Bostadsunderskottet passerar en miljon 2028: vad det betyder för att köpa i Málaga och på Costa del Sol

Spanien har dragits med ett bostadsunderskott på omkring 755 000 enheter sedan 2021, och Banco de España beräknar att det kommer att passera en miljon 2028, eftersom det varje år bildas många fler hushåll än det byggs bostäder för. Provinsen Málaga är en av de sex som står för mer än hälften av det gapet, så budskapet till dig som köper eller investerar på Costa del Sol är tydligt: utbudet kommer fortsatt att vara knappt, och det håller uppe priserna.

Siffran presenterades av Banco de Españas vice guvernör, Soledad Núñez, i hennes anförande den 23 september 2026 vid Forbes Economic Summit i Madrid. Den uppdaterar beräkningen i institutionens årsrapport 2025, som publicerades i juni och som uppskattade skillnaden mellan 2021 och 2025 till omkring 750 000 bostäder. Här är de viktigaste punkterna och vad de innebär för marknaden på Costa del Sol.

Hur många bostäder saknas det i Spanien?

Banco de España mäter underskottet som skillnaden mellan antalet färdigställda bostäder och antalet nya hushåll som bildas. Under 2025 bildades omkring 240 000 hushåll, i linje med genomsnittet på 245 000 per år mellan 2021 och 2024, medan endast omkring 92 000 bostäder färdigställdes, 9 % färre än året innan. Det gapet uppgår till omkring 755 000 bostäder sedan 2021 och, enligt Núñez, kan det växa med ytterligare 300 000 mellan 2026 och 2028.

Som andel motsvarar skillnaden mellan 2021 och 2025 3,7 % av de spanska hushållen, jämfört med ett genomsnitt på 0,5 % i euroområdet. Av de ekonomier som Banco de España jämför med står bara Portugal sämre, och Tyskland är det enda landet som har byggt mer än vad som behövdes:

Varför byggs det inte fler bostäder?

Problemet är inte brist på efterfrågan eller kredit, utan på utbud. Banco de España pekar på flera hinder som förstärker varandra:

• Lite byggklar mark och långsam stadsplanering: i Málaga har bara 35 % av de bostäder som ingår i planeringen genomförts, enligt Sistema de Información Urbana vid bostadsministeriet (Ministerio de Vivienda).
• En fragmenterad bygg- och exploateringssektor med fallande produktivitet och pressade marginaler som begränsar möjligheten att investera.
• Brist på specialiserad arbetskraft och stigande byggkostnader.
• Ett osålt lager som inte passar behoven: det återstår omkring 450 000 bostäder från 2000-talets boom, men många ligger på platser eller är i ett skick som inte motsvarar vad som efterfrågas.

Vi har redan skrivit på den här bloggen om att byggproduktionen har varit negativ i flera månader. Banco de Españas data bekräftar att flaskhalsen är strukturell och inte kommer att lösas på kort sikt.

Varför är provinsen Málaga bland de mest ansträngda?

Mer än hälften av underskottet, 52,5 %, är koncentrerat till sex provinser: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia och Málaga. I Madrid och Barcelona drivs det framför allt av bostadsefterfrågan kopplad till arbetsmarknaden; vid Medelhavskusten tillkommer en annan kraft som Banco de España analyserar i detalj: köp av icke-bosatta och turistisk användning av bostäder, som tar bort lägenheter från bostadsmarknaden.

Under 2025 stod icke-bosatta för 27,9 % av provinsens köp, nästan fyra gånger riksgenomsnittet på 7,4 %, och 13,6 procentenheter mer än 2007. Turistbostäder och hem som ägs av utländska icke-bosatta utgör tillsammans 14,1 % av provinsens bostadsbestånd, jämfört med 3,3 % i Spanien. Resultatet är en marknad där internationell efterfrågan samsas med de lokala invånarnas, som har det allt svårare:

Av Spaniens sex största städer är Málaga den som kräver mest ansträngning för den som ännu inte äger sin bostad: tio års nettoinkomst, mer än Madrid (9,7) och Barcelona (9,0). Och till skillnad från Madrid eller Sevilla minskar det knappt den ansträngningen att flytta till en annan kommun i tätortsområdet.

Vad säger priserna i vår portfölj?

