Asuntovajaus ylittää miljoonan vuonna 2028: mitä se tarkoittaa asunnon ostajalle Málagassa ja Costa del Solilla

Espanjassa on ollut vuodesta 2021 lähtien noin 755 000 asunnon vajaus, ja Banco de España laskee sen ylittävän miljoonan vuonna 2028, koska joka vuosi muodostuu paljon enemmän kotitalouksia kuin asuntoja rakennetaan. Málagan provinssi on yksi kuudesta, joihin keskittyy yli puolet tästä vajauksesta. Costa del Solilta asuntoa ostavalle tai sinne sijoittavalle viesti on selvä: tarjonta pysyy niukkana, ja se tukee hintoja.

Luvun esitti Banco de Españan varapääjohtaja Soledad Núñez puheenvuorossaan Forbes Economic Summit -tilaisuudessa Madridissa 23. syyskuuta 2026. Se päivittää laitoksen kesäkuussa julkaistun vuosikertomuksen 2025 (Informe Anual 2025) laskelman, jonka mukaan vuosien 2021 ja 2025 välinen vajaus oli noin 750 000 asuntoa. Tässä keskeiset asiat ja se, mitä ne tarkoittavat Costa del Solin markkinoille.

Kuinka monta asuntoa Espanjasta puuttuu?

Banco de España mittaa vajausta valmistuneiden asuntojen ja uusien kotitalouksien erotuksena. Vuonna 2025 muodostui noin 240 000 kotitaloutta, mikä vastaa vuosien 2021–2024 keskimäärin 245 000:ta vuodessa, mutta asuntoja valmistui vain noin 92 000, eli 9 % vähemmän kuin edellisvuonna. Tämä epäsuhta on vuodesta 2021 kasvanut noin 755 000 asunnon vajaukseksi, ja Núñezin mukaan se voi kasvaa vielä 300 000:lla vuosina 2026–2028.

Suhteellisesti vuosien 2021–2025 vajaus vastaa 3,7 %:a Espanjan kotitalouksista, kun euroalueen keskiarvo on 0,5 %. Banco de Españan vertailemista talouksista vain Portugalin tilanne on huonompi, ja Saksa on ainoa, jossa on rakennettu tarvetta enemmän:

Miksi asuntoja ei rakenneta enemmän?

Ongelma ei ole kysynnän tai luoton puute vaan tarjonnan. Banco de España mainitsee useita toisiaan vahvistavia esteitä:

• Rakennuskelpoista maata on vähän ja kaavoitus etenee hitaasti: Málagassa on toteutettu vain 35 % kaavoituksessa suunnitelluista asunnoista asuntoministeriön kaupunkitietojärjestelmän (Sistema de Información Urbana del Ministerio de Vivienda) mukaan.
• Rakennuttaja- ja rakennusala on hajanainen, tuottavuus on laskussa ja kapeat katteet rajoittavat sen kykyä investoida.
• Ammattitaitoisesta työvoimasta on pulaa ja rakennuskustannukset nousevat.
• Myymätön varasto ei vastaa tarvetta: 2000-luvun noususuhdanteesta on jäljellä noin 450 000 asuntoa, mutta monet niistä sijaitsevat paikoissa tai ovat kunnossa, jotka eivät vastaa kysyntää.

Kerroimme tässä blogissa jo, että rakentamisen tuotanto on ollut kuukausia negatiivinen. Banco de Españan tiedot vahvistavat, että pullonkaula on rakenteellinen eikä ratkea lyhyellä aikavälillä.

Miksi Málagan provinssi on yksi jännittyneimmistä?

Yli puolet vajauksesta, 52,5 %, keskittyy kuuteen provinssiin: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia ja Málaga. Madridissa ja Barcelonassa vetovoimaa luo ennen kaikkea työllisyyteen sidottu asumisen kysyntä; Välimeren rannikolla lisäksi vaikuttaa toinen voima, jota Banco de España analysoi tarkasti: ulkomailla asuvien tekemät ostot ja asuntojen matkailukäyttö, jotka poistavat asuntoja asuinmarkkinoilta.

