Location saisonnière à Málaga : déjà 37 % de l'offre, et le décret change les règles

Plus d’un tiers des logements annoncés à la location en Espagne le sont désormais en location saisonnière (alquiler de temporada), et à Málaga ce poids est encore plus fort : 37 % de l’offre de la capitale, contre 34 % en moyenne nationale, selon l’étude d’idealista du troisième trimestre 2026. Sur la même période, l’offre de location permanente a reculé de 10 % en un an dans l’ensemble du pays et de 11 % dans la capitale malaguène.

Ce chiffre arrive en pleine réforme. Depuis le 8 octobre 2026, le Real Decreto-ley 29/2026 est en vigueur : il cesse de traiter la location saisonnière comme un usage distinct de l’habitation et en fait une location de logement temporaire assortie de davantage d’exigences : une cause réelle qui justifie le séjour, une durée maximale de douze mois en règle générale et un plafonnement du loyer lorsque les contrats s’enchaînent. Pour qui possède un logement en location ou envisage d’acheter pour louer sur la Costa del Sol, les deux sujets vont de pair.

Quel est le poids de la location saisonnière à Málaga par rapport aux autres villes ?

À l’échelle de l’Espagne, l’offre de location saisonnière, qui n’inclut pas la location touristique, a augmenté de 7 % sur la dernière année, alors que celle de la location permanente reculait de 10 %. Les villes où la location saisonnière pèse le plus sont Saint-Sébastien (62 %), Cadix (61 %), Bilbao (59 %) et Barcelone (57 %). Parmi les grands marchés sans zones tendues (zonas tensionadas), la capitale malaguène est celle où elle pèse le plus : 37 %, contre 35 % à Madrid et Valence, 33 % à Séville, 31 % à Alicante et 25 % à Palma.

Variation annuelle de l’offre au troisième trimestre 2026 (annonces actives entre le 25 juin et le 25 septembre) et poids de la location saisonnière dans le total. Source : idealista.

La capitale malaguène a un profil particulier. L’offre saisonnière bouge à peine (+1 %) ; son poids augmente donc surtout parce que la location de longue durée disparaît (-11 %). À Madrid, c’est l’inverse : la location saisonnière explose de 52 % et l’offre permanente recule beaucoup moins (-6 %). Et à Barcelone, où une loi catalane applique depuis janvier 2026 les plafonds de prix également à la location saisonnière dans les zones tendues, les deux reculent : 22 % pour la permanente et 37 % pour la saisonnière.

En Andalousie, la location saisonnière pèse encore davantage à Cadix (61 %, derrière Saint-Sébastien seulement parmi toutes les capitales), Almería (44 %) et Grenade (38 %), tandis que Séville reste à 33 % et Cordoue à 26 %.

Que s’est-il passé pour la location dans les villes aux prix plafonnés ?

Toutes les capitales déclarées zones tendues, où des limites de loyer s’appliquent déjà, ont perdu de l’offre de location permanente sur la dernière année, à la seule exception de Gérone (+4 %). Les plus fortes baisses concernent Saint-Sébastien (-52 %), La Corogne et Bilbao (-41 % pour les deux), Pampelune (-33 %) et Vitoria (-32 %). Dans les quatre capitales catalanes, l’offre saisonnière s’effondre également : Gérone la réduit de 63 %, Tarragone de 58 %, Barcelone de 37 % et Lleida de 21 %.

Pour Francisco Iñareta, porte-parole d’idealista, ce chiffre confirme que « l’intervention sur le marché continue de générer de la pénurie là où elle s’applique », même si le portail précise que le trimestre ne reflète pas encore l’effet des décrets sur le logement d’octobre. En Andalousie, aucune zone tendue n’a été déclarée : dans la province de Málaga, les plafonds de loyer des nouveaux contrats ne s’appliquent donc pas ; pourtant, l’offre permanente de la capitale baisse à un rythme proche de celui de Valence (-12 %) et inférieur à celui d’Alicante (-22 %), deux marchés qui n’appliquent pas non plus de contrôles.

Que change le Real Decreto-ley 29/2026 pour la location saisonnière ?

Le décret redéfinit la location saisonnière comme une location de logement temporaire : celle qui répond au besoin de logement d’un locataire éloigné de son domicile habituel pour une cause justifiée et démontrable. Ses principales règles, déjà intégrées à la Ley de Arrendamientos Urbanos (loi sur les locations urbaines, LAU), sont les suivantes :

• Cause par écrit : le contrat doit expliquer pourquoi le locataire a besoin du logement de façon temporaire. C’est au propriétaire de le prouver et, à défaut, le contrat devient un contrat de résidence principale dès le premier jour.
• Durée : plus de 31 jours et, en règle générale, douze mois maximum, prorogations comprises. Si cette durée est dépassée sans cause ou si plus de deux contrats temporaires sont enchaînés entre les mêmes parties pour le même logement, le premier est considéré comme un contrat de résidence principale, avec la durée minimale de cinq ans (sept si le bailleur est une société).
• Loyer : lorsque des contrats temporaires successifs sont signés pour le même logement, le loyer du suivant ne peut pas augmenter plus que l’IRAV, l’indice publié par l’INE pour actualiser les loyers.
• Garanties et frais : outre la fianza (dépôt de garantie légal), la garantie supplémentaire ne peut pas dépasser une mensualité, il est interdit d’exiger une assurance contre les impayés et le locataire ne paie ni les frais de gestion immobilière ni les impôts du logement, comme l’IBI (impôt foncier local).
• Réparations : les petites réparations dues à l’usage normal sont à la charge du propriétaire, qui dispose de cinq jours ouvrables pour répondre. S’il ne le fait pas, le locataire peut effectuer la réparation et en déduire le montant du loyer du mois suivant.
• Chambres : en cas de location par chambres, la somme des loyers ne peut pas dépasser celui du logement entier.

