Kausivuokraus Málagassa: jo 37 % tarjonnasta, ja asetus muuttaa sääntöjä

Yli kolmannes Espanjassa vuokrattavaksi ilmoitetuista asunnoista on jo kausivuokra-asuntoja, ja Málagassa kausivuokrauksen osuus on vielä suurempi: 37 % kaupungin tarjonnasta, kun koko maan keskiarvo on 34 %. Tiedot ovat idealistan vuoden 2026 kolmannen neljänneksen tutkimuksesta. Samalla ajanjaksolla pysyvän vuokrauksen tarjonta on pudonnut vuodessa 10 % koko maassa ja 11 % Málagan kaupungissa.

Luvut tulevat uudistuksen keskellä. Real Decreto-ley 29/2026 on ollut voimassa 8. lokakuuta 2026 alkaen. Se lakkaa pitämästä kausivuokrausta asumisesta erillisenä käyttötarkoituksena ja muuttaa sen tilapäiseksi asuntovuokraukseksi (arrendamiento de vivienda temporal), johon liittyy aiempaa enemmän vaatimuksia: oleskelun on perustuttava todelliseen syyhyn, enimmäiskesto on pääsääntöisesti kaksitoista kuukautta, ja vuokran nousulle asetetaan raja, kun sopimuksia ketjutetaan. Jos sinulla on vuokrattava asunto tai harkitset asunnon ostamista vuokrattavaksi Costa del Solilla, nämä kaksi asiaa kulkevat käsi kädessä.

Kuinka suuri osuus kausivuokrauksella on Málagassa verrattuna muihin kaupunkeihin?

Koko Espanjassa kausivuokrauksen tarjonta, johon ei lasketa turistivuokrausta, kasvoi viimeisen vuoden aikana 7 %, kun pysyvän vuokrauksen tarjonta väheni 10 %. Kausivuokrauksen osuus on suurin kaupungeissa San Sebastián (62 %), Cádiz (61 %), Bilbao (59 %) ja Barcelona (57 %). Suurista markkinoista, joilla ei ole jännitteisiä alueita (zonas tensionadas), osuus on suurin Málagassa: 37 %. Madridissa ja Valenciassa se on 35 %, Sevillassa 33 %, Alicantessa 31 % ja Palmassa 25 %.

Tarjonnan vuosimuutos vuoden 2026 kolmannella neljänneksellä (aktiiviset ilmoitukset 25. kesäkuuta ja 25. syyskuuta välisenä aikana) sekä kausivuokrauksen osuus kokonaisuudesta. Lähde: idealista.

Málagalla on oma profiilinsa. Kausivuokrauksen tarjonta ei juuri liiku (+1 %), joten sen osuus kasvaa lähinnä siksi, että pitkäaikaisia vuokra-asuntoja katoaa (-11 %). Madridissa tilanne on päinvastainen: kausivuokraus kasvaa 52 %, ja pysyvän vuokrauksen tarjonta laskee paljon vähemmän (-6 %). Barcelonassa, jossa katalaanilaki ulottaa tammikuusta 2026 alkaen hintakatot myös jännitteisten alueiden kausivuokraukseen, molemmat laskevat: pysyvä 22 % ja kausivuokraus 37 %.

Andalusiassa kausivuokrauksen osuus on vielä suurempi Cádizissa (61 %, kaikista maakuntien pääkaupungeista vain San Sebastiánin perässä), Almeríassa (44 %) ja Granadassa (38 %), kun taas Sevillassa se jää 33 %:iin ja Córdobassa 26 %:iin.

Mitä on tapahtunut vuokrauksessa kaupungeissa, joissa on hintakatot?

Kaikissa pääkaupungeissa, jotka on julistettu jännitteisiksi alueiksi ja joissa vuokralle sovelletaan jo rajoituksia, pysyvän vuokrauksen tarjonta on viimeisen vuoden aikana vähentynyt. Ainoa poikkeus on Girona (+4 %). Suurimmat pudotukset ovat San Sebastiánissa (-52 %), A Coruñassa ja Bilbaossa (molemmissa -41 %), Pamplonassa (-33 %) ja Vitoriassa (-32 %). Neljässä Katalonian pääkaupungissa myös kausivuokrauksen tarjonta romahtaa: Girona leikkaa sitä 63 %, Tarragona 58 %, Barcelona 37 % ja Lleida 21 %.

idealistan tiedottajan Francisco Iñaretan mukaan luvut vahvistavat, että ”markkinoille puuttuminen aiheuttaa edelleen niukkuutta siellä, missä sitä sovelletaan”. Portaali kuitenkin huomauttaa, ettei neljännes vielä sisällä lokakuun asuntoasetusten vaikutusta. Andalusiassa mitään aluetta ei ole julistettu jännitteiseksi, joten Málagan maakunnassa uusien sopimusten vuokrille ei sovelleta hintakattoja. Silti kaupungin pysyvän vuokrauksen tarjonta laskee suunnilleen samaa tahtia kuin Valenciassa (-12 %) ja hitaammin kuin Alicantessa (-22 %), joilla kummallakaan ei ole vuokrasääntelyä.

