Zagraniczny nabywca płaci w Hiszpanii o 35 % więcej za nieruchomość mieszkaniową: co to oznacza na Costa del Sol

Zagraniczny nabywca nieruchomości mieszkaniowej w Hiszpanii płaci średnio o 35 % więcej za metr kwadratowy niż kupujący z Hiszpanii: w 2025 roku 2479 euro wobec 1839 euro, jak wynika z raportu Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI). Zmienia się też jego profil: coraz częściej kupuje, by mieszkać tu przez cały rok, a coraz rzadziej jako drugą rezydencję. Na Costa del Sol, gdzie już co trzecia transakcja kupna-sprzedaży jest podpisywana przez osobę spoza Hiszpanii, ta zmiana jest szczególnie widoczna.

Ile cudzoziemiec płaci za nieruchomość mieszkaniową w Hiszpanii?

Różnica w cenie nie jest dopłatą za bycie cudzoziemcem: wynika z tego, co się kupuje i gdzie. Nabywca międzynarodowy koncentruje się na wybrzeżu i wyspach, szuka nieruchomości z większą przestrzenią zewnętrzną, widokami lub usługami i przyjeżdża z wyższym budżetem. Efektem jest średnia kwota zakupu w wysokości 204 365 euro w 2025 roku, o 40 % wyższa niż w 2019 roku.

Dlaczego rośnie znaczenie cudzoziemców, którzy już mieszkają w Hiszpanii?

Najbardziej wymowną informacją w raporcie jest podział na rezydentów i nierezydentów. W 2025 roku cudzoziemcy mieszkający już w Hiszpanii odpowiadali za 11,6 % zakupów nieruchomości mieszkaniowych, wobec 7,2 % w przypadku nabywców niebędących rezydentami. Dziś częściej kupuje cudzoziemiec, który się tu osiedlił, niż ten, który szuka mieszkania na wakacje.

UCI wskazuje kilka powodów: jakość życia, dobrą komunikację, pracę zdalną i poszukiwanie miejsc o mniejszej presji rynkowej. Zgadza się to z danymi notarialnymi za drugi kwartał 2026 roku, które analizowaliśmy na tym blogu: wzrost zakupów cudzoziemców napędza przede wszystkim pierwsze mieszkanie, a nie druga rezydencja.

Dla rynku ta zmiana ma konsekwencje. Kto przyjeżdża, by tu mieszkać, szuka szkół, usług, transportu i wygodnego domu przez dwanaście miesięcy w roku, a nie tylko apartamentu blisko plaży. Jego popyt jest stabilniejszy, mniej sezonowy i mniej zależny od mód turystycznych, dlatego raport konkluduje, że popyt międzynarodowy jest już strukturalnym elementem hiszpańskiego rynku mieszkaniowego.

Z jakich krajów pochodzą zagraniczni nabywcy?

Wśród nierezydentów nadal prowadzą Wielka Brytania, Niemcy i Maroko, ale lista wydłużyła się o Holandię, Stany Zjednoczone, Belgię, Szwecję i Polskę. Każda narodowość kupuje inaczej: różni się typ nieruchomości, budżet, korzystanie z kredytu hipotecznego i wybrana okolica.

Nabywcy ze Szwecji, Stanów Zjednoczonych, Niemiec i Szwajcarii należą do tych, którzy płacą najwyższe ceny za metr kwadratowy. Na Costa del Sol ten profil łatwo rozpoznać: to stały klient w Marbelli, Benahavís i Estepoie, gdzie skupia się oferta willi i apartamentów wysokiego standardu.

Co to oznacza dla osób kupujących na Costa del Sol?

Andalucía wraz z Comunidad Valenciana, Baleares i Canarias należy do regionów, w których koncentrują się transakcje międzynarodowe, a prowincja Málaga jest jednym z ich głównych biegunów. Dlatego średnia cena płacona przez cudzoziemca w całej Hiszpanii okazuje się zbyt niska jako punkt odniesienia dla wybrzeża prowincji Málaga. Oto mediany cen sprzedaży z naszego raportu rynkowego z września 2026 roku:

Mediana dla Costa del Sol, 4667 euro za metr kwadratowy, jest prawie dwukrotnie wyższa niż 2479 euro, które średnio płaci zagraniczny nabywca w całej Hiszpanii. To ceny ofertowe, a nie transakcyjne, ale ta odległość jasno pokazuje jedno: na wybrzeżu prowincji Málaga popyt międzynarodowy konkuruje o produkt droższy i rzadszy. Manilva i Casares pozostają najtańszymi punktami wejścia na zachodnim wybrzeżu Costa del Sol.

Co powinien przygotować cudzoziemiec przed zakupem domu w Hiszpanii?

Niezależnie od tego, czy przyjeżdżasz, by tu zamieszkać, czy szukasz drugiej rezydencji, przed podpisaniem warto mieć załatwione kilka spraw:

• NIE (numer identyfikacyjny cudzoziemca): jest niezbędny, by kupić nieruchomość, podpisać akt u notariusza i zapłacić podatki.
• Finansowanie: rezydencja zmienia warunki. Nierezydent uzyskuje średnio około 62 % wartości nieruchomości, a rezydent zwykle ma dostęp do wyższych wartości.
• Podatki przy zakupie: w Andalucía nieruchomość z rynku wtórnego podlega obecnie ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales, podatek od czynności cywilnoprawnych przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego) w wysokości 7 %, który ma spaść do 6,75 % w 2027 roku; nieruchomości z rynku pierwotnego podlegają IVA (hiszpański podatek VAT).
• Okolica: średnia dla prowincji skrywa bardzo różne rynki, a mieszkanie w centrum Málagi nie zachowuje się tak samo jak willa w Benahavís.

Podsumowanie: nabywca, który przyjeżdża, by zostać

Nabywca międzynarodowy to już nie tylko ten, kto kupuje apartament na lato. Coraz częściej jest to osoba, która osiedla się w Hiszpanii, kupuje swoje stałe miejsce zamieszkania i robi to z wyższym budżetem niż lokalny kupujący. Na Costa del Sol ten stabilny i wypłacalny popyt podtrzymuje ceny w najbardziej poszukiwanych okolicach. Jeśli myślisz o zakupie, pomożemy Ci porównać gminy, ceny i koszty na podstawie rzeczywistych danych, zanim zrobisz ten krok.

Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej.

Najczęściej zadawane pytania