Hvem betaler IBI ved udlejning? Det, udlejer ikke længere kan opkræve hos lejer

I boliglejekontrakter indgået fra og med 8. oktober 2026 betaler ejeren IBI (den årlige kommunale ejendomsskat), selv om kontrakten siger noget andet: Real Decreto-ley 29/2026 forbyder at overvælte boligens skatter på lejeren, medmindre det er lejeren selv, der er forpligtet til at betale dem. Renovationsafgiften (tasa de basuras) kan fortsat videreføres, udgifterne til ejerforeningen (comunidad de propietarios) kun hvis det aftales skriftligt med det årlige beløb, og ejendomsmæglerens honorar aldrig.

For den, der har en lejet lejlighed ved kysten, betyder ændringen, at man hvert år selv skal betale en regning, som lejeren tidligere ofte betalte. I vores portefølje er den mediane IBI for en lejlighed til salg 520 euro om året, og halvdelen af lejlighederne betaler mellem 369 og 712 euro.

Hvilke udgifter kan lejeren betale fra den 8. oktober?

Dekretet omskriver artikel 20 i Ley de Arrendamientos Urbanos (den spanske lov om byleje, LAU), som regulerer udgifterne til den lejede bolig. Sådan fordeles udgifterne i en ny kontrakt:

Hvis en klausul i kontrakten strider mod disse regler, er den ugyldig og anses for ikke skrevet, fordi loven ikke tillader aftaler til skade for lejeren (artikel 6 i LAU). Resten af kontrakten forbliver gyldig.

Kan udlejer opkræve IBI hos lejeren?

Ikke længere i nye kontrakter. Indtil nu tillod loven at aftale, at boligens skatter blev båret af lejeren, og domstolene accepterede klausulen, hvis den stod i kontrakten. Den nye ordlyd siger det modsatte: Lejeren må under ingen omstændigheder pålægges de skatter, der knytter sig til boligen, medmindre det er ham selv, der er skattepligtig (obligado tributario).

For IBI gælder den undtagelse ikke: Den, der skal betale skatten, er boligens ejer, normalt udlejeren, som det fastlægges i Ley de Haciendas Locales. Derfor mister den klausul, der overvælte den, sin gyldighed. Den var ellers almindelig i mange langtidskontrakter.

Ændringen er ikke tilbagevirkende. I en kontrakt indgået før den 8. oktober er IBI-klausulen fortsat gyldig, så længe kontrakten løber, også i dens forlængelser. Hvis der indgås en ny kontrakt, også med samme lejer, gælder den nye regel.

Hvem betaler renovationsafgiften i en udlejet lejlighed?

Renovationsafgiften kan fortsat betales af lejeren. I de fleste kommunale vedtægter (ordenanzas municipales) er skatteyderen den, der bebor boligen og nyder godt af ydelsen, mens ejeren står opført som stedfortræder (sustituto) over for kommunen og har ret til at kræve beløbet tilbage. Da lejeren er skattepligtig, falder det ind under dekretets undtagelse.

To forbehold: Man bør tjekke, hvordan hver kommunes vedtægt definerer skatteyderen, og aftalen skal fremgå skriftligt af kontrakten.

Hvem betaler comunidad i en udlejet lejlighed?

Det afhænger af bygningen. I bygninger under propiedad horizontal (ejerlejlighedsregimet), hvilket gælder næsten alle blokke og urbanisationer ved kysten, kan det aftales, at lejeren betaler udgifterne til ejerforeningen efter boligens andel. Aftalen skal foreligge skriftligt og fastsætte det årlige beløb på kontraktens dato.

I kontraktens første fem år, eller syv hvis udlejeren er et selskab, kan beløbet kun stige efter aftale og aldrig mere end det dobbelte af, hvad huslejen kan stige. I bygninger, der ikke er delt op efter propiedad horizontal, som en hel blok med én ejer, forbyder dekretet at pålægge lejeren udgifterne til comunidad.

Hvor meget IBI afholder ejeren nu på Costa del Sol?

Vi har målt det på lejligheder på 60 til 100 m² til salg i vores portefølje, den mest almindelige størrelse i langtidsudlejning, og med idealistas gennemsnitlige leje i september 2026 for en lejlighed på 80 m².

I Marbella ligger IBI for en lejlighed af den størrelse på omkring 644 euro om året: knap 3 % af den årlige leje, cirka ti dages leje. I Málaga by er den 229 euro, cirka fem dages leje. For en ejer med flere udlejede boliger tynger summen allerede på nettoafkastet, især når huslejestigningerne er begrænsede til udgangen af 2027.

Kan ejendomsmægleren opkræve honorar hos lejeren?

Nej. Siden boligloven (Ley de Vivienda) fra maj 2023 er udgifterne til ejendomsformidling og til indgåelse af kontrakten udlejerens ansvar. Dekretet lukker smuthullerne: De må hverken direkte eller indirekte overvælte på lejeren, under nogen betegnelse, og omfatter enhver ydelse til at forberede, indgå, administrere, ændre eller forny kontrakten.

Enhver anden ydelse, der ikke er nødvendig for at indgå kontrakten, kan kun betales af lejeren, hvis han udtrykkeligt beder om den skriftligt, efter at være blevet informeret om, at den er valgfri, og hvad den koster.

