L'acquirente straniero paga il 35 % in più per la casa in Spagna: cosa significa sulla Costa del Sol

L’acquirente straniero di una casa in Spagna paga in media il 35 % in più al metro quadro rispetto all’acquirente nazionale: 2.479 euro contro 1.839 euro nel 2025, secondo un rapporto di Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI). E il suo profilo sta cambiando: acquista sempre più spesso per vivere qui tutto l’anno e sempre meno come seconda casa. Sulla Costa del Sol, dove più di una compravendita su tre è già firmata da qualcuno che viene da fuori, questo cambiamento si nota in modo particolare.

Quanto paga uno straniero per una casa in Spagna?

La differenza di prezzo non è un sovrapprezzo per il fatto di essere stranieri: si spiega con ciò che si compra e con il luogo in cui lo si compra. L’acquirente internazionale si concentra sulla costa e sulle isole, cerca case con più spazi esterni, vista o servizi, e arriva con un budget più alto. Il risultato è un importo medio di acquisto di 204.365 euro nel 2025, il 40 % in più rispetto al 2019.

Perché cresce il peso dello straniero che già vive in Spagna?

Il dato più rivelatore del rapporto è la divisione tra residenti e non residenti. Nel 2025 gli stranieri che già vivono in Spagna sono stati protagonisti dell’11,6 % degli acquisti di abitazioni, contro il 7,2 % degli acquirenti non residenti. Oggi acquista di più lo straniero che si è stabilito qui rispetto a chi cerca un appartamento per le vacanze.

UCI indica diversi motivi: la qualità della vita, i buoni collegamenti, lo smart working e la ricerca di contesti meno tesi. Questo è coerente con quanto emerso dai dati notarili del secondo trimestre del 2026, che abbiamo analizzato su questo blog: l’aumento degli acquisti da parte di stranieri è trainato soprattutto dalla prima casa, non dalla seconda residenza.

Per il mercato, il cambiamento ha delle conseguenze. Chi viene a vivere qui cerca scuole, servizi, trasporti e una casa comoda per tutti i dodici mesi dell’anno, non solo un appartamento vicino alla spiaggia. La sua domanda è più stabile, meno stagionale e meno dipendente dalle mode turistiche, ed è per questo che il rapporto conclude che la domanda internazionale è ormai una componente strutturale del mercato residenziale spagnolo.

Di quali paesi sono gli acquirenti stranieri?

Tra i non residenti, Regno Unito, Germania e Marocco restano in testa, ma l’elenco si è ampliato con Paesi Bassi, Stati Uniti, Belgio, Svezia e Polonia. Ogni nazionalità acquista in modo diverso: cambiano il tipo di casa, il budget, il ricorso al mutuo e la zona scelta.

Gli acquirenti svedesi, statunitensi, tedeschi e svizzeri sono tra quelli che pagano i prezzi più alti al metro quadro. Sulla Costa del Sol questo profilo è facile da riconoscere: è un cliente abituale di Marbella, Benahavís ed Estepona, dove si concentra l’offerta di ville e appartamenti di alto livello.

Cosa significa per chi compra sulla Costa del Sol?

L’Andalusia è, insieme alla Comunità Valenciana, alle Baleari e alle Canarie, tra le regioni che concentrano le operazioni internazionali, e la provincia di Málaga è uno dei suoi grandi poli. Per questo il prezzo medio che lo straniero paga nel complesso della Spagna risulta insufficiente come riferimento per la costa malagueña. Queste sono le mediane dei prezzi di vendita del nostro rapporto di mercato di settembre 2026:

La mediana della Costa del Sol, 4.667 euro al metro quadro, è quasi il doppio dei 2.479 euro che l’acquirente straniero paga in media in tutta la Spagna. Sono prezzi di offerta e non di chiusura, ma la distanza chiarisce un concetto: sulla costa malagueña la domanda internazionale compete per un prodotto più caro e più scarso. Manilva e Casares restano le porte d’ingresso più accessibili della costa occidentale.

Cosa deve preparare uno straniero prima di comprare casa in Spagna?

Sia che tu venga a vivere qui sia che cerchi una seconda casa, conviene aver risolto diversi punti prima di firmare:

• Il NIE (numero di identificazione per stranieri): è indispensabile per acquistare, firmare davanti al notaio e pagare le imposte.
• Il finanziamento: la residenza cambia le condizioni. Un non residente ottiene in media circa il 62 % del valore dell’immobile, mentre un residente di solito accede a percentuali più alte.
• Le imposte di acquisto: in Andalusia, la casa di seconda mano paga oggi un ITP (imposta di trasmissione patrimoniale) del 7 %, che dovrebbe scendere al 6,75 % nel 2027; il nuovo costruito è soggetto a IVA.
• La zona: la media provinciale nasconde mercati molto diversi, e un appartamento nel centro di Málaga non si comporta come una villa a Benahavís.

In sintesi: un acquirente che viene per restare

L’acquirente internazionale non è più soltanto chi compra un appartamento per l’estate. Sempre più spesso è qualcuno che si stabilisce in Spagna, compra la propria abitazione principale e lo fa con un budget più alto rispetto all’acquirente locale. Sulla Costa del Sol, questa domanda stabile e solvibile sostiene i prezzi delle zone più ricercate. Se stai pensando di comprare, ti aiutiamo a confrontare comuni, prezzi e costi con dati reali prima di fare il passo.

Questo articolo ha carattere informativo e non costituisce una raccomandazione di investimento.

Domande frequenti

Quanto paga in più uno straniero per una casa in Spagna?

In media il 35 % in più al metro quadro: 2.479 euro contro i 1.839 euro degli acquirenti spagnoli nel 2025, secondo UCI. La differenza dipende soprattutto dalla zona e dal tipo di casa che scelgono.

Comprano più case gli stranieri residenti o i non residenti?

I residenti. Nel 2025 gli stranieri che vivono in Spagna sono stati protagonisti dell’11,6 % degli acquisti di abitazioni, più del 7,2 % degli acquirenti non residenti.

Quanto spende in media uno straniero per comprare una casa in Spagna?

204.365 euro nel 2025, il 40 % in più rispetto al 2019, secondo il rapporto di UCI.

Quanto costa il metro quadro sulla Costa del Sol?

La mediana del prezzo di vendita è di 4.667 euro al metro quadro a settembre 2026, secondo il nostro rapporto di mercato. A Marbella sale a 5.969 euro e a Manilva scende a 3.360 euro.