Wer zahlt die IBI bei einer Vermietung? Was der Vermieter dem Mieter nicht mehr berechnen darf

In Wohnraummietverträgen, die ab dem 8. Oktober 2026 unterzeichnet werden, zahlt der Eigentümer die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, die spanische Grundsteuer), auch wenn der Vertrag etwas anderes vorsieht: Das Real Decreto-ley 29/2026 (Gesetzesdekret mit Gesetzeskraft) verbietet es, die Steuern der Wohnung auf den Mieter abzuwälzen, es sei denn, er selbst ist zu deren Zahlung verpflichtet. Die Müllgebühr (tasa de basuras) darf weiterhin umgelegt werden, die Kosten der comunidad de propietarios (Eigentümergemeinschaft) nur, wenn dies schriftlich unter Angabe des Jahresbetrags vereinbart wird, und die Maklerhonorare niemals.

Wer an der Küste eine Wohnung vermietet hat, muss damit jedes Jahr eine Rechnung selbst tragen, die bisher häufig der Mieter beglich. In unserem Portfolio liegt die mittlere IBI einer Wohnung im Verkauf bei 520 Euro pro Jahr, und die Hälfte der Wohnungen zahlt zwischen 369 und 712 Euro.

Welche Kosten kann der Mieter ab dem 8. Oktober tragen?

Das Dekret schreibt Artikel 20 der Ley de Arrendamientos Urbanos (Gesetz über Stadtmieten, LAU) neu, der die Kosten der vermieteten Wohnung regelt. So ist die Aufteilung in einem neuen Vertrag:

Widerspricht eine Vertragsklausel diesen Regeln, ist sie nichtig und gilt als nicht vereinbart, denn das Gesetz erlaubt keine Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters (Artikel 6 der LAU). Der übrige Vertrag bleibt gültig.

Darf der Vermieter die IBI dem Mieter berechnen?

In neuen Verträgen nicht mehr. Bisher erlaubte das Gesetz, die Steuern der Wohnung dem Mieter aufzuerlegen, und die Gerichte erkannten die Klausel an, wenn sie im Vertrag stand. Die neue Fassung sagt das Gegenteil: In keinem Fall dürfen dem Mieter die mit der Wohnung verbundenen Steuern auferlegt werden, es sei denn, er ist selbst Steuerpflichtiger.

Bei der IBI trifft diese Ausnahme nicht zu: Zahlungspflichtig ist der Inhaber der Wohnung, in der Regel der Eigentümer, wie es die Ley de Haciendas Locales (Gesetz über die Gemeindefinanzen) festlegt. Deshalb ist die Klausel, die sie abwälzte und in vielen Langzeitverträgen üblich war, nicht mehr wirksam.

Die Änderung ist nicht rückwirkend. In einem vor dem 8. Oktober unterzeichneten Vertrag bleibt die IBI-Klausel für die gesamte Laufzeit gültig, auch in den Verlängerungen. Wird ein neuer Vertrag unterzeichnet, auch mit demselben Mieter, gilt bereits die neue Regel.

Wer zahlt die Müllgebühr in einer vermieteten Wohnung?

Die Müllgebühr darf weiterhin der Mieter zahlen. In den meisten kommunalen Satzungen ist Steuerpflichtiger der Gebühr, wer die Wohnung bewohnt und den Service nutzt, während der Eigentümer gegenüber der Gemeinde als Ersatzpflichtiger auftritt und das Recht hat, ihm den Betrag weiterzuberechnen. Da der Mieter der Steuerpflichtige ist, fällt die Gebühr unter die Ausnahme des Dekrets.

Zwei Vorsichtsmaßnahmen: Man sollte prüfen, wie die Satzung der jeweiligen Gemeinde den Steuerpflichtigen definiert, und die Vereinbarung muss schriftlich im Vertrag festgehalten sein.

Wer zahlt die Gemeinschaftskosten in einer Mietwohnung?

Das hängt vom Gebäude ab. In Gebäuden mit Wohnungseigentum (propiedad horizontal), also fast allen Wohnblöcken und Urbanisationen an der Küste, kann vereinbart werden, dass der Mieter die Gemeinschaftskosten entsprechend dem Miteigentumsanteil der Wohnung zahlt. Die Vereinbarung muss schriftlich erfolgen und den Jahresbetrag zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses angeben.

In den ersten fünf Vertragsjahren, bei einem Vermieter, der ein Unternehmen ist, in den ersten sieben, darf dieser Betrag nur im gegenseitigen Einvernehmen steigen und nie um mehr als das Doppelte dessen, was die Miete steigen darf. In Gebäuden ohne Wohnungseigentum, etwa einem ganzen Block mit nur einem Eigentümer, verbietet das Dekret, dem Mieter Gemeinschaftskosten aufzubürden.

Wie viel IBI trägt der Eigentümer jetzt an der Costa del Sol?

Wir haben es anhand der Wohnungen von 60 bis 100 m² im Verkauf in unserem Portfolio gemessen, der häufigsten Größe bei der Langzeitvermietung, sowie anhand der durchschnittlichen idealista-Miete vom September 2026 für eine Wohnung von 80 m².

In Marbella liegt die IBI einer Wohnung dieser Größe bei rund 644 Euro pro Jahr: knapp 3 % der Jahresmiete, etwa zehn Tage Miete. In der Stadt Málaga sind es 229 Euro, etwa fünf Tage Miete. Für einen Eigentümer mit mehreren vermieteten Wohnungen schlägt die Summe bereits auf die Nettorendite durch, vor allem, da die Mieterhöhungen bis Ende 2027 begrenzt sind.

Darf die Immobilienagentur dem Mieter Honorare berechnen?

