Boligunderskuddet overstiger en million i 2028: hvad det betyder for boligkøb i Málaga og på Costa del Sol

Spanien har siden 2021 slæbt rundt på et boligunderskud på omkring 755.000 enheder, og Banco de España beregner, at det vil overstige en million i 2028, fordi der hvert år dannes langt flere husstande, end der bygges boliger. Provinsen Málaga er en af de seks, der tilsammen har mere end halvdelen af dette hul, så budskabet er klart for dig, der køber eller investerer på Costa del Sol: udbuddet vil fortsat være knapt, og det understøtter priserne.

Tallet blev fremlagt af Banco de Españas viceguvernør, Soledad Núñez, i hendes indlæg den 23. september 2026 på Forbes Economic Summit i Madrid. Det opdaterer beregningen i institutionens Informe Anual 2025 (årsrapport), som udkom i juni, og som anslog underskuddet mellem 2021 og 2025 til omkring 750.000 boliger. Her er hovedpunkterne og det, de betyder for markedet på Costa del Sol.

Hvor mange boliger mangler der i Spanien?

Banco de España måler underskuddet som forskellen mellem de boliger, der færdiggøres, og de nye husstande, der dannes. I 2025 blev der dannet omkring 240.000 husstande, på linje med gennemsnittet på 245.000 om året mellem 2021 og 2024, mens der kun blev færdiggjort omkring 92.000 boliger, 9 % færre end året før. Dette gab udgør tilsammen omkring 755.000 boliger siden 2021 og kan ifølge Núñez vokse med yderligere 300.000 mellem 2026 og 2028.

Målt i forhold til antallet af husstande svarer gabet mellem 2021 og 2025 til 3,7 % af de spanske husstande mod et gennemsnit på 0,5 % i euroområdet. Blandt de økonomier, som Banco de España sammenligner med, står kun Portugal dårligere, og Tyskland er den eneste, der har bygget mere, end der var behov for:

Hvorfor bygges der ikke flere boliger?

Problemet er ikke manglende efterspørgsel eller kredit, men manglende udbud. Banco de España peger på flere hindringer, der forstærker hinanden:

• Lidt byggeklar grund og langsom byplanlægning: i Málaga er kun 35 % af de boliger, der er planlagt i byplanerne, blevet opført, ifølge Sistema de Información Urbana under Ministerio de Vivienda.
• En fragmenteret bygge- og udviklerbranche med faldende produktivitet og beskedne marginer, som begrænser dens evne til at investere.
• Mangel på faglært arbejdskraft og stigende byggeomkostninger.
• En usolgt beholdning, der ikke passer til behovet: der er stadig omkring 450.000 boliger tilbage fra boomet i 00’erne, men mange ligger på steder eller er i en stand, der ikke svarer til det, folk søger.

Vi har tidligere skrevet her på bloggen, at byggeproduktionen har været negativ i flere måneder. Banco de Españas data bekræfter, at flaskehalsen er strukturel, og at den ikke bliver løst på kort sigt.

Hvorfor er provinsen Málaga blandt de mest pressede?

Mere end halvdelen af underskuddet, 52,5 %, er koncentreret i seks provinser: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia og Málaga. I Madrid og Barcelona er det først og fremmest efterspørgslen efter bolig i forbindelse med beskæftigelse, der trækker; ved Middelhavskysten kommer en anden kraft til, som Banco de España analyserer indgående: køb foretaget af ikke-residente og turistudlejning af boliger, som fjerner lejligheder fra det almindelige boligmarked.

I 2025 stod ikke-residente for 27,9 % af handlerne i provinsen, næsten fire gange landsgennemsnittet på 7,4 % og 13,6 procentpoint mere end i 2007. Turistboliger og udlændinges boliger (ikke-residente) udgør tilsammen 14,1 % af provinsens boligmasse mod 3,3 % i Spanien. Resultatet er et marked, hvor international efterspørgsel og de lokale beboeres efterspørgsel eksisterer side om side, og hvor de lokale har det stadig sværere:

Af Spaniens seks største byer er Málaga den, der kræver størst indsats af dem, der endnu ikke ejer bolig: ti års nettoindkomst, mere end Madrid (9,7) og Barcelona (9,0). Og i modsætning til i Madrid eller Sevilla reducerer det næsten ikke indsatsen at flytte til en anden kommune i byområdet.

Hvad siger priserne i vores portefølje?

Vores markedsrapport for september, udarbejdet på baggrund af 8.810 ejendomme til salg på Costa del Sol, angiver medianen til 650.000 € og 4.657 €/m². Nybyggeriet, som netop burde lukke hullet, udgør knap nok 5 % af udbuddet: 468 af de 9.288 ejendomme til salg i vores portefølje.

Det lille nybyggeri, der findes, er koncentreret i Mijas, Estepona og Marbella, mens vi i selve Málaga by kun har 12 nye boliger til salg. Med så lidt udbud sælges en stor del af projekterne på tegning, så den, der venter på at se den færdige bygning, har typisk mindre at vælge imellem.

Er vi i en boble som i 2008?

