Sæsonudlejning i Málaga: nu 37 % af udbuddet, og dekretet ændrer reglerne

Mere end en tredjedel af de lejeboliger, der annonceres i Spanien, er nu sæsonudlejning, og sæsonudlejningen i Málaga vejer endnu tungere: 37 % af udbuddet i hovedbyen mod 34 % i gennemsnit på landsplan, ifølge idealistas undersøgelse for tredje kvartal 2026. I samme periode er udbuddet af permanent udlejning faldet med 10 % på et år i hele landet og med 11 % i Málaga by.

Tallene kommer midt i en reform. Siden den 8. oktober 2026 gælder Real Decreto-ley 29/2026, som holder op med at behandle sæsonudlejning som en anden anvendelse end bolig og i stedet gør den til en midlertidig boliglejekontrakt med flere krav: en reel årsag, der begrunder opholdet, en maksimal varighed på tolv måneder som hovedregel og et loft over lejen, når kontrakter kædes sammen. For dig, der har en bolig til udlejning eller overvejer at købe for at udleje på Costa del Sol, hænger de to ting sammen.

Hvor meget vejer sæsonudlejning i Málaga sammenlignet med andre byer?

I Spanien som helhed voksede udbuddet af sæsonudlejning, som ikke omfatter turistudlejning, med 7 % i det seneste år, mens permanent udlejning faldt med 10 %. De byer, hvor sæsonudlejning vejer tungest, er San Sebastián (62 %), Cádiz (61 %), Bilbao (59 %) og Barcelona (57 %). Blandt de store markeder uden zonas tensionadas (områder med presset boligmarked) er Málaga by det sted, hvor den vejer mest: 37 % mod 35 % i Madrid og Valencia, 33 % i Sevilla, 31 % i Alicante og 25 % i Palma.

Årlig ændring i udbuddet i tredje kvartal 2026 (aktive annoncer mellem den 25. juni og den 25. september) og sæsonudlejningens andel af det samlede udbud. Kilde: idealista.

Málaga by har sin egen profil. Udbuddet af sæsonudlejning bevæger sig næsten ikke (+1 %), så dens vægt vokser primært, fordi langtidsudlejning forsvinder (-11 %). I Madrid er det omvendt: Sæsonudlejningen skyder i vejret med 52 %, og det permanente udbud falder langt mindre (-6 %). Og i Barcelona, hvor en catalansk lov siden januar 2026 også anvender prisloftet på sæsonudlejning i zonas tensionadas, falder begge dele: 22 % for den permanente og 37 % for sæsonudlejningen.

I Andalusien vejer sæsonudlejning endnu tungere i Cádiz (61 %, kun overgået af San Sebastián blandt alle provinshovedstæder), Almería (44 %) og Granada (38 %), mens Sevilla ligger på 33 % og Córdoba på 26 %.

Hvad er der sket med udlejningen i byer med prisloft?

Alle hovedbyer, der er erklæret zonas tensionadas, hvor der allerede gælder grænser for lejen, har mistet udbud af permanent udlejning i det seneste år, med Girona som eneste undtagelse (+4 %). De største fald ses i San Sebastián (-52 %), A Coruña og Bilbao (-41 % i begge), Pamplona (-33 %) og Vitoria (-32 %). I de fire catalanske hovedbyer styrtdykker udbuddet af sæsonudlejning desuden: Girona skærer 63 % af det, Tarragona 58 %, Barcelona 37 % og Lleida 21 %.

For Francisco Iñareta, talsmand for idealista, bekræfter tallene, at «indgreb i markedet fortsat skaber knaphed, hvor det anvendes», selv om portalen understreger, at kvartalet endnu ikke afspejler virkningen af oktobers boligdekreter. I Andalusien er der ikke erklæret nogen zona tensionada, så i Málaga-provinsen gælder der ikke loft over lejen i nye kontrakter; alligevel falder det permanente udbud i Málaga by i et tempo, der ligner Valencias (-12 %) og er lavere end Alicantes (-22 %), to markeder, der heller ikke anvender kontrol.

