Het woningtekort stijgt in 2028 boven het miljoen: wat dat betekent voor een aankoop in Málaga en aan de Costa del Sol

Spanje sleept sinds 2021 een woningtekort van ongeveer 755.000 woningen met zich mee en het Banco de España berekent dat dit in 2028 boven het miljoen uitkomt, omdat er elk jaar veel meer huishoudens ontstaan dan er woningen worden gebouwd. De provincie Málaga is een van de zes provincies waar meer dan de helft van dat tekort zit. Voor wie aan de Costa del Sol koopt of investeert is de boodschap dus duidelijk: het aanbod blijft schaars en dat houdt de prijzen op peil.

Het cijfer werd genoemd door de adjunct-gouverneur van het Banco de España, Soledad Núñez, in haar toespraak van 23 september 2026 op de Forbes Economic Summit in Madrid. Het actualiseert de berekening uit het Informe Anual 2025 (jaarverslag) van de instelling, dat in juni verscheen en het tekort tussen 2021 en 2025 op ongeveer 750.000 woningen schatte. Dit zijn de belangrijkste punten en wat ze betekenen voor de markt aan de Costa del Sol.

Hoeveel woningen ontbreken er in Spanje?

Het Banco de España meet het tekort als het verschil tussen het aantal opgeleverde woningen en het aantal nieuw gevormde huishoudens. In 2025 ontstonden ongeveer 240.000 huishoudens, in lijn met het gemiddelde van 245.000 per jaar tussen 2021 en 2024, terwijl er slechts ongeveer 92.000 woningen werden opgeleverd, 9 % minder dan het jaar ervoor. Dat verschil loopt sinds 2021 op tot ongeveer 755.000 woningen en kan volgens Núñez tussen 2026 en 2028 met nog eens 300.000 toenemen.

Naar verhouding komt het tekort tussen 2021 en 2025 overeen met 3,7 % van de Spaanse huishoudens, tegenover gemiddeld 0,5 % in de eurozone. Van de economieën die het Banco de España vergelijkt, staat alleen Portugal er slechter voor, en Duitsland is het enige land dat meer heeft gebouwd dan nodig was:

Waarom worden er niet meer woningen gebouwd?

Het probleem is niet een gebrek aan vraag of krediet, maar aan aanbod. Het Banco de España wijst op een aantal knelpunten die elkaar versterken:

• Weinig bouwrijpe grond en een trage stedenbouwkundige afhandeling: in Málaga is slechts 35 % van de in de ruimtelijke plannen voorziene woningen gerealiseerd, volgens het Sistema de Información Urbana van het Ministerio de Vivienda.
• Een versnipperde sector van projectontwikkelaars en bouwers, met dalende productiviteit en beperkte marges die hun investeringsvermogen aantasten.
• Een tekort aan gespecialiseerd personeel en stijgende bouwkosten.
• Een onverkochte voorraad die niet aansluit bij de vraag: er staan nog zo’n 450.000 woningen uit de boom van de jaren 2000, maar veel ervan staan op plekken of verkeren in een staat die niet beantwoordt aan wat men zoekt.

We schreven op deze blog al dat de bouwproductie al maandenlang negatief is. De gegevens van het Banco de España bevestigen dat de knelpunten structureel zijn en niet op korte termijn worden opgelost.

Waarom behoort de provincie Málaga tot de provincies met de meeste druk?

Meer dan de helft van het tekort, 52,5 %, zit in zes provincies: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia en Málaga. In Madrid en Barcelona wordt de vraag vooral gedreven door woonbehoefte die samenhangt met werk. Aan de Middellandse Zeekust komt daar een andere kracht bij die het Banco de España uitgebreid analyseert: aankopen door niet-ingezetenen en toeristisch gebruik van woningen, waardoor appartementen en huizen aan de residentiële markt worden onttrokken.

In 2025 waren niet-ingezetenen goed voor 27,9 % van de koopakten in de provincie, bijna vier keer het landelijke gemiddelde van 7,4 % en 13,6 procentpunt meer dan in 2007. Toeristische woningen en woningen van buitenlandse niet-ingezetenen vormen samen 14,1 % van het woningbestand van de provincie, tegenover 3,3 % in Spanje. Het resultaat is een markt waarin internationale vraag en de vraag van lokale bewoners naast elkaar bestaan, terwijl die laatsten het steeds moeilijker hebben:

Van de zes grootste steden van Spanje vraagt Málaga de meeste inspanning van wie nog geen eigenaar is en wil kopen: tien jaar netto-inkomen, meer dan Madrid (9,7) en Barcelona (9,0). En in tegenstelling tot Madrid of Sevilla verlaagt verhuizen naar een andere gemeente in het stedelijk gebied die inspanning nauwelijks.

Wat zeggen de prijzen in onze portefeuille?

