Qui paie l'IBI dans une location ? Ce que le bailleur ne peut plus facturer au locataire

Dans les contrats de location de logement signés à partir du 8 octobre 2026, l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, l’équivalent espagnol de la taxe foncière) est à la charge du propriétaire, même si le contrat dit autre chose : le Real Decreto-ley 29/2026 interdit de répercuter sur le locataire les impôts du logement, sauf s’il en est lui-même le redevable. La taxe d’enlèvement des ordures (tasa de basuras) peut toujours être refacturée, la comunidad (les charges de copropriété) seulement si elle est convenue par écrit avec son montant annuel, et les honoraires de l’agence, jamais.

Pour qui possède un appartement loué sur la côte, ce changement signifie qu’il devra assumer chaque année une facture que le locataire réglait souvent auparavant. Dans notre portefeuille, l’IBI médian d’un appartement à vendre est de 520 euros par an, et la moitié des appartements paient entre 369 et 712 euros.

Quelles charges le locataire peut-il payer à partir du 8 octobre ?

Le décret réécrit l’article 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (la loi espagnole sur les baux d’habitation, ou LAU), celui qui régit les dépenses du logement loué. Voici la répartition dans un nouveau contrat :

Si une clause du contrat contredit ces règles, elle est nulle et réputée non écrite, car la loi n’autorise pas de convention au détriment du locataire (article 6 de la LAU). Le reste du contrat demeure valable.

Le bailleur peut-il facturer l’IBI au locataire ?

Plus maintenant, dans les nouveaux contrats. Jusqu’ici, la loi permettait de convenir que les impôts du logement soient à la charge du locataire, et les tribunaux admettaient la clause dès lors qu’elle figurait au contrat. La nouvelle rédaction dit le contraire : en aucun cas les impôts liés au logement ne peuvent être imposés au locataire, sauf lorsque c’est lui qui a la qualité de redevable.

Pour l’IBI, cette exception ne joue pas : le redevable est le titulaire du logement, normalement le propriétaire, comme le fixe la Ley de Haciendas Locales. C’est pourquoi la clause qui le transférait, fréquente dans de nombreux contrats de longue durée, cesse d’être valable.

Le changement n’est pas rétroactif. Dans un contrat signé avant le 8 octobre, la clause relative à l’IBI reste valable tant qu’il dure, y compris pendant ses prorogations. Si un nouveau contrat est signé, même avec le même locataire, la nouvelle règle s’applique.

Qui paie la taxe d’enlèvement des ordures dans un appartement loué ?

La taxe d’enlèvement des ordures peut bien continuer à être payée par le locataire. Dans la plupart des ordonnances municipales, le contribuable de la taxe est celui qui occupe le logement et bénéficie du service, et le propriétaire figure comme substitut face à la mairie, avec le droit de lui répercuter la cotisation. Comme le locataire est le redevable, il entre dans l’exception du décret.

Deux précautions : il convient de vérifier comment l’ordonnance de chaque commune définit le contribuable, et l’accord doit figurer par écrit dans le contrat.

Qui paie les charges de copropriété dans un appartement en location ?

Cela dépend de l’immeuble. Dans ceux qui relèvent du régime de propiedad horizontal (la copropriété), c’est-à-dire presque tous les immeubles et résidences de la côte, il est possible de convenir que le locataire paie les charges de la comunidad de propietarios (la communauté de copropriétaires) selon la quote-part du logement. L’accord doit figurer par écrit et fixer le montant annuel à la date du contrat.

Pendant les cinq premières années du contrat, ou sept si le bailleur est une entreprise, ce montant ne peut augmenter que d’un commun accord et jamais de plus du double de ce que peut augmenter le loyer. Dans les immeubles qui ne sont pas divisés en propiedad horizontal, comme un immeuble entier appartenant à un seul propriétaire, le décret interdit de facturer les charges de copropriété au locataire.

Combien d’IBI le propriétaire supporte-t-il désormais sur la Costa del Sol ?

Nous l’avons mesuré à partir des appartements de 60 à 100 m² à vendre dans notre portefeuille, la taille la plus courante en location longue durée, et du loyer moyen d’idealista en septembre 2026 pour un appartement de 80 m².

À Marbella, l’IBI d’un appartement de cette taille avoisine 644 euros par an : près de 3 % du loyer annuel, soit environ dix jours de location. À Málaga capitale, il tombe à 229 euros, environ cinq jours de loyer. Pour un propriétaire qui loue plusieurs logements, le total pèse déjà sur la rentabilité nette, surtout avec les hausses de loyer plafonnées jusqu’à fin 2027.