Hvad ændrer Real Decreto-ley 29/2026 i sæsonudlejningen?

Dekretet omdefinerer sæsonudlejning som midlertidig boliglejekontrakt: den, der dækker et boligbehov for en lejer, som er væk fra sit sædvanlige hjem af en begrundet og dokumenterbar årsag. De vigtigste regler, som allerede er indarbejdet i Ley de Arrendamientos Urbanos (den spanske lejelov, LAU), er disse:

• Årsag skriftligt: Kontrakten skal forklare, hvorfor lejeren har brug for boligen midlertidigt. Det er udlejers opgave at bevise det, og mangler det, bliver kontrakten en kontrakt om fast bolig fra første dag.
• Varighed: Mere end 31 dage og som hovedregel højst tolv måneder, forlængelser inklusive. Overskrides det uden årsag, eller kædes mere end to midlertidige kontrakter sammen mellem de samme parter om samme bolig, betragtes den første som en kontrakt om fast bolig med en mindstevarighed på fem år (syv, hvis udlejer er et selskab).
• Leje: Når der indgås successive midlertidige kontrakter om samme bolig, må lejen i den næste ikke stige mere end IRAV, det indeks som INE offentliggør til regulering af lejen.
• Sikkerhedsstillelse og udgifter: Ud over fianza (depositum) må den supplerende sikkerhed ikke overstige én månedsleje, der kan ikke kræves en forsikring mod manglende betaling, og lejeren betaler hverken ejendomsmæglerudgifter eller boligens skatter, som IBI (den årlige spanske ejendomsskat).
• Reparationer: Mindre reparationer som følge af normal brug betales af udlejer, som har fem hverdage til at svare. Gør udlejer det ikke, kan lejeren selv udføre reparationen og trække beløbet fra næste måneds leje.
• Værelser: Hvis der udlejes værelsesvis, må summen af lejerne ikke overstige lejen for hele boligen.

Reglerne opregner ikke de gyldige årsager. Flytning på grund af arbejde, studier eller medicinsk behandling er de eksempler, juristerne oftest nævner; derimod havner lange fritidsophold, som er meget almindelige på Costa del Sol om vinteren, i en gråzone, som bør gennemgås med en advokat, før man skriver under.

Sæsonkontrakter indgået før den 8. oktober bevarer deres regler, indtil de udløber, og ophører da uden forlængelse; hvis de fornyes, overgår de til det nye regime. Turistudlejning på op til 31 dage står fortsat uden for Ley de Arrendamientos Urbanos og reguleres af turistlovgivningen. Dekretet er allerede trådt i kraft, men skal stadig stadfæstes af Diputación Permanente del Congreso, forventeligt midt i november.

Hvilke typer boliger udlejes på Costa del Sol?

Vores udlejningsportefølje viser et marked, der er meget forskelligt fra hovedbyens. Pr. 20. oktober 2026 har vi 614 boliger til leje på Costa del Sol, alle med månedlig pris: 403 lejligheder og 211 huse og villaer, med en medianleje på 3.500 € om måneden. 92 % af dem, der oplyser, om de er møbleret, udlejes møbleret og klar til indflytning, et produkt, der egner sig både til ophold på flere måneder og til lange kontrakter.

Data fra vores portefølje pr. 20. oktober 2026: boliger til leje (lejligheder, huse og villaer), uden lokaler eller kontorer. Median af månedlig leje og af leje pr. kvadratmeter; andelen af møblerede er beregnet ud fra de boliger, der oplyser det.

Marbella, Estepona og Benahavís står for 86 % af udbuddet, med medianlejer på mellem 3.000 og 4.500 € om måneden. Kun 13 % af boligerne koster 2.000 € om måneden eller mindre, et interval der i Mijas når op på 44 %. Det er et marked i den høje ende og meget internationalt, hvor lange kontrakter lever side om side med ophold på flere måneder, og derfor bør man her gennemgå kontrakterne i lyset af den nye definition af midlertidig bolig.