Vår marknadsrapport för september, baserad på 8 810 fastigheter till salu på Costa del Sol, visar ett medianpris på 650 000 € och 4 657 €/m². Nyproduktionen, som är den som borde täppa till gapet, utgör knappt 5 % av utbudet: 468 av de 9 288 fastigheter som finns till salu i vår portfölj.

Den lilla nyproduktion som finns är koncentrerad till Mijas, Estepona och Marbella, medan vi i staden Málaga knappt har 12 nya bostäder till salu. Med så litet utbud säljs en stor del av projekten på ritning, så den som väntar på att se den färdiga byggnaden brukar hitta färre alternativ att välja mellan.

Är vi på väg mot en bubbla som 2008?

De reala bostadspriserna, justerade för inflation, har ökat snabbt sedan 2024 till nivåer som är jämförbara med 2005, men Banco de España avfärdar att risken skulle vara densamma som före finanskrisen. Bankerna beviljar bolån med försiktiga kriterier och hushållens skuldsättning och räntebörda ligger på historiskt låga nivåer. Med Núñez ord är bostäder i dag ett allvarligt ekonomiskt och socialt problem, men inte ett problem för det finansiella systemet.

Antalet köp bekräftar det: under 2025 översteg antalet transaktioner 750 000, en siffra som liknar den i början av 2008, men de motsvarar 3,8 % av hushållen, jämfört med ett genomsnitt på 5,5 % under boomen 2004–2007. Den grundläggande skillnaden är att det då fanns för många bostäder och krediten var lättillgänglig; nu saknas bostäder.

Obalansen har långa rötter. Sedan 1980 har de spanska hushållens reala disponibla inkomst multiplicerats med 1,8, medan de reala bostadspriserna har multiplicerats med 3,5. I euroområdet är siffrorna 1,8 för priserna och 1,6 för inkomsten. Det vill säga: i Spanien har bostäder blivit mycket dyrare, och i snabbare takt, än familjernas inkomster, och bristen på utbud förvärrar det.

Vad betyder det för att köpa eller investera på Costa del Sol?

Ingen rapport kan förutsäga priset på en enskild bostad, men Banco de Españas data tecknar ett användbart scenario som beslutsunderlag:

• Ett generellt prisfall är osannolikt så länge underskottet fortsätter att växa. Det rimliga är att förvänta sig att uppgångarna mattas av, vilket redan sker i Andalucía: enligt INE steg priset med 11,9 % på årsbasis under andra kvartalet, jämfört med 13,3 % under det första.
• Bostadshyresmarknaden kommer att förbli ansträngd. Tätortsområdet Málaga, tillsammans med Valencia, är där hyrorna har stigit mest i reala termer de senaste åren, och nästan tre av tio bostäder på hyresmarknaden där är turistbostäder.
• Regleringen är den faktor som kan förändra mest. Banco de España efterlyser åtgärder som ökar utbudet och varnar för att åtgärder som dämpar efterfrågan kan ge lindring på kort sikt men få icke önskade effekter på utbudet. Innan du köper för uthyrning bör du alltid kontrollera kommunens regler för turistbostäder.
• I nyproduktion är nyckeln att gå in tidigt och med garantier. Lagen kräver att de belopp du betalar i förskott till byggherren under byggtiden är täckta av bankgaranti eller försäkring, så be om garantin eller försäkringsbrevet innan du betalar.
• För den internationella köparen väger skillnaderna mellan kommuner lika tungt som den allmänna trenden: i vår portfölj går medianen per kvadratmeter från 4 213 € i Mijas till 5 972 € i Marbella.

Sammanfattning: lönar det sig att vänta på att priserna sjunker?

Med ett underskott som Banco de España självt ser växa till över en miljon bostäder 2028 är det ett vågspel med litet stöd i data att vänta på en generell nedgång på Costa del Sol. Det som förändras är takten: uppgångarna tenderar att mattas av, och att lyckas beror på att välja rätt område, rätt typ av bostad och rätt tidpunkt att gå in i ett projekt.

Om du funderar på att köpa eller investera på Costa del Sol hjälper vi på EVS PROPERTY GROUP dig att tolka dessa data utifrån din budget och det område du är intresserad av.

Källor: Banco de España (årsrapport 2025 och Soledad Núñez anförande den 23 september 2026), INE samt EVS PROPERTY GROUPs marknadsrapport för september 2026.

Vanliga frågor