Między styczniem a czerwcem 2026 roku cudzoziemcy niemieszkający w Hiszpanii zawarli 22 610 transakcji kupna nieruchomości mieszkalnych, czyli 6,4 % z 353 557 transakcji w całym kraju, jak wynika ze statystyki transakcji Ministerio de Vivienda (hiszpańskiego ministerstwa mieszkalnictwa). W prowincji Málaga ten udział jest czterokrotnie wyższy: 26,8 %, czyli ponad co czwarta sprzedaż.
Dane pojawiają się w półroczu ogólnego ochłodzenia. Liczba transakcji spadła o 7,1 % w porównaniu z pierwszą połową 2025 roku: rynek wtórny zanotował spadek (319 492 transakcje, o 8,4 % mniej), a rynek pierwotny wzrost (34 065, prawie o 8 % więcej). Rynek wtórny nadal stanowi 90 % rynku.
Ile nieruchomości mieszkalnych kupili w 2026 roku cudzoziemcy niebędący rezydentami?
22 610 zakupów w pierwszym półroczu to o 4 633 mniej niż rok wcześniej, czyli spadek o 17 %. To ponad dwa razy więcej niż spadek całego rynku, więc międzynarodowy kupujący, który tu nie mieszka, stracił w Hiszpanii na znaczeniu.
Udział na poziomie 6,4 % to najniższy wynik w pierwszym półroczu od 2021 roku, kiedy ograniczenia w podróżowaniu obniżyły go do 4,9 %. Dziesięć lat temu, w 2016 roku, wynosił niemal 10 %. Do tego dochodzą cudzoziemcy mieszkający w Hiszpanii: 34 985 zakupów, czyli 9,9 % całości. Łącznie obie grupy oznaczają, że co szósty kupujący nieruchomość mieszkalną w kraju jest cudzoziemcem.
| Pierwsze półrocze | Udział cudzoziemców nierezydentów w Hiszpanii | Udział w prowincji Málaga | Zakupy cudzoziemców nierezydentów w Maladze |
|---|---|---|---|
| I poł. 2019 | 7,2 % | 21,4 % | 3 370 |
| I poł. 2022 | 8,7 % | 29,7 % | 6 808 |
| I poł. 2023 | 8,7 % | 27,2 % | 5 024 |
| I poł. 2024 | 8,1 % | 27,0 % | 5 015 |
| I poł. 2025 | 7,2 % | 27,5 % | 5 051 |
| I poł. 2026 | 6,4 % | 26,8 % | 4 456 |
Źródło: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, transakcje nieruchomościami mieszkalnymi według miejsca zamieszkania kupującego. Obliczenia własne EVS na podstawie sumy pierwszego i drugiego kwartału każdego roku.
W których prowincjach nierezydenci kupują najwięcej?
Zakupy dokonywane z zagranicy koncentrują się w niewielu kierunkach na wybrzeżu i wyspach. Prawie w całej Hiszpanii śródlądowej cudzoziemcy nierezydenci mają niewielkie znaczenie, a w dużych prowincjach miejskich, takich jak Barcelona czy Valencia, nie osiągają 4 %.
| Prowincja | Zakupy cudzoziemców nierezydentów (I poł. 2026) | Udział w całości | Zmiana rok do roku |
|---|---|---|---|
| Alicante | 8 268 | 32,3 % | -14,8 % |
| Málaga | 4 456 | 26,8 % | -11,8 % |
| Baleares | 1 446 | 21,2 % | -19,1 % |
| Santa Cruz de Tenerife | 1 070 | 18,7 % | -25,6 % |
| Las Palmas | 953 | 13,7 % | -20,5 % |
| Murcia | 1 786 | 12,9 % | -14,6 % |
| Girona | 871 | 11,9 % | -19,5 % |
| Całość Hiszpanii | 22 610 | 6,4 % | -17,0 % |
Alicante nadal jest na czele, ale prowincja Málaga najlepiej radzi sobie spośród dużych kierunków: zakupy nierezydentów spadają tam o 11,8 %, czyli niemal tyle samo co cała prowincja (-9,6 %, do 16 617 transakcji). Dlatego jej udział prawie się nie zmienia, z 27,5 % do 26,8 %, podczas gdy średnia krajowa traci niemal punkt procentowy.
Jeśli doliczyć cudzoziemców mieszkających już w prowincji (1 880 zakupów, 11,3 %), kupujący z zagranicy zawierają 38,1 % wszystkich transakcji sprzedaży nieruchomości mieszkalnych w prowincji Málaga. Żaden inny rynek andaluzyjski nawet się do tego nie zbliża: w całej Andalucía cudzoziemcy nierezydenci stanowią 8,3 %.
Dlaczego Costa del Sol radzi sobie lepiej niż reszta Hiszpanii?
Międzynarodowy popyt na Costa del Sol nie zależy od jednego profilu kupującego. Obok siebie funkcjonują emeryt z północy Europy, rodzina, która się przeprowadza z myślą o szkołach międzynarodowych, profesjonalista pracujący zdalnie i inwestor szukający drugiego domu z możliwością wynajmu. Kiedy jedna z tych grup hamuje, pozostałe podtrzymują wolumen.
