Wie betaalt de IBI bij verhuur? Wat de verhuurder niet meer op de huurder mag verhalen

In huurcontracten voor woningen die vanaf 8 oktober 2026 zijn ondertekend, betaalt de eigenaar de IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, de gemeentelijke onroerendgoedbelasting), ook als het contract anders bepaalt: het Real Decreto-ley 29/2026 verbiedt om de belastingen op de woning op de huurder af te wentelen, tenzij hij zelf belastingplichtig is. De afvalheffing (tasa de basuras) mag nog steeds worden doorberekend, de kosten van de comunidad de propietarios (de vereniging van eigenaars van het gebouw) alleen als dat schriftelijk is afgesproken met vermelding van het jaarbedrag, en de bemiddelingskosten van de makelaar nooit.

Wie aan de kust een appartement verhuurt, moet daardoor elk jaar een aanslag dragen die tot nu toe vaak door de huurder werd betaald. In onze portefeuille bedraagt de mediane IBI van een te koop staand appartement 520 euro per jaar, en de helft van de appartementen betaalt tussen 369 en 712 euro.

Welke kosten mag de huurder vanaf 8 oktober betalen?

Het decreet herschrijft artikel 20 van de Ley de Arrendamientos Urbanos, het artikel dat de kosten van de gehuurde woning regelt. Zo ziet de verdeling er in een nieuw contract uit:

Als een clausule in het contract met deze regels in strijd is, is ze nietig en wordt ze geacht niet geschreven te zijn, omdat de wet niet toestaat af te spreken wat de huurder benadeelt (artikel 6 van de LAU). De rest van het contract blijft geldig.

Mag de verhuurder de IBI op de huurder verhalen?

Niet meer, in nieuwe contracten. Tot nu toe stond de wet toe af te spreken dat de belastingen op de woning voor rekening van de huurder kwamen, en de rechtbanken aanvaardden de clausule als ze in het contract stond. De nieuwe tekst zegt het tegenovergestelde: in geen enkel geval mogen de aan de woning verbonden belastingen aan de huurder worden opgelegd, behalve wanneer hij zelf belastingplichtig is.

Bij de IBI geldt die uitzondering niet: wie haar moet betalen is de titularis van de woning, meestal de eigenaar, zoals de Ley de Haciendas Locales bepaalt. Daarom vervalt de clausule die haar doorschoof, en die in veel langlopende contracten gebruikelijk was.

De wijziging werkt niet met terugwerkende kracht. In een contract dat vóór 8 oktober is ondertekend, blijft de IBI-clausule geldig zolang het contract loopt, ook bij verlengingen. Wordt er een nieuw contract getekend, ook al is het met dezelfde huurder, dan geldt de nieuwe regel.

Wie betaalt de afvalheffing in een verhuurd appartement?

De afvalheffing mag wel nog door de huurder worden betaald. In de meeste gemeentelijke verordeningen is de belastingplichtige van de heffing degene die de woning bewoont en van de dienst profiteert, terwijl de eigenaar tegenover de gemeente optreedt als plaatsvervanger, met het recht om het bedrag op de bewoner te verhalen. Omdat de huurder de belastingplichtige is, valt dit onder de uitzondering van het decreet.

Twee kanttekeningen: het is verstandig na te gaan hoe de verordening van elke gemeente de belastingplichtige definieert, en de afspraak moet schriftelijk in het contract staan.

Wie betaalt de comunidad in een huurappartement?

Dat hangt van het gebouw af. In gebouwen met appartementsrecht (régimen de propiedad horizontal), en dat zijn bijna alle blokken en urbanisaties aan de kust, kan worden afgesproken dat de huurder de kosten van de comunidad betaalt volgens het aandeel van de woning. De afspraak moet schriftelijk worden vastgelegd en het jaarbedrag op de datum van het contract vermelden.

Gedurende de eerste vijf jaar van het contract, of zeven als de verhuurder een bedrijf is, mag dat bedrag alleen met onderlinge instemming stijgen en nooit meer dan het dubbele van wat de huur mag stijgen. In gebouwen zonder appartementsrecht, zoals een heel blok met één eigenaar, verbiedt het decreet om de kosten van de comunidad op de huurder af te wentelen.

Hoeveel IBI draagt de eigenaar nu aan de Costa del Sol?

We hebben dat gemeten aan de hand van de te koop staande appartementen van 60 tot 100 m² in onze portefeuille, de meest gangbare maat bij langetermijnverhuur, en met de gemiddelde huurprijs van idealista in september 2026 voor een appartement van 80 m².

In Marbella bedraagt de IBI van een appartement van die grootte ongeveer 644 euro per jaar: bijna 3% van de jaarhuur, zo’n tien dagen huur. In de stad Málaga blijft het bij 229 euro, ongeveer vijf dagen huur. Voor een eigenaar met meerdere verhuurde woningen weegt de som al door in het nettorendement, vooral nu de huurverhogingen tot eind 2027 zijn beperkt.

Mag de makelaar kosten aan de huurder in rekening brengen?

