Сезонная аренда в Малаге: уже 37 % предложения, а декрет меняет правила

Более трети квартир, которые выставляются в Испании в аренду, уже относятся к сезонной аренде (alquiler de temporada), а в Малаге её доля ещё выше: 37 % предложения в городе против 34 % в среднем по стране, по данным исследования idealista за третий квартал 2026 года. За тот же период предложение постоянной аренды за год сократилось на 10 % по стране в целом и на 11 % в городе Малага.

Эти данные появились в разгар реформы. С 8 октября 2026 года действует Real Decreto-ley 29/2026, который перестаёт считать сезонную аренду использованием, отличным от жилого, и превращает её во временную аренду жилья с более жёсткими требованиями: реальная причина, оправдывающая проживание, максимальный срок двенадцать месяцев как общее правило и ограничение арендной платы при цепочке договоров. Для тех, у кого есть квартира в аренде или кто планирует покупку для сдачи на Коста-дель-Соль, эти две темы неразделимы.

Какова доля сезонной аренды в Малаге по сравнению с другими городами?

В целом по Испании предложение сезонной аренды, в которое не входит туристическая аренда, за последний год выросло на 7 %, а предложение постоянной аренды сократилось на 10 %. Города, где сезонная аренда занимает наибольшую долю, — Сан-Себастьян (62 %), Кадис (61 %), Бильбао (59 %) и Барселона (57 %). Среди крупных рынков без зон напряжённого спроса (zonas tensionadas) Малага лидирует: 37 % против 35 % в Мадриде и Валенсии, 33 % в Севилье, 31 % в Аликанте и 25 % в Пальме.

Годовое изменение предложения в третьем квартале 2026 года (активные объявления с 25 июня по 25 сентября) и доля сезонной аренды в общем объёме. Источник: idealista.

У Малаги свой профиль. Предложение сезонной аренды почти не меняется (+1 %), поэтому её доля растёт главным образом из-за того, что исчезает долгосрочная аренда (-11 %). В Мадриде всё наоборот: сезонная аренда взлетает на 52 %, а предложение постоянной аренды падает заметно меньше (-6 %). В Барселоне же, где каталонский закон с января 2026 года распространил ограничения цен и на сезонную аренду в зонах напряжённого спроса, падают оба сегмента: постоянная аренда на 22 %, сезонная на 37 %.

В Андалусии сезонная аренда занимает ещё большую долю в Кадисе (61 %, среди всех столиц провинций ниже только Сан-Себастьян), Альмерии (44 %) и Гранаде (38 %), тогда как в Севилье она составляет 33 %, а в Кордове — 26 %.

Что произошло с арендой в городах с ограничением цен?

Все города, объявленные зонами напряжённого спроса, где уже действуют лимиты арендной платы, за последний год потеряли часть предложения постоянной аренды; единственное исключение — Жирона (+4 %). Самое сильное падение зафиксировано в Сан-Себастьяне (-52 %), Ла-Корунье и Бильбао (по -41 %), Памплоне (-33 %) и Витории (-32 %). В четырёх каталонских столицах резко сокращается и предложение сезонной аренды: в Жироне на 63 %, в Таррагоне на 58 %, в Барселоне на 37 % и в Льейде на 21 %.

По словам Франсиско Иньареты (Francisco Iñareta), представителя idealista, эти данные подтверждают, что «вмешательство в рынок продолжает порождать дефицит там, где применяется», хотя портал предупреждает, что в данных за квартал ещё не отражено влияние октябрьских жилищных декретов. В Андалусии ни одна зона не объявлена зоной напряжённого спроса, поэтому в провинции Малага лимиты арендной платы для новых договоров не действуют; тем не менее предложение постоянной аренды в городе падает примерно теми же темпами, что и в Валенсии (-12 %), и медленнее, чем в Аликанте (-22 %), — на двух рынках, где контроля тоже нет.

Что меняется в сезонной аренде с Real Decreto-ley 29/2026?

Декрет переопределяет сезонную аренду как временную аренду жилья: она удовлетворяет потребность в жилье арендатора, который находится вне своего постоянного места жительства по обоснованной и подтверждаемой причине. Основные правила, уже внесённые в Ley de Arrendamientos Urbanos (закон о городской аренде), таковы:

• Причина в письменном виде: в договоре необходимо объяснить, почему арендатору нужно жильё на временной основе. Доказывать это должен собственник, а если причины нет, договор с первого дня становится договором аренды постоянного жилья.
• Срок: более 31 дня и, как общее правило, не более двенадцати месяцев с учётом продлений. Если срок превышен без причины или между одними и теми же сторонами по одному и тому же жилью заключено более двух временных договоров подряд, первый считается договором аренды постоянного жилья с минимальным сроком пять лет (семь, если арендодатель — компания).
• Арендная плата: при последовательном заключении временных договоров на одно и то же жильё плата по следующему не может вырасти больше, чем на IRAV — индекс, который публикует INE для индексации арендной платы.
• Гарантии и расходы: помимо залога (fianza), дополнительная гарантия не может превышать одного месячного платежа, требовать страховку от неплатежей нельзя, а арендатор не оплачивает расходы на риелторские услуги и налоги на жильё, такие как IBI (ежегодный муниципальный налог на недвижимость).
• Ремонт: мелкий ремонт, связанный с обычным использованием, оплачивает собственник, у которого есть пять рабочих дней, чтобы ответить. Если он этого не делает, арендатор может выполнить ремонт сам и вычесть его стоимость из арендной платы следующего месяца.
• Комнаты: при сдаче по комнатам сумма арендной платы за все комнаты не может превышать арендную плату за квартиру целиком.