- Połączenia: lotnisko w Maladze ma bezpośrednie loty do większości stolic europejskich, trwające od dwóch do trzech godzin.
- Zadomowione społeczności: przyjeżdżający kupujący znajduje usługi, szkoły i specjalistów pracujących w jego języku.
- Zróżnicowana oferta: od apartamentów w pierwszej linii brzegowej po wille na osiedlach z polem golfowym, a rynek pierwotny nadal wprowadza nowe inwestycje.
- Klimat i jakość życia, które w dużej części zakupów nierezydentów ważą więcej niż rentowność.
Warto pamiętać, że inne statystyki, takie jak dane notariuszy czy rejestratorów, liczą w innych terminach i według własnych kryteriów, więc ich odsetki nie zawsze pokrywają się z danymi Ministerio. Tendencja jest jednak ta sama: w Maladze kupujący cudzoziemiec to element strukturalny, a nie koniunkturalny.
Ile kosztuje dziś nieruchomość mieszkalna na Costa del Sol?
Poniżej mediany cen ofertowych w głównych gminach, według naszego raportu o rynku Costa del Sol, który co miesiąc jest aktualizowany na podstawie całej oferty EVS.
| Gmina | Mediana ceny | Mediana ceny za m² |
|---|---|---|
| Benahavís | 997 000 € | 5 651 €/m² |
| Marbella | 950 000 € | 6 096 €/m² |
| Estepona | 637 000 € | 4 750 €/m² |
| Fuengirola | 560 000 € | 5 417 €/m² |
| Mijas | 550 000 € | 4 367 €/m² |
| Manilva | 360 000 € | 3 425 €/m² |
Co to oznacza dla osób kupujących lub sprzedających na Costa del Sol?
- Dla kupującego: rynek nieco mniej napięty. Przy mniejszej liczbie transakcji w całej Hiszpanii jest więcej miejsca na porównywanie ofert i negocjacje, zwłaszcza na rynku wtórnym.
- Dla sprzedającego: klient międzynarodowy nadal stanowi jedną czwartą popytu, więc ogłaszanie się w kilku językach i obsługa kupujących na odległość nie są opcją, lecz koniecznością.
- Dla inwestora: stabilność udziału cudzoziemców w Maladze to sygnał płynności rynku: kupujący z zagranicy są także wtedy, gdy rynek krajowy hamuje.
Czego potrzebuje nierezydent, aby kupić dom w Hiszpanii?
- Uzyskać NIE, czyli numer identyfikacyjny cudzoziemca, niezbędny do podpisania aktu u notariusza i płacenia podatków.
- Otworzyć rachunek w hiszpańskim banku na płatności i rachunki związane z nieruchomością.
- W przypadku finansowania liczyć się z tym, że kredyt hipoteczny dla nierezydentów zwykle pokrywa mniejszą część ceny niż kredyt dla rezydenta.
- Zarezerwować około 10 % dodatkowo, nieco więcej przy rynku pierwotnym, na podatki i koszty zakupu.
Jeśli myślisz o kupnie lub sprzedaży na Costa del Sol z zagranicy, EVS PROPERTY GROUP towarzyszy Ci w całym procesie, od poszukiwań po podpisanie, w Twoim języku.
Najczęściej zadawane pytania
Czy cudzoziemcy niebędący rezydentami mogą kupować nieruchomości mieszkalne w Hiszpanii?
Mogą to robić bez ograniczeń ze względu na narodowość. Potrzebują NIE i hiszpańskiego rachunku bankowego. Od kwietnia 2025 roku zakup nieruchomości mieszkalnej nie daje już dostępu do tzw. golden visa.
Jaki odsetek nieruchomości mieszkalnych w Maladze kupują cudzoziemcy?
W pierwszym półroczu 2026 roku cudzoziemcy nierezydenci zawarli 26,8 % transakcji w prowincji, a cudzoziemcy rezydenci kolejne 11,3 %. Łącznie to 38,1 %.
Jakie podatki płaci nierezydent przy zakupie w Andalucía?
Takie same jak rezydent: 7 % ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales, podatek od czynności cywilnoprawnych) przy rynku wtórnym albo 10 % IVA (hiszpański podatek VAT) plus 1,2 % AJD (impuesto de actos jurídicos documentados, podatek od dokumentów prawnych) przy rynku pierwotnym. Następnie co roku płaci IBI (impuesto sobre bienes inmuebles, hiszpański podatek od nieruchomości) oraz podatek dochodowy od nierezydentów z tytułu posiadanej nieruchomości.
Czy w 2026 roku na Costa del Sol jest mniej kupujących cudzoziemców?
Transakcji jest nieco mniej, tak jak na całym rynku, ale ich znaczenie się utrzymuje: udział nierezydentów w prowincji Málaga od czterech lat jest stabilny i wynosi około 27 %.
Co dalej? Po lekturze najbardziej przyda się spojrzenie na prawdziwy rynek: zajrzyj do nieruchomości według miast albo napisz nam na WhatsApp, czego szukasz — okolica, budżet, terminy — a przygotujemy dla Ciebie dopasowany wybór, bez zobowiązań.
Może się też przydać: sprzedaż nieruchomości inwestowanie na Costa del Sol bezpłatna wycena miesięczny raport cen
