El déficit de vivienda superará el millón en 2028: qué significa para comprar en Málaga y la Costa del Sol

España arrastra un déficit de vivienda de unas 755.000 unidades desde 2021 y el Banco de España calcula que superará el millón en 2028, porque cada año se forman muchos más hogares de los que se construyen. La provincia de Málaga es una de las seis que concentran más de la mitad de ese hueco, así que para quien compra o invierte en la Costa del Sol el mensaje es claro: la oferta seguirá escaseando y eso sostiene los precios.

La cifra la dio la subgobernadora del Banco de España, Soledad Núñez, en su intervención del 23 de septiembre de 2026 en el Forbes Economic Summit, en Madrid. Actualiza el cálculo del Informe Anual 2025 de la institución, publicado en junio, que situaba el desfase entre 2021 y 2025 en unas 750.000 viviendas. Estas son las claves y lo que significan para el mercado de la Costa del Sol.

¿Cuántas viviendas faltan en España?

El Banco de España mide el déficit como la diferencia entre las viviendas que se terminan y los hogares nuevos que se crean. En 2025 se formaron unos 240.000 hogares, en línea con la media de 245.000 al año entre 2021 y 2024, mientras que solo se terminaron unas 92.000 viviendas, un 9 % menos que el año anterior. Ese desfase acumula unas 755.000 viviendas desde 2021 y, según Núñez, podría crecer en otras 300.000 entre 2026 y 2028.

En proporción, el desfase entre 2021 y 2025 equivale al 3,7 % de los hogares españoles, frente al 0,5 % de media en el área del euro. De las economías que compara el Banco de España, solo Portugal está peor, y Alemania es la única que ha construido más de lo que necesitaba:

¿Por qué no se construyen más viviendas?

El problema no es la falta de demanda ni de crédito, sino de oferta. El Banco de España señala varias trabas que se refuerzan entre sí:

• Poco suelo listo para edificar y una gestión urbanística lenta: en Málaga solo se ha ejecutado el 35 % de las viviendas previstas en el planeamiento, según el Sistema de Información Urbana del Ministerio de Vivienda.
• Un sector promotor y constructor atomizado, con la productividad a la baja y márgenes contenidos que limitan su capacidad de invertir.
• Falta de mano de obra especializada y costes de construcción al alza.
• Un stock sin vender que no encaja: quedan unas 450.000 viviendas del boom de los años 2000, pero muchas están en lugares o en un estado que no responden a lo que se busca.

Ya contamos en este blog que la producción de la construcción lleva meses en negativo. Los datos del Banco de España confirman que el cuello de botella es estructural y que no se resolverá a corto plazo.

¿Por qué la provincia de Málaga está entre las más tensionadas?

Más de la mitad del déficit, el 52,5 %, se concentra en seis provincias: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga. En Madrid y Barcelona tira sobre todo la demanda residencial ligada al empleo; en la costa mediterránea se suma otra fuerza que el Banco de España analiza con detalle: la compra por no residentes y el uso turístico de las viviendas, que retiran pisos del mercado residencial.

En 2025, los no residentes firmaron el 27,9 % de las compraventas de la provincia, casi cuatro veces la media nacional, del 7,4 %, y 13,6 puntos más que en 2007. Entre viviendas turísticas y casas de extranjeros no residentes suman el 14,1 % del parque provincial, frente al 3,3 % en España. El resultado es un mercado en el que conviven la demanda internacional y la de los residentes locales, que lo tienen cada vez más difícil:

De las seis mayores ciudades de España, Málaga es la que exige más esfuerzo para comprar a quien aún no es propietario: diez años de renta neta, por encima de Madrid (9,7) y Barcelona (9,0). Y, a diferencia de Madrid o Sevilla, mudarse a otro municipio del área urbana apenas reduce ese esfuerzo.

¿Qué dicen los precios de nuestra cartera?

Nuestro informe de mercado de septiembre, elaborado con 8.810 inmuebles en venta en la Costa del Sol, sitúa la mediana en 650.000 € y 4.657 €/m². La obra nueva, que es la que debería cerrar el hueco, apenas llega al 5 % de la oferta: 468 de los 9.288 inmuebles en venta de nuestra cartera.