Hvad bør du gøre, hvis du udlejer eller køber for at udleje på Costa del Sol?

Før du køber, bør du beslutte, hvilken udlejningsmodel der passer til boligen og til din plan, for hver af dem følger nu meget forskellige regler:

Turistudlejning kræver desuden registrering i Registro de Turismo de Andalucía (Andalusiens turismeregister), og fra den 1. december 2026 pålægger dekretet 10 % IVA (spansk moms) på udlejning af møblerede boliger på 30 nætter eller færre til samme lejer, medmindre det er ejerens egen faste bolig. Udlejning på mere end 30 nætter er fortsat fritaget for IVA, hvis den ikke omfatter hotelydelser som rengøring eller vask af tøj.

• Hvis du satser på midlertidig udlejning, så dokumentér lejerens årsag (ansættelseskontrakt, indskrivning, lægeerklæring) og gem beviset: Kan du ikke dokumentere den, behandles kontrakten som en kontrakt om fast bolig.
• Beregn forrentningen forsigtigt: Mere udskiftning betyder flere tomme måneder, mere rengøring og mere administration, og lejen i kædede kontrakter kan ikke længere stige over IRAV.
• Gennemgå de sæsonkontrakter, der er indgået før den 8. oktober: De fortsætter med deres regler, indtil de udløber, men en fornyelse falder allerede ind under det nye regime.
• Overvej langtidsudlejning: På et marked med stadig mindre permanent udbud reducerer en god, stabil lejer antallet af tomme måneder og administrationsomkostningerne.

Kort sagt: kan sæsonudlejning i Málaga stadig betale sig?

Sæsonudlejning udgør nu mere end en tredjedel af markedet og når 37 % i Málaga by, men ikke fordi der er flere sæsonlejligheder, men fordi langtidsudlejning forsvinder. Med det nye dekret er sæsonudlejning ikke længere en genvej: Den er fortsat en gyldig mulighed for lejere, der er flyttet på grund af arbejde, studier eller helbred, med velunderbyggede kontrakter og en forrentning beregnet uden optimisme. Hvis du har en bolig til udlejning eller leder efter en til investering på Costa del Sol, hjælper vi hos EVS PROPERTY GROUP dig med at vælge den model, der passer bedst til hver ejendom.

Denne artikel er af informativ karakter og erstatter ikke rådgivning fra en advokat om din konkrete sag.

Ofte stillede spørgsmål

Hvor stor en andel af udlejningen i Málaga er sæsonudlejning?

Ifølge idealista udgør sæsonudlejning i tredje kvartal 2026 37 % af udlejningsudbuddet i byen Málaga mod 34 % i gennemsnit i Spanien. Udbuddet af permanent udlejning i hovedbyen falder med 11 % på et år.

Hvad er en lejekontrakt for midlertidig bolig?

Det er det nye juridiske navn for sæsonudlejning siden Real Decreto-ley 29/2026: en kontrakt på mere end 31 dage og generelt op til 12 måneder for en lejer, der er væk fra sit sædvanlige hjem af en begrundet årsag, som skal fremgå af kontrakten, og som udlejer skal kunne bevise.

Hvad sker der, hvis en sæsonkontrakt ikke angiver årsagen?

Den mister sin midlertidige karakter og reguleres som en lejekontrakt om fast bolig fra den dag, den blev underskrevet, med en mindstevarighed på fem år eller syv, hvis ejeren er et selskab.

Påvirker dekretet allerede indgåede sæsonkontrakter?

Ikke før de udløber. Kontrakter indgået før den 8. oktober 2026 bevarer deres regime indtil udløbet af den aftalte periode og ophører derefter uden forlængelse. Hvis de fornyes, følger den nye kontrakt allerede reglerne for midlertidig bolig.