Kan man kræve en betalingsforsikring af lejeren?

Heller ikke. Dekretet forbyder at kræve, at lejeren tegner en forsikring mod manglende huslejebetaling eller lignende dækninger; ejeren kan tegne den, men for egen regning. Den supplerende sikkerhed ud over depositummet (fianza) er fortsat begrænset til to månedsydelser i kontrakter på op til fem år, eller syv hvis udlejeren er et selskab, og i midlertidige lejemål må den ikke overstige én.

Hvad ændres der ved reparationerne?

Den grundlæggende fordeling består: Ejeren betaler de reparationer, der er nødvendige for, at boligen fortsat kan bebos, og lejeren de mindre reparationer som følge af daglig brug. I midlertidige lejemål overgår disse mindre reparationer også til ejeren.

Nyheden er proceduren. Hvis en skade påvirker beboeligheden, sikkerheden eller sundhedsforholdene, kan lejeren skriftligt anmode om reparation med et rimeligt tilbud, og ejeren har femten kalenderdage til at acceptere det, foreslå en anden løsning eller udføre arbejdet. Hvis han ikke svarer eller afviser uden grund, kan lejeren bestille reparationen og trække udgiften fra de følgende lejebetalinger, så længe den er rimelig og dokumenteret.

Ved kontraktens udløb skal parterne underskrive et dokument om boligens stand. Hvis det ikke underskrives eller ikke nævner skader, formodes boligen at være afleveret i god stand, så det er klogt at lave en inventarliste med fotos ved nøgleafleveringen.

Hvad skal en lejeannonce nu indeholde?

Dekretet kræver, at lejeannoncer er sandfærdige og, hvor det er relevant, indeholder referenceindekset og lejeloftet for pressede boligzoner (zonas tensionadas), boligens registreringskode, som for turistboliger, og om udlejeren er storejer (gran tenedor). I Andalucía er der ikke erklæret nogen pressede boligzoner, så ved kysten gælder foreløbig de to sidstnævnte.

Hvordan tager man højde for IBI, når huslejen fastsættes?

I Andalucía aftales startlejen i en ny kontrakt frit, så ejeren kan indregne IBI i prisen. Det, han ikke kan, er at inddrive den bagefter: Til udgangen af 2027 kan den årlige stigning uden en ny aftale med lejeren ikke overstige 2 %, og den fryses, hvis huslejen overstiger referenceindekset. Hvis kommunen hæver regningen, bærer ejeren forskellen.

• Beregn huslejen med IBI inkluderet: del den seneste regning med tolv og læg den til månedsydelsen.
• Hvis lejeren skal betale renovation eller comunidad, så sørg for at det står skriftligt med det årlige beløb for hver udgift.
• Opkræv hverken honorarer eller administrationsomkostninger hos lejeren, heller ikke under et andet navn.
• Svar skriftligt på enhver anmodning om reparation inden femten dage.
• Underskriv en inventarliste med fotos ved nøgleafleveringen og dokumentet om kontraktens afslutning, når du får nøglerne tilbage.

Kort sagt: hvem betaler hvad ved udlejning i 2026?

I kontrakter indgået fra den 8. oktober er IBI og mæglerhonoraret altid ejerens; renovation og comunidad kan overgå til lejeren, hvis det aftales skriftligt, og forsyninger med måler er lejerens. I tidligere kontrakter gælder de underskrevne klausuler fortsat.

hos EVS PROPERTY GROUP hjælper vi ejere og investorer med at fastsætte en realistisk leje, beregne nettoafkastet på en udlejningslejlighed og gennemgå kontrakten for en udlejet bolig, før den købes i Málaga og på Costa del Sol. Hvis du vurderer din situation, så lad os tale sammen.

Denne artikel er af informativ karakter og erstatter ikke rådgivning fra en advokat om din konkrete sag.

Ofte stillede spørgsmål

Er klausulen, der forpligter lejeren til at betale IBI, gyldig?

Det afhænger af kontraktens dato. Hvis den blev indgået før den 8. oktober 2026 og aftalt skriftligt, er den fortsat gyldig. I kontrakter indgået fra den dag er den ugyldig og anses for ikke skrevet: IBI betales af ejeren.

Skal lejeren betale renovationsafgiften?

Kun hvis det aftales skriftligt i kontrakten. Loven tillader det, fordi skatteyderen i de fleste kommuner er den, der bebor boligen, og ejeren betaler den som stedfortræder.

Gælder disse regler for sæsonudlejning og turistudlejning?

For sæsonkontrakter indgået fra den 8. oktober, ja: De er nu midlertidige boliglejemål og følger de samme regler om udgifter. De tidligere bevarer deres ordning, indtil de udløber. Turistudlejning er fortsat uden for Ley de Arrendamientos Urbanos.

Kan IBI-reglen ændres i de kommende uger?

Ja. Dekretet er i kraft, men Diputación Permanente del Congreso (Deputeretkongressens stående udvalg) skal stadig validere det, og den 16. oktober var der ingen afstemningsdato. Hvis det ikke validerer det, vender den tidligere ordlyd af artikel 20 tilbage, og IBI kan igen aftales i nye kontrakter.