Vuonna 2025 ulkomailla asuvat tekivät 27,9 % provinssin kaupoista, lähes nelinkertaisesti koko maan keskiarvoon (7,4 %) verrattuna ja 13,6 prosenttiyksikköä enemmän kuin vuonna 2007. Matkailuasunnot ja ulkomailla asuvien omistamat asunnot muodostavat yhteensä 14,1 % provinssin asuntokannasta, kun koko Espanjassa osuus on 3,3 %. Tuloksena on markkina, jolla kansainvälinen kysyntä ja paikallisten asukkaiden kysyntä kohtaavat, ja jolla paikallisilla on yhä vaikeampaa:

Espanjan kuudesta suurimmasta kaupungista Málaga vaatii eniten ponnistelua asunnon ostamiseen sille, joka ei vielä ole omistaja: kymmenen vuotta nettotuloja, enemmän kuin Madrid (9,7) ja Barcelona (9,0). Toisin kuin Madridissa tai Sevillassa, muutto toiseen kaupunkialueen kuntaan ei juuri vähennä tätä rasitusta.

Mitä salkkumme hinnat kertovat?

Syyskuun markkinaraporttimme, joka perustuu 8 810 myynnissä olevaan kohteeseen Costa del Solilla, antaa mediaaniksi 650 000 € ja 4 657 €/m². Uudisrakentaminen, jonka pitäisi umpeuttaa vajaus, on vain noin 5 % tarjonnasta: 468 salkkumme 9 288 myynnissä olevasta kohteesta.

Se vähäinen uudisrakentaminen, mitä on, keskittyy Mijasiin, Esteponaan ja Marbellaan, kun taas Málagan kaupungissa meillä on myynnissä vain 12 uutta asuntoa. Kun tarjontaa on näin vähän, suuri osa hankkeista myydään suunnitelmien perusteella, joten se, joka odottaa valmista rakennusta, löytää yleensä vähemmän vaihtoehtoja.

Onko kyseessä kupla kuten vuonna 2008?

Asuntojen reaalihinnat inflaatiosta puhdistettuna ovat kiihtyneet vuodesta 2024 lähtien vuoden 2005 tasoon verrattavalle tasolle, mutta Banco de España torjuu ajatuksen, että riski olisi sama kuin ennen finanssikriisiä. Pankit myöntävät asuntolainoja varovaisin perustein, ja kotitalouksien velkaantuminen ja korkorasitus ovat historiallisen alhaisia. Núñezin sanoin asuminen on nykyisin vakava taloudellinen ja yhteiskunnallinen ongelma, mutta ei rahoitusjärjestelmän ongelma.

Kauppamäärä vahvistaa tämän: vuonna 2025 ylitettiin 750 000 kauppaa, mikä on samaa tasoa kuin vuoden 2008 alussa, mutta ne vastaavat 3,8 %:a kotitalouksista, kun vuosien 2004–2007 noususuhdanteessa keskiarvo oli 5,5 %. Perustavanlaatuinen ero on, että silloin asuntoja oli liikaa ja luottoa sai helposti; nyt asuntoja puuttuu.

Epätasapaino on pitkäaikainen. Vuodesta 1980 espanjalaisten kotitalouksien reaalinen käytettävissä oleva tulo on kasvanut 1,8-kertaiseksi, kun taas asuntojen reaalihinnat ovat kasvaneet 3,5-kertaisiksi. Euroalueella luvut ovat 1,8 hinnoille ja 1,6 tuloille. Toisin sanoen Espanjassa asuminen on kallistunut paljon nopeammin kuin perheiden tulot, ja tarjonnan puute pahentaa tilannetta.

Mitä tämä tarkoittaa Costa del Solilta ostavalle tai sinne sijoittavalle?