L’agence immobilière peut-elle facturer des honoraires au locataire ?

Non. Depuis la Ley de Vivienda de mai 2023, les frais de gestion immobilière et de formalisation du contrat sont à la charge du bailleur. Le décret ferme les échappatoires : ils ne peuvent être répercutés ni directement ni indirectement, à aucun titre ni sous aucune dénomination, et ils couvrent tout service visant à préparer, formaliser, gérer, modifier ou renouveler le contrat.

Tout autre service qui n’est pas indispensable à la signature du contrat ne peut être payé par le locataire que s’il le demande expressément par écrit, après avoir été informé de son caractère facultatif et de son coût.

Peut-on exiger du locataire une assurance contre les loyers impayés ?

Non plus. Le décret interdit d’exiger du locataire qu’il souscrive une assurance contre les loyers impayés ou d’autres garanties similaires ; le propriétaire peut la souscrire, mais à ses frais. La garantie supplémentaire à la fianza (le dépôt de garantie) reste limitée à deux mensualités dans les contrats allant jusqu’à cinq ans, ou sept si le bailleur est une entreprise, et ne peut dépasser une mensualité dans les locations temporaires.

Qu’est-ce qui change pour les réparations ?

La répartition de fond demeure : le propriétaire paie les réparations nécessaires pour que le logement reste habitable et le locataire, les petites réparations d’usage courant. Dans les locations temporaires, ces petites réparations passent elles aussi au propriétaire.

La nouveauté tient à la procédure. Si un désordre affecte l’habitabilité, la sécurité ou la salubrité, le locataire peut demander la réparation par écrit avec un devis raisonnable, et le propriétaire dispose de quinze jours calendaires pour l’accepter, proposer une autre solution ou faire les travaux. S’il ne répond pas ou refuse sans motif, le locataire peut commander la réparation et en déduire le coût des loyers suivants, à condition qu’il soit raisonnable et documenté.

À la fin du contrat, les parties doivent signer un document constatant l’état du logement. S’il n’est pas signé ou ne mentionne pas de dégradations, le logement est présumé avoir été restitué en bon état ; il est donc recommandé de dresser un inventaire avec photos à la remise des clés.

Que doit désormais contenir une annonce de location ?

Le décret exige que les annonces de location soient véridiques et incluent, le cas échéant, l’indice de référence et le plafond de loyer des zones tendues, le code d’enregistrement du logement, comme pour les logements touristiques, et la mention indiquant si le bailleur est un gran tenedor (grand propriétaire). En Andalousie, aucune zone tendue n’a été déclarée ; sur la côte, les deux dernières obligations s’appliquent donc pour l’instant.

Comment tenir compte de l’IBI pour fixer le loyer ?

En Andalousie, le loyer initial d’un nouveau contrat est librement convenu ; le propriétaire peut donc intégrer l’IBI dans le prix. Ce qu’il ne pourra pas faire, c’est le récupérer ensuite : jusqu’à fin 2027, sans nouvel accord avec le locataire, la hausse annuelle ne peut dépasser 2 % et elle est gelée si le loyer dépasse l’indice de référence. Si la mairie augmente la facture, la différence reste à la charge du propriétaire.

• Calculez le loyer en y incluant l’IBI : divisez la dernière facture par douze et ajoutez-la à la mensualité.
• Si le locataire doit payer les ordures ou la comunidad, consignez-le par écrit avec le montant annuel de chaque dépense.
• Ne facturez au locataire ni honoraires ni frais de gestion, pas même sous un autre nom.
• Répondez par écrit à toute demande de réparation avant quinze jours.
• Signez un inventaire avec photos à la remise des clés et le document de fin de contrat à leur restitution.

En résumé : qui paie quoi dans une location en 2026 ?

Dans les contrats signés à partir du 8 octobre, l’IBI et les honoraires de l’agence sont toujours à la charge du propriétaire ; les ordures et la comunidad peuvent passer au locataire si elles sont convenues par écrit, et les fournitures avec compteur lui incombent. Dans les contrats antérieurs, les clauses signées restent valables.

Chez EVS PROPERTY GROUP, nous aidons les propriétaires et les investisseurs à fixer un loyer réaliste, à calculer la rentabilité nette d’un appartement en location et à examiner le contrat d’un logement loué avant de l’acheter à Málaga et sur la Costa del Sol. Si vous étudiez votre situation, parlons-en.

Cet article est de nature informative et ne remplace pas les conseils d’un avocat sur votre cas concret.

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