Acheteurs étrangers non résidents : 6,4 % des ventes en Espagne et 26,8 % à Málaga

Entre janvier et juin 2026, les étrangers qui ne vivent pas en Espagne ont signé 22 610 ventes de logements, soit 6,4 % des 353 557 opérations du pays, selon la statistique des transactions du ministère du Logement (Ministerio de Vivienda). Dans la province de Málaga, cette part est quatre fois plus élevée : 26,8 %, soit plus d’une vente sur quatre.

Ce chiffre intervient dans un semestre de refroidissement général. Les ventes ont reculé de 7,1 % par rapport au premier semestre 2025, avec un logement ancien en baisse (319 492 opérations, soit 8,4 % de moins) et un neuf en hausse (34 065, près de 8 % de plus). L’ancien représente toujours 90 % du marché.

Combien de logements les étrangers non résidents ont-ils achetés en 2026 ?

Les 22 610 achats du premier semestre sont 4 633 de moins qu’un an plus tôt, soit une baisse de 17 %. C’est plus du double du recul de l’ensemble du marché : l’acheteur international qui ne réside pas ici a donc perdu du poids en Espagne.

Avec 6,4 %, sa part est la plus faible pour un premier semestre depuis 2021, lorsque les restrictions de voyage avaient ramené le chiffre à 4,9 %. Il y a dix ans, en 2016, elle frôlait les 10 %. À ceux-ci s’ajoutent les étrangers qui résident bien en Espagne : 34 985 achats, soit 9,9 % du total. Entre les deux groupes, un acheteur de logement sur six dans le pays est étranger.

Source : Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, transactions immobilières de logements selon la résidence de l’acheteur. Calculs propres d’EVS en additionnant le premier et le deuxième trimestre de chaque année.

Dans quelles provinces les non-résidents achètent-ils le plus ?

L’achat depuis l’étranger se concentre dans très peu de destinations côtières et insulaires. Dans presque toute l’Espagne intérieure, les étrangers non résidents pèsent très peu, et dans de grandes provinces urbaines comme Barcelone ou Valence, ils n’atteignent pas 4 %.

Alicante reste en tête, mais la province de Málaga est celle qui résiste le mieux parmi les grandes destinations : ses achats de non-résidents baissent de 11,8 %, presque autant que le total provincial (-9,6 %, à 16 617 opérations). C’est pourquoi sa part bouge à peine, de 27,5 % à 26,8 %, alors que la part nationale perd près d’un point.

Si l’on ajoute les étrangers qui vivent déjà dans la province (1 880 achats, soit 11,3 %), l’acheteur étranger signe 38,1 % de toutes les ventes de logements dans la province de Málaga. Aucun autre marché andalou ne s’en approche : pour l’ensemble de l’Andalousie, les étrangers non résidents restent à 8,3 %.

Pourquoi la Costa del Sol résiste-t-elle mieux que le reste de l’Espagne ?

La demande internationale de la Costa del Sol ne repose pas sur un profil unique. Cohabitent le retraité d’Europe du Nord, la famille qui s’installe pour les écoles internationales, le professionnel en télétravail et l’investisseur qui cherche une résidence secondaire avec location. Quand l’un de ces groupes freine, les autres soutiennent le volume.

• Connectivité : l’aéroport de Málaga est relié à la plupart des capitales européennes par des vols directs de deux à trois heures.
• Communautés déjà installées : l’acheteur qui arrive trouve des services, des écoles et des professionnels qui travaillent dans sa langue.
• Offre variée : des appartements en première ligne aux villas dans des urbanisations avec golf, avec du neuf qui continue d’arriver sur le marché.
• Climat et qualité de vie, qui pèsent davantage que la rentabilité dans une bonne partie des achats de non-résidents.

Il convient de garder à l’esprit que d’autres statistiques, comme celles des notaires ou des registradores (conservateurs du registre), comptabilisent à des dates différentes et selon leurs propres critères ; leurs pourcentages ne coïncident donc pas toujours avec ceux du ministère. La tendance de fond est toutefois la même : à Málaga, l’acheteur étranger est structurel, non conjoncturel.

Combien coûte aujourd’hui un logement sur la Costa del Sol ?

Voici les prix médians d’offre des principales communes, d’après notre rapport de marché de la Costa del Sol, mis à jour chaque mois avec l’ensemble du catalogue d’EVS.

Que cela signifie-t-il pour qui achète ou vend sur la Costa del Sol ?

• Pour l’acheteur, un marché un peu moins tendu : avec moins d’opérations dans toute l’Espagne, il y a plus de marge pour comparer et négocier, surtout dans l’ancien.
• Pour le vendeur, le client international représente toujours un quart de la demande : publier des annonces en plusieurs langues et accompagner des acheteurs à distance n’est pas optionnel.
• Pour l’investisseur, la stabilité de la part étrangère à Málaga est un signe de liquidité : il y a des acheteurs venus de l’extérieur même quand le marché national ralentit.

De quoi un non-résident a-t-il besoin pour acheter un logement en Espagne ?

1. Obtenir le NIE (número de identificación de extranjero, le numéro d’identification des étrangers), indispensable pour signer devant notaire et payer les impôts.
2. Ouvrir un compte dans une banque espagnole pour le paiement et les prélèvements liés au logement.
3. Si l’achat est financé, savoir que le prêt hypothécaire pour non-résidents couvre généralement une part moindre du prix que celui d’un résident.
4. Prévoir environ 10 % supplémentaires, un peu plus dans le neuf, pour les impôts et les frais d’achat.

Si vous envisagez d’acheter ou de vendre sur la Costa del Sol depuis l’étranger, EVS PROPERTY GROUP vous accompagne tout au long du processus, de la recherche à la signature, dans votre langue.

Questions fréquentes