Mikään raportti ei voi ennustaa yksittäisen asunnon hintaa, mutta Banco de Españan tiedot hahmottelevat päätöksenteolle hyödyllisen skenaarion:

• Yleinen hintojen lasku on epätodennäköinen, niin kauan kuin vajaus kasvaa. Järkevää on odottaa nousujen hidastuvan, kuten Andalusiassa jo tapahtuu: INE:n mukaan hinta nousi toisella neljänneksellä 11,9 % vuodessa, kun ensimmäisellä neljänneksellä nousu oli 13,3 %.
• Asuntojen vuokramarkkina pysyy kireänä. Málagan kaupunkialue on yhdessä Valencian kanssa se, jossa vuokrat ovat nousseet reaalisesti eniten viime vuosina, ja lähes kolme kymmenestä sen vuokramarkkinan asunnosta on matkailukäytössä.
• Sääntely on tekijä, joka voi muuttaa tilannetta eniten. Banco de España vaatii toimia, jotka lisäävät tarjontaa, ja varoittaa, että kysyntää hillitsevät toimet voivat helpottaa lyhyellä aikavälillä mutta aiheuttaa ei-toivottuja vaikutuksia tarjontaan. Ennen vuokrattavan asunnon ostamista tarkista aina kunnan matkailuasuntoja koskevat määräykset.
• Uudiskohteissa avain on tulla mukaan ajoissa ja takuiden kanssa. Laki velvoittaa, että rakentamisen aikana rakennuttajalle maksamasi ennakot on katettava takauksella tai vakuutuksella, joten pyydä takaus tai vakuutuskirja ennen maksamista.
• Kansainväliselle ostajalle kuntien väliset erot painavat yhtä paljon kuin yleinen kehitys: salkussamme neliöhinnan mediaani vaihtelee 4 213 eurosta Mijasissa 5 972 euroon Marbellassa.

Yhteenvetona: kannattaako odottaa hintojen laskua?

Kun Banco de España itse odottaa vajauksen kasvavan yli miljoonaan asuntoon vuonna 2028, yleistä hintojen laskua odottaa Costa del Solilla on veto, jolla on vähän tukea tiedoissa. Muuttuva asia on vauhti: nousut yleensä hidastuvat, ja onnistuminen riippuu siitä, että valitsee oikein alueen, asuntotyypin ja ajankohdan, jolloin hankkeeseen tulee mukaan.

Jos harkitset asunnon ostamista tai sijoittamista Costa del Solilla, EVS PROPERTY GROUP auttaa sinua lukemaan näitä tietoja budjettisi ja kiinnostavan alueesi kannalta.

Lähteet: Banco de España (Informe Anual 2025 ja Soledad Núñezin puheenvuoro 23. syyskuuta 2026), INE sekä EVS PROPERTY GROUPin syyskuun 2026 markkinaraportti.

Usein kysytyt kysymykset

Kuinka monta asuntoa Espanjasta puuttuu vuonna 2026?

Banco de Españan mukaan vuodesta 2021 on kertynyt noin 755 000 asunnon vajaus, koska kotitalouksia muodostuu paljon enemmän kuin asuntoja rakennetaan. Laitos laskee, että vajaus voi kasvaa vielä 300 000:lla vuosina 2026–2028 ja ylittää siten miljoonan.

Missä provinsseissa asuntoja puuttuu eniten?

52,5 % vuosien 2021–2025 kertyneestä vajauksesta keskittyy kuuteen provinssiin: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia ja Málaga.

Mitä asuntojen hinnoille tapahtuu Costa del Solilla vuoteen 2028 mennessä?

Kukaan ei voi sitä varmasti sanoa, mutta kasvavan vajauksen ja vähäisen uudisrakentamisen vallitessa mikään tieto ei viittaa yleiseen hintojen laskuun. Todennäköisintä on, että nousut hidastuvat ja että kuntien ja asuntotyyppien välillä on huomattavia eroja.

Onko nykytilanne kiinteistökupla kuten vuonna 2008?

Banco de España arvioi, ettei ole. Reaalihinnat ovat vuoden 2005 tasolla, mutta asuntolainoja myönnetään varovaisin perustein ja kotitalouksien velkaantuminen on historiallisen alhaisella tasolla. Nykyinen ongelma on asuntojen puute, ei liiallinen luotto.

Miksi Málagan provinssissa on niin paljon ulkomailla asuvia ostajia?

Koska se keskittää, kuten muukin Välimeren rannikko ja saaret, toisen asunnon kysyntää. Banco de Españan mukaan ulkomailla asuvat tekivät vuonna 2025 27,9 % provinssin kaupoista, kun koko Espanjan keskiarvo on 7,4 %.