Mitä Real Decreto-ley 29/2026 muuttaa kausivuokrauksessa?

Asetus määrittelee kausivuokrauksen uudelleen tilapäiseksi asuntovuokraukseksi: se vastaa sellaisen vuokralaisen asumistarpeeseen, joka on pois vakituisesta kodistaan perustellusta ja todennettavissa olevasta syystä. Tärkeimmät säännöt, jotka on jo sisällytetty Ley de Arrendamientos Urbanos -lakiin (kaupunkivuokralaki), ovat seuraavat:

• Syy kirjallisesti: sopimuksessa on selitettävä, miksi vuokralainen tarvitsee asunnon tilapäisesti. Todistustaakka on omistajalla, ja jos syy puuttuu, sopimus katsotaan vakituisen asunnon vuokraukseksi ensimmäisestä päivästä lähtien.
• Kesto: yli 31 päivää ja pääsääntöisesti enintään kaksitoista kuukautta jatkot mukaan lukien. Jos tämä ylitetään ilman syytä tai jos samojen osapuolten välillä ketjutetaan samasta asunnosta yli kaksi tilapäistä sopimusta, ensimmäinen katsotaan vakituisen asunnon vuokraukseksi, jonka vähimmäiskesto on viisi vuotta (seitsemän, jos vuokranantaja on yritys).
• Vuokra: kun samasta asunnosta tehdään peräkkäisiä tilapäisiä sopimuksia, seuraavan sopimuksen vuokra ei saa nousta enempää kuin IRAV, indeksi, jonka INE (Espanjan tilastokeskus) julkaisee vuokrien tarkistamista varten.
• Vakuudet ja kulut: vuokravakuuden (fianza) lisäksi lisätakuu saa olla enintään yhden kuukauden vuokra, vuokranmaksuvakuutusta ei saa vaatia, eikä vuokralainen maksa kiinteistönvälitys- ja hallintokuluja eikä asunnon veroja, kuten IBI:tä (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, espanjalainen kiinteistövero).
• Korjaukset: tavanomaisesta käytöstä aiheutuvat pienet korjaukset kuuluvat omistajalle, jolla on viisi arkipäivää aikaa vastata. Ellei hän vastaa, vuokralainen voi teettää korjauksen ja vähentää sen hinnan seuraavan kuukauden vuokrasta.
• Huoneet: jos asunto vuokrataan huoneittain, vuokrien summa ei saa ylittää koko asunnon vuokraa.

Asetus ei luettele päteviä syitä. Juristien useimmin mainitsemia esimerkkejä ovat työn vuoksi tapahtuva muutto, opinnot tai lääketieteellinen hoito. Vapaa-ajan pitkät oleskelut, jotka ovat Costa del Solilla talvisin hyvin yleisiä, jäävät sen sijaan harmaalle alueelle, joka kannattaa tarkistaa lakimiehen kanssa ennen allekirjoitusta.

Ennen 8. lokakuuta tehdyt kausivuokrasopimukset noudattavat vanhoja sääntöjään niiden päättymiseen asti ja raukeavat silloin ilman jatkoa. Jos ne uusitaan, niihin sovelletaan uutta järjestelmää. Enintään 31 päivän turistivuokraus on edelleen Ley de Arrendamientos Urbanos -lain ulkopuolella, ja sitä säätelee matkailulainsäädäntö. Asetus on jo voimassa, mutta Diputación Permanente del Congreso (Espanjan kansanedustuslaitoksen pysyvä valiokunta) vahvistaa sen vielä, ennakoiden marraskuun puolivälissä.

Millaisia asuntoja Costa del Solilla vuokrataan?

Vuokrakohdevalikoimamme osoittaa, että markkina on hyvin erilainen kuin Málagan kaupungissa. 20. lokakuuta 2026 meillä on Costa del Solilla 614 vuokra-asuntoa, kaikilla kuukausihinta: 403 huoneistoa sekä 211 taloa ja huvilaa, joiden mediaanivuokra on 3 500 € kuukaudessa. Niistä asunnoista, joista kalustus on ilmoitettu, 92 % vuokrataan kalustettuina ja heti asuttavina, mikä sopii sekä usean kuukauden oleskeluihin että pitkiin sopimuksiin.

Tiedot valikoimastamme 20. lokakuuta 2026: vuokra-asunnot (huoneistot, talot ja huvilat), ei liiketiloja eikä toimistoja. Kuukausivuokran ja neliömetrikohtaisen vuokran mediaani; kalustettujen osuus lasketaan niistä asunnoista, joissa tieto on ilmoitettu.

Marbella, Estepona ja Benahavís muodostavat 86 % tarjonnasta, ja niiden mediaanivuokrat ovat 3 000–4 500 € kuukaudessa. Vain 13 % asunnoista maksaa 2 000 € kuukaudessa tai vähemmän, ja Mijasissa tämä luokka on 44 %. Kyse on korkean tason ja hyvin kansainvälisestä markkinasta, jossa pitkät sopimukset ja usean kuukauden oleskelut elävät rinnakkain, ja siksi sopimukset kannattaa tässä tarkistaa uuden tilapäisen asunnon määritelmän valossa.

