Chi paga l'IBI in un affitto? Ciò che il proprietario non può più addebitare all'inquilino

Nei contratti di locazione abitativa firmati dall’8 ottobre 2026, l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, l’imposta comunale sugli immobili) lo paga il proprietario, anche se il contratto dice altro: il Real Decreto-ley 29/2026 vieta di trasferire all’inquilino i tributi dell’abitazione, salvo che sia lui il soggetto obbligato a pagarli. La tassa sui rifiuti si può continuare ad addebitare, le spese di comunidad (la comunidad de propietarios, cioè il condominio) solo se pattuite per iscritto con il relativo importo annuo, e i compensi dell’agenzia mai.

Per chi ha un appartamento in affitto sulla costa, il cambiamento significa farsi carico ogni anno di una ricevuta che prima di solito pagava l’inquilino. Nel nostro portafoglio, l’IBI mediano di un appartamento in vendita è di 520 euro l’anno, e metà degli appartamenti paga tra 369 e 712 euro.

Quali spese può pagare l’inquilino dall’8 ottobre?

Il decreto riscrive l’articolo 20 della Ley de Arrendamientos Urbanos (la legge sulle locazioni urbane), quello che regola le spese dell’abitazione in affitto. Ecco come si ripartiscono in un nuovo contratto:

Se una clausola del contratto contraddice queste regole, è nulla e si considera come non apposta, perché la legge non consente di pattuire a danno dell’inquilino (articolo 6 della LAU). Il resto del contratto resta valido.

Il proprietario può addebitare l’IBI all’inquilino?

Non più, nei nuovi contratti. Finora la legge consentiva di pattuire che i tributi dell’abitazione fossero a carico dell’inquilino, e i tribunali ammettevano la clausola se risultava dal contratto. La nuova formulazione dice il contrario: in nessun caso possono essere imposti all’inquilino i tributi associati all’abitazione, salvo quando sia lui ad avere la qualità di soggetto passivo.

Per l’IBI questa eccezione non ricorre: l’obbligato al pagamento è il titolare dell’abitazione, di norma il proprietario, come stabilisce la Ley de Haciendas Locales. Per questo la clausola che lo trasferiva, frequente in molti contratti di lunga durata, perde validità.

Il cambiamento non è retroattivo. In un contratto firmato prima dell’8 ottobre, la clausola sull’IBI resta valida finché dura, anche nelle sue proroghe. Se si firma un nuovo contratto, anche con lo stesso inquilino, si applica già la nuova regola.

Chi paga la tassa sui rifiuti in un appartamento in affitto?

La tassa sui rifiuti può continuare a essere pagata dall’inquilino. Nella maggior parte delle ordinanze comunali, il contribuente della tassa è chi occupa l’abitazione e beneficia del servizio, mentre il proprietario figura come sostituto nei confronti del comune, con diritto di rivalersi sull’inquilino per l’importo. Poiché l’inquilino è il soggetto passivo, rientra nell’eccezione del decreto.

Due cautele: conviene verificare come l’ordinanza di ciascun comune definisce il contribuente, e il patto deve risultare per iscritto nel contratto.

Chi paga la comunidad in un appartamento in affitto?

Dipende dall’edificio. In quelli in regime di propiedad horizontal (il regime condominiale), cioè quasi tutti i palazzi e le urbanizzazioni della costa, si può pattuire che l’inquilino paghi le spese di comunidad in base alla quota dell’abitazione. Il patto deve risultare per iscritto e indicare l’importo annuo alla data del contratto.

Durante i primi cinque anni del contratto, o sette se il locatore è un’impresa, tale importo può aumentare solo per accordo e mai più del doppio di quanto possa aumentare il canone. Negli edifici non divisi in propiedad horizontal, come un intero palazzo di un unico proprietario, il decreto vieta di addebitare all’inquilino le spese di comunidad.

Quanto IBI paga ora il proprietario sulla Costa del Sol?

L’abbiamo misurato sugli appartamenti da 60 a 100 m² in vendita nel nostro portafoglio, la metratura più comune nell’affitto a lungo termine, e con il canone medio di idealista a settembre 2026 per un appartamento di 80 m².

A Marbella, l’IBI di un appartamento di quella metratura si aggira sui 644 euro l’anno: quasi il 3 % del canone annuo, circa dieci giorni di affitto. A Málaga capitale si ferma a 229 euro, circa cinque giorni di canone. Per un proprietario con più immobili in affitto, la somma incide già sulla redditività netta, soprattutto con gli aumenti del canone limitati fino alla fine del 2027.

L’agenzia immobiliare può far pagare dei compensi all’inquilino?

No. Dalla Ley de Vivienda di maggio 2023, le spese di gestione immobiliare e di formalizzazione del contratto sono a carico del locatore. Il decreto chiude gli spiragli: non possono essere addebitate né direttamente né indirettamente, a nessun titolo o denominazione, e comprendono qualsiasi servizio per preparare, formalizzare, gestire, novare o rinnovare il contratto.

Qualsiasi altro servizio non indispensabile per firmare il contratto può essere pagato dall’inquilino solo se lo richiede espressamente per iscritto, dopo essere stato informato che è facoltativo e di quanto costa.