Le texte n’énumère pas les causes valables. Une mutation professionnelle, des études ou un traitement médical sont les exemples les plus cités par les juristes ; en revanche, les longs séjours de loisirs, très fréquents sur la Costa del Sol en hiver, relèvent d’une zone grise qu’il convient de faire examiner par un avocat avant de signer.

Les contrats saisonniers signés avant le 8 octobre conservent leurs règles jusqu’à leur échéance, puis s’éteignent sans prorogation ; s’ils sont renouvelés, ils passent au nouveau régime. La location touristique allant jusqu’à 31 jours reste en dehors de la Ley de Arrendamientos Urbanos et relève de la réglementation touristique. Le décret est déjà en vigueur, mais il doit encore être validé par la Diputación Permanente del Congreso (commission permanente du Parlement), vraisemblablement à la mi-novembre.

Quels types de logements se louent sur la Costa del Sol ?

Notre portefeuille de locations montre un marché très différent de celui de la capitale. Au 20 octobre 2026, nous avons 614 logements en location sur la Costa del Sol, tous avec un prix mensuel : 403 appartements et 211 maisons et villas, avec un loyer médian de 3 500 € par mois. 92 % de ceux qui précisent s’ils sont meublés sont loués meublés et prêts à habiter, un produit qui convient aussi bien aux séjours de plusieurs mois qu’aux contrats longs.

Données de notre portefeuille au 20 octobre 2026 : logements en location (appartements, maisons et villas), hors locaux commerciaux et bureaux. Médiane du loyer mensuel et du loyer au mètre carré ; le pourcentage de logements meublés est calculé sur ceux qui l’indiquent.

Marbella, Estepona et Benahavís concentrent 86 % de l’offre, avec des loyers médians compris entre 3 000 et 4 500 € par mois. Seuls 13 % des logements coûtent 2 000 € par mois ou moins, une tranche qui atteint 44 % à Mijas. C’est un marché haut de gamme et très international, où cohabitent contrats longs et séjours de plusieurs mois ; il convient donc ici de revoir les contrats à la lumière de la nouvelle définition du logement temporaire.

Que faire si vous louez ou achetez pour louer sur la Costa del Sol ?

Avant d’acheter, décidez quel modèle de location convient au logement et à votre projet, car chacun suit désormais des règles très différentes :

La location touristique exige en outre l’inscription au Registro de Turismo de Andalucía et, depuis le 1er décembre 2026, le décret soumet à l’IVA (la TVA espagnole) de 10 % les locations de logements meublés de 30 nuits ou moins à un même locataire, sauf s’il s’agit de la résidence habituelle du propriétaire. Les locations de plus de 30 nuits restent exonérées d’IVA si elles n’incluent pas de services propres à l’hôtellerie, comme le ménage ou le blanchissage du linge.

• Si vous optez pour la location temporaire, documentez la cause du locataire (contrat de travail, inscription universitaire, rapport médical) et conservez la preuve : si vous ne pouvez pas la démontrer, le contrat sera traité comme un contrat de résidence principale.
• Calculez la rentabilité avec prudence : plus de rotation implique plus de mois vacants, plus de ménage et plus de gestion, et le loyer des contrats enchaînés ne peut plus augmenter au-delà de l’IRAV.
• Revoyez les contrats saisonniers signés avant le 8 octobre : ils conservent leurs règles jusqu’à leur échéance, mais un renouvellement entre déjà dans le nouveau régime.
• Envisagez la location de longue durée : sur un marché où l’offre permanente se raréfie, un bon locataire stable réduit les mois vacants et les coûts de gestion.

En résumé : la location saisonnière à Málaga est-elle encore rentable ?

La location saisonnière représente déjà plus d’un tiers du marché et atteint 37 % dans la capitale malaguène, mais non parce qu’il y a plus de logements saisonniers : c’est parce que la location de longue durée disparaît. Avec le nouveau décret, la location saisonnière cesse d’être un raccourci : elle reste une option valable pour des locataires déplacés par le travail, les études ou la santé, avec des contrats bien documentés et une rentabilité calculée sans optimisme. Si vous avez un logement en location ou si vous en cherchez un pour investir sur la Costa del Sol, EVS PROPERTY GROUP vous aide à choisir le modèle qui convient le mieux à chaque bien.

Cet article est à caractère informatif et ne remplace pas les conseils d’un avocat sur votre situation particulière.

Questions fréquentes