La poca obra nueva que hay se concentra en Mijas, Estepona y Marbella, mientras que en la ciudad de Málaga apenas tenemos 12 viviendas nuevas a la venta. Con tan poca oferta, buena parte de las promociones se vende sobre plano, así que quien espera a ver el edificio terminado suele encontrar menos donde elegir.

¿Estamos ante una burbuja como la de 2008?

Los precios reales de la vivienda, descontada la inflación, se han acelerado desde 2024 hasta niveles comparables a los de 2005, pero el Banco de España descarta que el riesgo sea el mismo que antes de la crisis financiera. Los bancos conceden hipotecas con criterios prudentes y los hogares tienen un endeudamiento y una carga de intereses en mínimos históricos. En palabras de Núñez, la vivienda es hoy un problema económico y social grave, pero no un problema para el sistema financiero.

El volumen de compraventas lo confirma: en 2025 se superaron las 750.000 operaciones, una cifra similar a la de principios de 2008, pero equivalen al 3,8 % de los hogares, frente al 5,5 % de media en el boom de 2004 a 2007. La diferencia de fondo es que entonces sobraban viviendas y el crédito era fácil; ahora faltan viviendas.

El desajuste viene de lejos. Desde 1980, la renta real disponible de los hogares españoles se ha multiplicado por 1,8, mientras que los precios reales de la vivienda lo han hecho por 3,5. En la zona del euro, las cifras son 1,8 para los precios y 1,6 para la renta. Es decir, en España la vivienda se ha encarecido mucho más deprisa que la renta de las familias, y la falta de oferta lo agrava.

¿Qué significa para comprar o invertir en la Costa del Sol?

Ningún informe puede predecir el precio de una vivienda concreta, pero los datos del Banco de España dibujan un escenario útil para decidir:

• Una caída generalizada de precios es poco probable mientras el déficit siga creciendo. Lo razonable es esperar que las subidas se moderen, como ya ocurre en Andalucía: según el INE, el precio subió un 11,9 % interanual en el segundo trimestre, frente al 13,3 % del primero.
• El alquiler residencial seguirá tensionado. El área urbana de Málaga, junto con la de Valencia, es donde más ha subido el alquiler en términos reales en los últimos años, y casi tres de cada diez viviendas de su mercado del alquiler son turísticas.
• La regulación es el factor que más puede cambiar. El Banco de España pide medidas que aumenten la oferta y advierte de que las que frenan la demanda pueden aliviar a corto plazo, pero tener efectos no deseados sobre la oferta. Antes de comprar para alquilar, comprueba siempre la normativa municipal sobre vivienda turística.
• En obra nueva, la clave es entrar pronto y con garantías. La ley obliga a que las cantidades que adelantes al promotor durante la construcción estén avaladas o aseguradas, así que pide el aval o la póliza antes de pagar.
• Para el comprador internacional, las diferencias entre municipios pesan tanto como la tendencia general: en nuestra cartera, la mediana por metro cuadrado va de 4.213 € en Mijas a 5.972 € en Marbella.

En resumen: ¿conviene esperar a que bajen los precios?

Con un déficit que el propio Banco de España ve crecer hasta superar el millón de viviendas en 2028, esperar a una bajada generalizada en la Costa del Sol es una apuesta con poco respaldo en los datos. Lo que sí cambia es el ritmo: las subidas tienden a moderarse, y acertar depende de elegir bien la zona, el tipo de vivienda y el momento de entrar en una promoción.

Si estás pensando en comprar o invertir en la Costa del Sol, en EVS PROPERTY GROUP te ayudamos a leer estos datos con la vista puesta en tu presupuesto y en la zona que te interesa.

Fuentes: Banco de España (Informe Anual 2025 e intervención de Soledad Núñez del 23 de septiembre de 2026), INE e informe de mercado de EVS PROPERTY GROUP de septiembre de 2026.

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