De reelle boligpriser, efter fradrag af inflation, er accelereret siden 2024 til niveauer, der kan sammenlignes med 2005, men Banco de España afviser, at risikoen er den samme som før finanskrisen. Bankerne yder realkreditlån efter forsigtige kriterier, og husstandenes gæld og renteudgifter er på historisk lave niveauer. Med Núñez’ ord er bolig i dag et alvorligt økonomisk og socialt problem, men ikke et problem for det finansielle system.

Handelsvolumenet bekræfter det: i 2025 blev der gennemført over 750.000 handler, et tal der svarer til begyndelsen af 2008, men de svarer til 3,8 % af husstandene mod et gennemsnit på 5,5 % under boomet fra 2004 til 2007. Den grundlæggende forskel er, at der dengang var for mange boliger, og kredit var let at få; nu mangler der boliger.

Skævheden har lange rødder. Siden 1980 er de spanske husstandes reelle disponible indkomst blevet multipliceret med 1,8, mens de reelle boligpriser er blevet multipliceret med 3,5. I euroområdet er tallene 1,8 for priserne og 1,6 for indkomsten. Med andre ord er boliger i Spanien blevet langt hurtigere dyrere end familiernes indkomst, og manglen på udbud forværrer det.

Hvad betyder det for at købe eller investere på Costa del Sol?

Ingen rapport kan forudsige prisen på en konkret bolig, men Banco de Españas data tegner et nyttigt billede som beslutningsgrundlag:

• Et generelt prisfald er usandsynligt, så længe underskuddet fortsætter med at vokse. Det er rimeligt at forvente, at stigningerne bliver mere afdæmpede, som det allerede sker i Andalusien: ifølge INE steg prisen med 11,9 % år over år i andet kvartal mod 13,3 % i første kvartal.
• Lejemarkedet for helårsbeboelse vil forblive presset. Málagas byområde er sammen med Valencias det sted, hvor huslejen er steget mest i reelle termer i de seneste år, og næsten tre ud af ti boliger på lejemarkedet er turistboliger.
• Regulering er den faktor, der kan ændre mest. Banco de España efterlyser tiltag, der øger udbuddet, og advarer om, at tiltag, der dæmper efterspørgslen, kan lindre på kort sigt, men have uønskede virkninger på udbuddet. Før du køber med henblik på udlejning, bør du altid tjekke de kommunale regler for turistudlejning.
• Ved nybyggeri er nøglen at komme tidligt ind og med sikkerhed. Loven kræver, at de beløb, du forudbetaler til bygherren under opførelsen, er dækket af bankgaranti (aval) eller forsikring, så bed om garantien eller policen, før du betaler.
• For den internationale køber vejer forskellene mellem kommunerne lige så tungt som den generelle tendens: i vores portefølje går medianen pr. kvadratmeter fra 4.213 € i Mijas til 5.972 € i Marbella.

Kort sagt: kan det betale sig at vente på, at priserne falder?

Med et underskud, som Banco de España selv forventer vil vokse til over en million boliger i 2028, er det at vente på et generelt prisfald på Costa del Sol et væddemål med ringe støtte i data. Det, der derimod ændrer sig, er tempoet: stigningerne har en tendens til at aftage, og succes afhænger af at vælge det rette område, den rette boligtype og det rette tidspunkt at gå ind i et projekt.

Hvis du overvejer at købe eller investere på Costa del Sol, hjælper vi hos EVS PROPERTY GROUP dig med at læse disse data ud fra dit budget og det område, du er interesseret i.

Kilder: Banco de España (Informe Anual 2025 og Soledad Núñez’ indlæg den 23. september 2026), INE og EVS PROPERTY GROUPs markedsrapport for september 2026.

Ofte stillede spørgsmål

Hvor mange boliger mangler der i Spanien i 2026?

Ifølge Banco de España er der siden 2021 opbygget et underskud på omkring 755.000 boliger, fordi der dannes langt flere husstande, end der bygges boliger. Institutionen beregner, at det kan vokse med yderligere 300.000 mellem 2026 og 2028 og dermed overstige en million.

I hvilke provinser mangler der flest boliger?

52,5 % af det akkumulerede underskud mellem 2021 og 2025 er koncentreret i seks provinser: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia og Málaga.

Hvad sker der med boligpriserne på Costa del Sol frem til 2028?

Ingen kan love noget, men med et voksende underskud og lidt nybyggeri er der ingen data, der peger på et generelt prisfald. Det mest sandsynlige er, at stigningerne bliver mere afdæmpede, med mærkbare forskelle mellem kommuner og boligtyper.

Er den nuværende situation en ejendomsboble som i 2008?

Banco de España mener ikke det. De reelle priser er på 2005-niveau, men realkreditlån ydes efter forsigtige kriterier, og husstandenes gæld er på historisk lave niveauer. Det aktuelle problem er mangel på boliger, ikke for meget kredit.

Hvorfor er der så mange ikke-residente købere i provinsen Málaga?

Fordi den, ligesom resten af Middelhavskysten og øerne, samler efterspørgslen efter fritidsboliger. I 2025 stod ikke-residente for 27,9 % af handlerne i provinsen mod et gennemsnit på 7,4 % i Spanien, ifølge Banco de España.