Mitä kannattaa tehdä, jos vuokraat tai ostat vuokrattavaksi Costa del Solilla?

Päätä ennen ostoa, mikä vuokramalli sopii asuntoon ja suunnitelmaasi, sillä kaikkiin sovelletaan nyt hyvin erilaisia sääntöjä:

Turistivuokraus edellyttää lisäksi rekisteröintiä Registro de Turismo de Andalucíaan (Andalusian matkailurekisteri), ja 1. joulukuuta 2026 alkaen asetus alistaa 10 %:n IVA:n (Impuesto sobre el Valor Añadido, arvonlisävero) alaiseksi kalustettujen asuntojen vuokrat, jotka koskevat enintään 30 yötä samalle vuokralaiselle, ellei kyse ole omistajan vakituisesta asunnosta. Yli 30 yön vuokraukset pysyvät edelleen vapaina IVA:sta, jos niihin ei sisälly majoitusalan palveluja, kuten siivousta tai pyykinpesua.

• Jos valitset tilapäisen vuokrauksen, dokumentoi vuokralaisen syy (työsopimus, ilmoittautuminen opintoihin, lääkärinlausunto) ja säilytä todiste: jos et pysty todistamaan syytä, sopimusta kohdellaan vakituisen asunnon vuokrauksena.
• Laske tuotto varovaisesti: nopeampi vaihtuvuus tarkoittaa enemmän tyhjiä kuukausia, enemmän siivousta ja enemmän hallintoa, eikä ketjutettujen sopimusten vuokra voi enää nousta yli IRAV:n.
• Tarkista ennen 8. lokakuuta allekirjoitetut kausivuokrasopimukset: ne noudattavat omia sääntöjään päättymiseen asti, mutta uusiminen kuuluu jo uuteen järjestelmään.
• Harkitse pitkäaikaista vuokrausta: markkinalla, jolla pysyvää tarjontaa on yhä vähemmän, hyvä ja vakaa vuokralainen vähentää tyhjiä kuukausia ja hallintokuluja.

Yhteenveto: kannattaako kausivuokraus Málagassa edelleen?

Kausivuokraus on jo yli kolmannes markkinasta, ja Málagassa se yltää 37 %:iin, mutta ei sen vuoksi, että kausivuokra-asuntoja olisi enemmän, vaan siksi, että pitkäaikaisia vuokra-asuntoja katoaa. Uuden asetuksen myötä kausivuokraus ei ole enää oikotie: se on edelleen pätevä vaihtoehto työn, opintojen tai terveyden vuoksi muuttaneille vuokralaisille, kunhan sopimukset on dokumentoitu hyvin ja tuotto on laskettu ilman liikaa optimismia. Jos sinulla on vuokrattava asunto tai etsit sijoituskohdetta Costa del Solilta, EVS PROPERTY GROUP auttaa sinua valitsemaan mallin, joka sopii parhaiten kullekin kiinteistölle.

Tämä artikkeli on tarkoitettu tiedoksi, eikä se korvaa lakimiehen neuvontaa omassa tapauksessasi.

Usein kysyttyä

Kuinka suuri osa Málagan vuokrauksesta on kausivuokrausta?

idealistan mukaan kausivuokraus on vuoden 2026 kolmannella neljänneksellä 37 % Málagan kaupungin vuokratarjonnasta, kun Espanjan keskiarvo on 34 %. Kaupungin pysyvän vuokrauksen tarjonta laskee vuodessa 11 %.

Mikä on tilapäinen asuntovuokrasopimus?

Se on kausivuokrauksen uusi laillinen nimi Real Decreto-ley 29/2026 -asetuksesta lähtien: yli 31 päivän ja yleensä enintään 12 kuukauden sopimus vuokralaiselle, joka on pois vakituisesta kodistaan perustellusta syystä. Syyn on näyttävä sopimuksesta, ja omistajan on pystyttävä todistamaan se.

Mitä tapahtuu, jos kausivuokrasopimuksessa ei ole mainittu syytä?

Se menettää tilapäisen luonteensa ja siihen sovelletaan vakituisen asunnon vuokrauksen sääntöjä sen allekirjoituspäivästä lähtien, jolloin vähimmäiskesto on viisi vuotta tai seitsemän, jos omistaja on yritys.

Vaikuttaako asetus jo allekirjoitettuihin kausivuokrasopimuksiin?

Ei ennen niiden päättymistä. Ennen 8. lokakuuta 2026 allekirjoitetut sopimukset säilyttävät järjestelmänsä sovitun ajan loppuun asti ja raukeavat sen jälkeen ilman jatkoa. Jos ne uusitaan, uuteen sopimukseen sovelletaan jo tilapäisen asunnon sääntöjä.