Ons marktrapport van september, opgesteld op basis van 8.810 te koop staande woningen aan de Costa del Sol, komt uit op een mediaan van € 650.000 en € 4.657/m². Nieuwbouw, die het tekort zou moeten dichten, haalt amper 5 % van het aanbod: 468 van de 9.288 te koop staande woningen in onze portefeuille.

De weinige nieuwbouw die er is, concentreert zich in Mijas, Estepona en Marbella, terwijl we in de stad Málaga amper 12 nieuwe woningen te koop hebben. Met zo weinig aanbod wordt een groot deel van de projecten van tekening verkocht, dus wie wacht tot het gebouw klaar is, heeft meestal minder keuze.

Is er sprake van een zeepbel zoals in 2008?

De reële woningprijzen, gecorrigeerd voor inflatie, zijn sinds 2024 versneld gestegen tot niveaus die vergelijkbaar zijn met die van 2005, maar het Banco de España sluit uit dat het risico hetzelfde is als vóór de financiële crisis. De banken verstrekken hypotheken met voorzichtige criteria en de schulden en rentelasten van huishoudens zijn op historische dieptepunten. In de woorden van Núñez is wonen vandaag een ernstig economisch en maatschappelijk probleem, maar geen probleem voor het financiële stelsel.

Het aantal transacties bevestigt dat: in 2025 werden er meer dan 750.000 verkopen gesloten, een aantal dat vergelijkbaar is met dat van begin 2008, maar die komen overeen met 3,8 % van de huishoudens, tegenover gemiddeld 5,5 % tijdens de boom van 2004 tot 2007. Het fundamentele verschil is dat er toen te veel woningen waren en krediet makkelijk te krijgen was; nu ontbreken er woningen.

De scheefgroei bestaat al lang. Sinds 1980 is het reële beschikbare inkomen van Spaanse huishoudens met een factor 1,8 gestegen, terwijl de reële woningprijzen met een factor 3,5 zijn gestegen. In de eurozone zijn de cijfers 1,8 voor de prijzen en 1,6 voor het inkomen. Met andere woorden: in Spanje zijn woningen veel sneller duurder geworden dan het inkomen van gezinnen, en het gebrek aan aanbod verergert dat.

Wat betekent dit voor kopen of investeren aan de Costa del Sol?

Geen enkel rapport kan de prijs van een specifieke woning voorspellen, maar de gegevens van het Banco de España schetsen een nuttig scenario om beslissingen op te baseren:

• Een algemene prijsdaling is onwaarschijnlijk zolang het tekort blijft groeien. Het redelijkst is te verwachten dat de stijgingen afvlakken, zoals nu al gebeurt in Andalucía: volgens het INE steeg de prijs in het tweede kwartaal met 11,9 % op jaarbasis, tegenover 13,3 % in het eerste.
• De residentiële huurmarkt blijft onder druk staan. Het stedelijk gebied van Málaga is, samen met dat van Valencia, de plek waar de huur de afgelopen jaren in reële termen het sterkst is gestegen, en bijna drie op de tien woningen op de huurmarkt zijn er toeristisch.
• De regelgeving is de factor die het meest kan veranderen. Het Banco de España pleit voor maatregelen die het aanbod vergroten en waarschuwt dat maatregelen die de vraag afremmen op korte termijn verlichting kunnen bieden, maar ongewenste effecten op het aanbod kunnen hebben. Controleer vóór een aankoop om te verhuren altijd de gemeentelijke regelgeving over toeristische verhuur.
• Bij nieuwbouw is de sleutel om vroeg en met garanties in te stappen. De wet verplicht dat de bedragen die u tijdens de bouw aan de ontwikkelaar voorschiet, door een bankgarantie of verzekering zijn gedekt, dus vraag om de garantie of de polis voordat u betaalt.
• Voor de internationale koper wegen de verschillen tussen gemeenten net zo zwaar als de algemene trend: in onze portefeuille loopt de mediaan per vierkante meter van € 4.213 in Mijas tot € 5.972 in Marbella.

Kortom: is het verstandig te wachten tot de prijzen dalen?

Met een tekort dat volgens het Banco de España zelf groeit tot boven het miljoen woningen in 2028, is wachten op een algemene prijsdaling aan de Costa del Sol een gok met weinig steun in de cijfers. Wat wel verandert is het tempo: de stijgingen vlakken eerder af, en succes hangt af van een goede keuze van de zone, het type woning en het moment om in een project in te stappen.

Overweegt u te kopen of te investeren aan de Costa del Sol? Bij EVS PROPERTY GROUP helpen wij u deze gegevens te lezen met uw budget en de zone die u interesseert voor ogen.

Bronnen: Banco de España (Informe Anual 2025 en toespraak van Soledad Núñez van 23 september 2026), INE en het marktrapport van EVS PROPERTY GROUP van september 2026.

Veelgestelde vragen