Nein. Seit der Ley de Vivienda (Wohnraumgesetz) vom Mai 2023 gehen die Kosten der Immobilienvermittlung und der Vertragsabwicklung zulasten des Vermieters. Das Dekret schließt die Schlupflöcher: Sie dürfen weder direkt noch indirekt, unter keinem Titel und keiner Bezeichnung weitergegeben werden und umfassen jede Leistung zur Vorbereitung, Abschluss, Verwaltung, Änderung oder Verlängerung des Vertrags.

Jede andere Leistung, die für den Vertragsschluss nicht unerlässlich ist, darf der Mieter nur zahlen, wenn er sie ausdrücklich schriftlich beantragt, nachdem man ihn darüber informiert hat, dass sie optional ist und was sie kostet.

Darf vom Mieter eine Mietausfallversicherung verlangt werden?

Auch das nicht. Das Dekret verbietet es, vom Mieter den Abschluss einer Mietausfallversicherung oder ähnlicher Absicherungen zu verlangen; der Eigentümer kann sie abschließen, aber auf eigene Kosten. Die zusätzliche Garantie zur Kaution (fianza) bleibt auf zwei Monatsmieten in Verträgen mit bis zu fünf Jahren Laufzeit begrenzt, bei einem Vermieter, der ein Unternehmen ist, bis zu sieben Jahren, und bei temporären Vermietungen darf sie eine Monatsmiete nicht übersteigen.

Was ändert sich bei den Reparaturen?

Die grundsätzliche Aufteilung bleibt bestehen: Der Eigentümer zahlt die Reparaturen, die nötig sind, damit die Wohnung bewohnbar bleibt, der Mieter die Kleinreparaturen des täglichen Gebrauchs. Bei temporären Vermietungen gehen auch diese Kleinreparaturen zulasten des Eigentümers.

Neu ist das Verfahren. Beeinträchtigt ein Schaden die Bewohnbarkeit, die Sicherheit oder die Hygiene, kann der Mieter die Reparatur schriftlich mit einem angemessenen Kostenvoranschlag verlangen, und der Eigentümer hat fünfzehn Kalendertage Zeit, ihn anzunehmen, eine andere Lösung vorzuschlagen oder die Arbeiten auszuführen. Antwortet er nicht oder lehnt er ohne Grund ab, kann der Mieter die Reparatur beauftragen und die Kosten von den folgenden Mieten abziehen, sofern sie angemessen und belegt sind.

Bei Vertragsende müssen die Parteien ein Dokument über den Zustand der Wohnung unterzeichnen. Wird es nicht unterzeichnet oder sind darin keine Schäden verzeichnet, wird vermutet, dass die Wohnung in gutem Zustand zurückgegeben wurde. Daher empfiehlt es sich, bei der Schlüsselübergabe ein Inventar mit Fotos zu erstellen.

Was muss eine Mietanzeige jetzt enthalten?

Das Dekret verlangt, dass Mietanzeigen wahrheitsgemäß sind und gegebenenfalls den Referenzindex und die Mietobergrenze der zonas tensionadas (angespannte Wohnungsmarktgebiete), den Registrierungscode der Wohnung, wie bei Ferienwohnungen, sowie die Angabe enthalten, ob der Vermieter ein gran tenedor (Großeigentümer) ist. In Andalusien sind keine zonas tensionadas ausgewiesen, sodass an der Küste vorerst die beiden letztgenannten Angaben gelten.

Wie berücksichtigt man die IBI bei der Festlegung der Miete?

In Andalusien wird die Anfangsmiete eines neuen Vertrags frei vereinbart, sodass der Eigentümer die IBI in den Preis einrechnen kann. Was er später nicht mehr kann, ist, sie wieder hereinzuholen: Bis Ende 2027 darf die jährliche Erhöhung ohne neue Vereinbarung mit dem Mieter 2 % nicht übersteigen und wird eingefroren, wenn die Miete den Referenzindex übersteigt. Erhöht die Gemeinde den Bescheid, trägt der Eigentümer die Differenz.

• Berechnen Sie die Miete inklusive IBI: Teilen Sie den letzten Bescheid durch zwölf und addieren Sie den Betrag zur Monatsmiete.
• Soll der Mieter Müll oder Gemeinschaftskosten zahlen, halten Sie das schriftlich mit dem Jahresbetrag jeder Kostenart fest.
• Berechnen Sie dem Mieter keine Honorare oder Verwaltungskosten, auch nicht unter anderem Namen.
• Beantworten Sie jede Reparaturanfrage schriftlich innerhalb von fünfzehn Tagen.
• Unterzeichnen Sie bei der Schlüsselübergabe ein Inventar mit Fotos und bei der Rückgabe das Dokument zum Vertragsende.

Zusammengefasst: Wer zahlt was bei einer Vermietung 2026?

In Verträgen, die ab dem 8. Oktober unterzeichnet wurden, gehen die IBI und die Honorare der Agentur immer zulasten des Eigentümers; Müll und Gemeinschaftskosten können auf den Mieter übergehen, wenn sie schriftlich vereinbart werden, und die Verbrauchskosten mit Zähler trägt der Mieter. In früheren Verträgen bleiben die unterzeichneten Klauseln gültig.

EVS PROPERTY GROUP unterstützt Eigentümer und Investoren dabei, eine realistische Miete festzulegen, die Nettorendite einer Mietwohnung zu berechnen und den Mietvertrag einer vermieteten Wohnung zu prüfen, bevor sie in Málaga und an der Costa del Sol gekauft wird. Wenn Sie Ihren Fall prüfen, sprechen Sie uns an.

Dieser Artikel dient der Information und ersetzt nicht die Beratung durch einen Rechtsanwalt zu Ihrem konkreten Fall.

Häufig gestellte Fragen