L'acheteur étranger paie 35 % de plus pour un logement en Espagne : ce que cela signifie sur la Costa del Sol

L’acheteur étranger d’un logement en Espagne paie en moyenne 35 % de plus au mètre carré que l’acheteur national : 2 479 euros contre 1 839 euros en 2025, selon un rapport d’Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI). Et son profil évolue : il achète de plus en plus pour vivre ici toute l’année et moins comme résidence secondaire. Sur la Costa del Sol, où plus d’une vente sur trois est déjà signée par une personne venue de l’étranger, ce changement se ressent tout particulièrement.

Combien un étranger paie-t-il pour un logement en Espagne ?

L’écart de prix n’est pas une majoration due au fait d’être étranger : il s’explique par ce que l’on achète et par l’endroit où l’on achète. L’acheteur international se concentre sur la côte et dans les îles, recherche des logements offrant davantage d’espaces extérieurs, de vues ou de services, et dispose d’un budget plus élevé. Le résultat est un montant moyen d’achat de 204 365 euros en 2025, soit 40 % de plus qu’en 2019.

Pourquoi l’étranger déjà installé en Espagne pèse-t-il de plus en plus ?

La donnée la plus révélatrice du rapport est la répartition entre résidents et non-résidents. En 2025, les étrangers qui vivent déjà en Espagne ont réalisé 11,6 % des achats de logements, contre 7,2 % pour les acheteurs non résidents. Aujourd’hui, c’est l’étranger installé ici qui achète davantage, plutôt que celui qui cherche un appartement pour passer ses vacances.

UCI avance plusieurs raisons : la qualité de vie, la bonne connectivité, le télétravail et la recherche d’environnements moins tendus. Cela rejoint ce que montraient les données notariales du deuxième trimestre 2026, que nous avons analysées sur ce blog : la hausse des achats d’étrangers est surtout portée par la résidence principale, et non par la résidence secondaire.

Pour le marché, ce changement a des conséquences. Celui qui vient vivre ici recherche des écoles, des services, des transports et un logement confortable les douze mois de l’année, pas seulement un appartement près de la plage. Sa demande est plus stable, moins saisonnière et moins dépendante des modes touristiques, et c’est pourquoi le rapport conclut que la demande internationale est désormais une composante structurelle du marché résidentiel espagnol.

De quels pays viennent les acheteurs étrangers ?

Parmi les non-résidents, le Royaume-Uni, l’Allemagne et le Maroc restent en tête, mais la liste s’est élargie aux Pays-Bas, aux États-Unis, à la Belgique, à la Suède et à la Pologne. Chaque nationalité achète à sa manière : le type de logement, le budget, le recours au prêt immobilier et la zone choisie varient.

Les acheteurs suédois, américains, allemands et suisses figurent parmi ceux qui paient les prix les plus élevés au mètre carré. Sur la Costa del Sol, ce profil est facile à reconnaître : c’est un client habituel de Marbella, Benahavís et Estepona, où se concentre l’offre de villas et d’appartements haut de gamme.

Que signifie cela pour qui achète sur la Costa del Sol ?

L’Andalousie fait partie, avec la Communauté valencienne, les Baléares et les Canaries, des régions qui concentrent les opérations internationales, et la province de Málaga en est l’un des grands pôles. C’est pourquoi le prix moyen payé par l’étranger à l’échelle de l’Espagne est un repère insuffisant pour la côte malaguène. Voici les médianes de prix de vente de notre rapport de marché de septembre 2026 :

La médiane de la Costa del Sol, 4 667 euros le mètre carré, représente presque le double des 2 479 euros que paie en moyenne l’acheteur étranger dans toute l’Espagne. Il s’agit de prix d’offre et non de prix de clôture, mais l’écart rend une idée évidente : sur la côte malaguène, la demande internationale se dispute un produit plus cher et plus rare. Manilva et Casares restent les portes d’entrée les plus abordables de la côte occidentale.

Que doit préparer un étranger avant d’acheter un logement en Espagne ?

Que vous veniez vivre ici ou que vous cherchiez une résidence secondaire, il convient d’avoir réglé plusieurs points avant de signer :

• Le NIE (numéro d’identification des étrangers) : il est indispensable pour acheter, signer devant notaire et payer les impôts.
• Le financement : la résidence change les conditions. Un non-résident obtient en moyenne autour de 62 % de la valeur du logement, et un résident accède généralement à des pourcentages plus élevés.
• Les impôts à l’achat : en Andalousie, le logement ancien est aujourd’hui soumis à un ITP (impôt sur les transmissions patrimoniales) de 7 %, qui devrait passer à 6,75 % en 2027 ; le neuf est soumis à l’IVA (TVA espagnole).
• La zone : la moyenne provinciale masque des marchés très différents, et un appartement dans le centre de Málaga ne se comporte pas comme une villa à Benahavís.

En résumé : un acheteur qui vient pour rester

L’acheteur international n’est plus seulement celui qui s’offre un appartement pour l’été. De plus en plus, c’est quelqu’un qui s’installe en Espagne, achète sa résidence principale et le fait avec un budget supérieur à celui de l’acheteur local. Sur la Costa del Sol, cette demande stable et solvable soutient les prix des zones les plus recherchées. Si vous envisagez d’acheter, nous vous aidons à comparer communes, prix et coûts à partir de données réelles avant de franchir le pas.

Cet article est à caractère informatif et ne constitue pas une recommandation d’investissement.

Questions fréquentes