Норма не перечисляет допустимые причины. Перевод по работе, учёба или медицинское лечение — наиболее часто упоминаемые юристами примеры; а вот длительное проживание ради отдыха, очень распространённое на Коста-дель-Соль зимой, оказывается в серой зоне, которую стоит проверить с юристом до подписания договора.

Договоры сезонной аренды, подписанные до 8 октября, сохраняют прежние правила до окончания срока, а затем прекращаются без продления; если их возобновляют, они переходят под новый режим. Туристическая аренда сроком до 31 дня по-прежнему не подпадает под Ley de Arrendamientos Urbanos и регулируется туристическим законодательством. Декрет уже действует, но его ещё должна утвердить Diputación Permanente (постоянная депутатская комиссия) Конгресса, ожидаемо в середине ноября.

Какое жильё сдаётся на Коста-дель-Соль?

Наш портфель аренды показывает рынок, сильно отличающийся от рынка города Малага. На 20 октября 2026 года у нас есть 614 объектов в аренду на Коста-дель-Соль, все с указанной ежемесячной ценой: 403 квартиры и 211 домов и вилл, медианная арендная плата — 3 500 € в месяц. 92 % объектов, по которым указано наличие мебели, сдаются меблированными и готовыми к заселению; такой продукт подходит как для проживания на несколько месяцев, так и для долгосрочных договоров.

Данные нашего портфеля на 20 октября 2026 года: жильё в аренду (квартиры, дома и виллы), без коммерческих помещений и офисов. Медиана ежемесячной арендной платы и арендной платы за квадратный метр; доля меблированных рассчитана по объектам, где это указано.

На Марбелью, Эстепону и Бенаавис приходится 86 % предложения, с медианной арендной платой от 3 000 до 4 500 € в месяц. Лишь 13 % объектов стоят 2 000 € в месяц или меньше, а в Михасе эта доля достигает 44 %. Это рынок высокого сегмента с сильной международной составляющей, где долгосрочные договоры соседствуют с проживанием на несколько месяцев, и поэтому здесь стоит проверить договоры с учётом нового определения временного жилья.

Что делать, если вы сдаёте жильё или покупаете для сдачи на Коста-дель-Соль?

Перед покупкой решите, какая модель аренды подходит объекту и вашему плану, потому что по каждой из них теперь действуют совершенно разные правила:

Туристическая аренда, кроме того, требует регистрации в Registro de Turismo de Andalucía (туристический реестр Андалусии), а с 1 декабря 2026 года декрет облагает IVA (налогом на добавленную стоимость) по ставке 10 % аренду меблированного жилья на 30 ночей и менее одному и тому же арендатору, за исключением случаев, когда это постоянное жильё самого собственника. Аренда более чем на 30 ночей по-прежнему освобождена от IVA, если не включает услуги, характерные для гостиничного бизнеса, такие как уборка или стирка белья.

• Если вы выбираете временную аренду, документируйте причину арендатора (трудовой договор, подтверждение зачисления на учёбу, медицинское заключение) и сохраняйте доказательство: если подтвердить причину не получится, договор будет рассматриваться как договор аренды постоянного жилья.
• Считайте доходность осторожно: больше оборачиваемость означает больше пустых месяцев, больше уборки и больше управления, а арендная плата по цепочке договоров уже не может расти выше IRAV.
• Проверьте договоры сезонной аренды, подписанные до 8 октября: они действуют по прежним правилам до окончания срока, но возобновление уже подпадает под новый режим.
• Рассмотрите долгосрочную аренду: на рынке, где постоянного предложения всё меньше, хороший стабильный арендатор сокращает пустующие месяцы и расходы на управление.

Итог: выгодна ли ещё сезонная аренда в Малаге?

Сезонная аренда уже составляет более трети рынка, а в Малаге достигает 37 %, но не потому, что квартир для сезонной аренды стало больше, а потому, что исчезает долгосрочная аренда. С новым декретом сезонная аренда перестаёт быть обходным путём: она остаётся допустимым вариантом для арендаторов, вынужденных переехать по работе, учёбе или здоровью, при хорошо оформленных договорах и доходности, рассчитанной без излишнего оптимизма. Если у вас есть жильё в аренде или вы ищете объект для инвестиций на Коста-дель-Соль, EVS PROPERTY GROUP поможет выбрать модель, которая лучше всего подходит для каждого объекта.

Эта статья носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста по вашему конкретному случаю.

Часто задаваемые вопросы