Si può esigere dall’inquilino un’assicurazione contro la morosità?

Neppure. Il decreto vieta di esigere dall’inquilino la stipula di un’assicurazione contro il mancato pagamento del canone o di altre coperture simili; il proprietario può stipularla, ma a proprio carico. La garanzia aggiuntiva al deposito cauzionale (la fianza) resta limitata a due mensilità nei contratti fino a cinque anni, o sette se il locatore è un’impresa, e negli affitti temporanei non può superare una mensilità.

Cosa cambia per le riparazioni?

La ripartizione di fondo resta invariata: il proprietario paga le riparazioni necessarie perché l’abitazione continui a essere abitabile e l’inquilino le piccole riparazioni dell’uso quotidiano. Negli affitti temporanei, anche queste piccole riparazioni passano al proprietario.

La novità è la procedura. Se un difetto compromette l’abitabilità, la sicurezza o la salubrità, l’inquilino può chiedere la riparazione per iscritto con un preventivo ragionevole, e il proprietario ha quindici giorni di calendario per accettarlo, proporre un’altra soluzione o eseguire i lavori. Se non risponde o rifiuta senza motivo, l’inquilino può commissionare la riparazione e detrarne il costo dai canoni successivi, purché sia ragionevole e documentato.

Alla fine del contratto, le parti devono firmare un documento sullo stato dell’abitazione. Se non viene firmato o non riporta difetti, si presume che l’abitazione sia stata restituita in buono stato, quindi conviene fare un inventario con foto alla consegna delle chiavi.

Cosa deve includere ora un annuncio di affitto?

Il decreto esige che gli annunci di affitto siano veritieri e includano, quando applicabile, l’indice di riferimento e il limite del canone delle zone tese (zonas tensionadas), il codice di registro dell’abitazione, come quello degli alloggi turistici, e se il locatore è un grande proprietario (gran tenedor). In Andalucía non ci sono zone tese dichiarate, quindi sulla costa per ora si applicano gli ultimi due.

Come tenere conto dell’IBI nel fissare il canone?

In Andalucía, il canone iniziale di un nuovo contratto si pattuisce liberamente, quindi il proprietario può incorporare l’IBI nel prezzo. Ciò che non potrà fare è recuperarlo dopo: fino alla fine del 2027, senza un nuovo accordo con l’inquilino, l’aumento annuo non può superare il 2 % e viene congelato se il canone supera l’indice di riferimento. Se il comune aumenta la ricevuta, la differenza la assorbe il proprietario.

• Calcola il canone con l’IBI incluso: dividi l’ultima ricevuta per dodici e sommala alla mensilità.
• Se l’inquilino pagherà i rifiuti o la comunidad, metti per iscritto l’importo annuo di ciascuna spesa.
• Non addebitare all’inquilino compensi né spese di gestione, nemmeno con un altro nome.
• Rispondi per iscritto a qualsiasi richiesta di riparazione entro quindici giorni.
• Firma un inventario con foto alla consegna delle chiavi e il documento di fine contratto alla loro restituzione.

In sintesi: chi paga cosa in un affitto nel 2026?

Nei contratti firmati dall’8 ottobre, l’IBI e i compensi dell’agenzia sono sempre a carico del proprietario; rifiuti e comunidad possono passare all’inquilino se pattuiti per iscritto, e le utenze con contatore sono sue. Nei contratti precedenti restano valide le clausole firmate.

In EVS PROPERTY GROUP aiutiamo proprietari e investitori a fissare un canone realistico, a calcolare la redditività netta di un appartamento in affitto e a verificare il contratto di un immobile locato prima di acquistarlo a Málaga e sulla Costa del Sol. Se stai valutando il tuo caso, parliamone.

Questo articolo ha carattere informativo e non sostituisce la consulenza di un avvocato sul tuo caso specifico.

Domande frequenti

È valida la clausola che obbliga l’inquilino a pagare l’IBI?

Dipende dalla data del contratto. Se è stato firmato prima dell’8 ottobre 2026 e pattuito per iscritto, resta valida. Nei contratti firmati da quel giorno è nulla e si considera come non apposta: l’IBI lo paga il proprietario.

L’inquilino deve pagare la tassa sui rifiuti?

Solo se pattuito per iscritto nel contratto. La legge lo consente perché, nella maggior parte dei comuni, il contribuente della tassa è chi occupa l’abitazione e il proprietario la paga come sostituto.

Queste regole riguardano gli affitti stagionali e turistici?

Per i contratti stagionali firmati dall’8 ottobre, sì: ora sono locazioni di abitazione temporanea e seguono le stesse regole sulle spese. Quelli precedenti mantengono il loro regime fino alla scadenza. Gli affitti turistici restano fuori dalla Ley de Arrendamientos Urbanos.

La regola sull’IBI può cambiare nelle prossime settimane?

Sì. Il decreto è in vigore, ma la Diputación Permanente del Congreso deve ancora convalidarlo e, al 16 ottobre, non c’era una data per il voto. Se non lo convalida, torna la formulazione precedente dell’articolo 20 e l’IBI potrebbe tornare a essere pattuito nei nuovi contratti.