Acquirenti stranieri non residenti: il 6,4 % delle vendite in Spagna e il 26,8 % a Málaga

Tra gennaio e giugno 2026 gli stranieri che non vivono in Spagna hanno firmato 22.610 compravendite di abitazioni, il 6,4 % delle 353.557 operazioni del Paese, secondo la statistica sulle transazioni del Ministerio de Vivienda. Nella provincia di Málaga questa quota è quattro volte superiore: il 26,8 %, più di una vendita su quattro.

Il dato arriva in un semestre di raffreddamento generale. Le compravendite sono diminuite del 7,1 % rispetto alla prima metà del 2025: l’usato è in calo (319.492 operazioni, l’8,4 % in meno), mentre le nuove costruzioni sono in crescita (34.065, quasi l’8 % in più). L’usato rappresenta ancora il 90 % del mercato.

Quante abitazioni hanno acquistato gli stranieri non residenti nel 2026?

Le 22.610 compravendite del primo semestre sono 4.633 in meno rispetto a un anno prima, un calo del 17 %. È più del doppio della flessione del mercato nel suo complesso, quindi l’acquirente internazionale che non risiede qui ha perso peso in Spagna.

Con il 6,4 %, la sua quota è la più bassa per un primo semestre dal 2021, quando le restrizioni di viaggio avevano portato la cifra al 4,9 %. Dieci anni fa, nel 2016, sfiorava il 10 %. A questi si aggiungono gli stranieri che risiedono in Spagna: 34.985 acquisti, il 9,9 % del totale. Tra i due gruppi, un acquirente di abitazioni su sei nel Paese è straniero.

Fonte: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, transazioni immobiliari di abitazioni secondo la residenza dell’acquirente. Calcoli propri di EVS sommando il primo e il secondo trimestre di ogni anno.

In quali province comprano di più i non residenti?

L’acquisto dall’estero si concentra in pochissime destinazioni di costa e isole. In quasi tutta la Spagna interna gli stranieri non residenti pesano appena, e in grandi province urbane come Barcelona o Valencia non arrivano al 4 %.

Alicante resta in testa, ma la provincia di Málaga è quella che resiste meglio tra le grandi destinazioni: i suoi acquisti di non residenti calano dell’11,8 %, quasi quanto il totale provinciale (-9,6 %, fino a 16.617 operazioni). Per questo la sua quota si muove appena, dal 27,5 % al 26,8 %, mentre quella nazionale perde quasi un punto.

Se si sommano gli stranieri che già vivono nella provincia (1.880 acquisti, l’11,3 %), l’acquirente straniero firma il 38,1 % di tutte le vendite di abitazioni nella provincia di Málaga. Nessun altro mercato andaluso si avvicina: nell’insieme dell’Andalusia gli stranieri non residenti si fermano all’8,3 %.

Perché la Costa del Sol regge meglio del resto della Spagna?

La domanda internazionale sulla Costa del Sol non dipende da un unico profilo. Convivono il pensionato del Nord Europa, la famiglia che si trasferisce scegliendo scuole internazionali, il professionista che lavora da remoto e l’investitore che cerca una seconda casa da mettere a reddito. Quando uno di questi gruppi rallenta, gli altri sostengono i volumi.

• Collegamenti: l’aeroporto di Málaga è collegato con la maggior parte delle capitali europee con voli diretti di due o tre ore.
• Comunità già consolidate: l’acquirente che arriva trova servizi, scuole e professionisti che lavorano nella sua lingua.
• Prodotto vario: dagli appartamenti in prima linea alle ville in urbanizzazioni con golf, con nuove costruzioni che continuano ad arrivare sul mercato.
• Clima e qualità della vita, che in buona parte degli acquisti dei non residenti pesano più della redditività.

Conviene tenere presente che altre statistiche, come quelle dei notai o dei registratori, conteggiano in date diverse e con criteri propri, quindi le loro percentuali non sempre coincidono con quelle del Ministerio. La tendenza di fondo, tuttavia, è la stessa: a Málaga l’acquirente straniero è strutturale, non congiunturale.

Quanto costa oggi un’abitazione sulla Costa del Sol?

Questi sono i prezzi mediani di offerta dei principali comuni, secondo il nostro rapporto di mercato della Costa del Sol, che viene aggiornato ogni mese con l’intero catalogo di EVS.

Cosa significa per chi compra o vende sulla Costa del Sol?

• Per l’acquirente, un mercato un po’ meno teso: con meno operazioni in tutta la Spagna c’è più margine per confrontare e negoziare, soprattutto nell’usato.
• Per il venditore, il cliente internazionale resta un quarto della domanda: pubblicare annunci in più lingue e assistere acquirenti a distanza non è facoltativo.
• Per l’investitore, la stabilità della quota straniera a Málaga è un segnale di liquidità: ci sono acquirenti dall’estero anche quando il mercato nazionale rallenta.

Di cosa ha bisogno un non residente per comprare casa in Spagna?

1. Ottenere il NIE, il numero di identificazione per stranieri (Número de Identidad de Extranjero), indispensabile per firmare davanti al notaio e pagare le imposte.
2. Aprire un conto presso una banca spagnola per il pagamento e le utenze dell’abitazione.
3. Se si ricorre a un finanziamento, tenere presente che il mutuo per non residenti di solito copre una quota minore del prezzo rispetto a quello di un residente.
4. Mettere da parte circa un 10 % aggiuntivo, qualcosa in più per le nuove costruzioni, per imposte e spese di acquisto.

Se stai pensando di comprare o vendere sulla Costa del Sol dall’estero, in EVS PROPERTY GROUP ti accompagniamo in tutto il processo, dalla ricerca alla firma, nella tua lingua.

Domande frequenti

Gli stranieri non residenti possono comprare casa in Spagna?

Possono farlo senza restrizioni di nazionalità. Hanno bisogno del NIE e di un conto bancario spagnolo. Dall’aprile 2025 l’acquisto di un’abitazione non dà più accesso alla cosiddetta golden visa.

Che percentuale delle abitazioni di Málaga comprano gli stranieri?

Nel primo semestre del 2026 gli stranieri non residenti hanno firmato il 26,8 % delle compravendite della provincia e gli stranieri residenti un altro 11,3 %. In totale, il 38,1 %.

Quali imposte paga un non residente quando compra in Andalusia?

Le stesse di un residente: il 7 % di ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, l’imposta di trasferimento sugli immobili usati) per l’abitazione usata, oppure il 10 % di IVA (imposta sul valore aggiunto) più l’1,2 % di AJD (Actos Jurídicos Documentados, imposta di bollo sugli atti notarili) per le nuove costruzioni. In seguito paga ogni anno l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, l’imposta comunale sugli immobili) e l’imposta sul reddito dei non residenti per l’abitazione.

Ci sono meno acquirenti stranieri sulla Costa del Sol nel 2026?

Ci sono un po’ meno operazioni, come in tutto il mercato, ma il loro peso si mantiene: la quota di non residenti nella provincia di Málaga è stabile da quattro anni intorno al 27 %.