Nee. Sinds de Ley de Vivienda van mei 2023 komen de kosten van vastgoedbemiddeling en van het opmaken van het contract voor rekening van de verhuurder. Het decreet sluit de achterdeurtjes: ze mogen niet worden doorberekend, noch direct noch indirect, onder geen enkele noemer of benaming, en ze omvatten elke dienst om het contract voor te bereiden, op te stellen, te beheren, te vernieuwen of te verlengen.

Elke andere dienst die niet onmisbaar is om het contract te ondertekenen, mag de huurder alleen betalen als hij er uitdrukkelijk en schriftelijk om vraagt, nadat hij is geïnformeerd dat de dienst optioneel is en wat ze kost.

Mag van de huurder een verzekering tegen huurachterstand worden geëist?

Evenmin. Het decreet verbiedt om van de huurder te eisen dat hij een verzekering tegen huurachterstand of vergelijkbare dekkingen afsluit; de eigenaar mag er zelf een afsluiten, maar voor eigen rekening. De aanvullende garantie bovenop de fianza (waarborgsom) blijft beperkt tot twee maandhuren in contracten tot vijf jaar, of zeven als de verhuurder een bedrijf is, en bij tijdelijke huur mag ze niet meer dan één maandhuur bedragen.

Wat verandert er bij herstellingen?

De onderliggende verdeling blijft behouden: de eigenaar betaalt de herstellingen die nodig zijn om de woning bewoonbaar te houden en de huurder de kleine herstellingen door dagelijks gebruik. Bij tijdelijke huur gaan ook die kleine herstellingen naar de eigenaar.

Nieuw is de procedure. Als een gebrek de bewoonbaarheid, de veiligheid of de gezondheid raakt, kan de huurder schriftelijk om herstel vragen met een redelijke offerte, en heeft de eigenaar vijftien kalenderdagen om die te aanvaarden, een andere oplossing voor te stellen of het werk uit te voeren. Antwoordt hij niet of weigert hij zonder reden, dan kan de huurder de herstelling laten uitvoeren en de kosten aftrekken van de volgende huurtermijnen, mits ze redelijk en gedocumenteerd zijn.

Bij het einde van het contract moeten de partijen een document ondertekenen met de staat van de woning. Wordt het niet ondertekend of vermeldt het geen gebreken, dan wordt vermoed dat de woning in goede staat is teruggegeven, dus het is verstandig om bij de sleuteloverdracht een inventaris met foto’s op te maken.

Wat moet een huuradvertentie nu bevatten?

Het decreet eist dat huuradvertenties waarheidsgetrouw zijn en, waar van toepassing, de referentie-index en de huurlimiet van de gespannen zones (zonas tensionadas) vermelden, het registratienummer van de woning, zoals bij toeristische woningen, en of de verhuurder een grootbezitter (gran tenedor) is. In Andalucía zijn geen gespannen zones aangewezen, dus aan de kust gelden voorlopig de laatste twee.

Hoe houdt u rekening met de IBI bij het bepalen van de huur?

In Andalucía wordt de beginhuur van een nieuw contract vrij afgesproken, dus de eigenaar kan de IBI in de prijs verwerken. Wat hij daarna niet meer kan, is haar terugverdienen: tot eind 2027 mag de jaarlijkse verhoging, zonder nieuwe overeenkomst met de huurder, niet hoger zijn dan 2% en wordt de huur bevroren als ze de referentie-index overschrijdt. Als de gemeente de aanslag verhoogt, draagt de eigenaar het verschil.

• Bereken de huur met de IBI erin: deel de laatste aanslag door twaalf en tel het bij de maandhuur op.
• Als de huurder de afvalheffing of de comunidad gaat betalen, leg dat dan schriftelijk vast met het jaarbedrag van elke post.
• Reken de huurder geen makelaars- of beheerkosten aan, ook niet onder een andere naam.
• Antwoord schriftelijk op elk herstelverzoek binnen vijftien dagen.
• Onderteken een inventaris met foto’s bij de sleuteloverdracht en het document bij het einde van het contract wanneer u de sleutels terugkrijgt.

Kortom: wie betaalt wat bij verhuur in 2026?

In contracten die vanaf 8 oktober zijn ondertekend, zijn de IBI en de makelaarskosten altijd voor de eigenaar; de afvalheffing en de comunidad kunnen naar de huurder gaan als dat schriftelijk is afgesproken, en de nutsvoorzieningen met meter komen voor zijn rekening. In eerdere contracten blijven de getekende clausules gelden.

Bij EVS PROPERTY GROUP helpen we eigenaars en investeerders om een realistische huurprijs vast te stellen, het nettorendement van een huurappartement te berekenen en het contract van een verhuurde woning na te kijken voordat ze die in Málaga en aan de Costa del Sol kopen. Als u uw situatie wilt laten beoordelen, neem dan contact met ons op.

Dit artikel is informatief en vervangt het advies van een advocaat over uw concrete situatie niet.

Veelgestelde vragen