Vem betalar IBI vid uthyrning? Det hyresvärden inte längre kan debitera hyresgästen

I hyreskontrakt för bostäder som undertecknas från och med den 8 oktober 2026 betalar ägaren IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, den årliga kommunala fastighetsskatten), även om kontraktet säger något annat: Real Decreto-ley 29/2026 förbjuder att bostadens skatter förs över på hyresgästen, om det inte är hyresgästen själv som är skyldig att betala dem. Tasa de basuras (sopavgiften) kan fortfarande föras över, avgiften till comunidad de propietarios (fastighetsägarnas samfällighet) bara om det avtalas skriftligt med det årliga beloppet, och byråns arvoden aldrig.

För den som hyr ut en lägenhet vid kusten innebär förändringen att man varje år får ta över en räkning som hyresgästen tidigare brukade betala. I vår portfölj är det mediana IBI för en lägenhet till salu 520 euro per år, och hälften av lägenheterna betalar mellan 369 och 712 euro.

Vilka kostnader kan hyresgästen betala från och med den 8 oktober?

Dekretet skriver om artikel 20 i Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, den spanska hyreslagen), den som reglerar kostnaderna för den uthyrda bostaden. Så här fördelas kostnaderna i ett nytt kontrakt:

Om en klausul i kontraktet strider mot dessa regler är den ogiltig och anses som ej skriven, eftersom lagen inte tillåter avtal som missgynnar hyresgästen (artikel 6 i LAU). Resten av kontraktet förblir giltigt.

Kan hyresvärden debitera IBI till hyresgästen?

Inte längre, i nya kontrakt. Hittills tillät lagen att man avtalade att bostadens skatter skulle bäras av hyresgästen, och domstolarna godtog klausulen om den fanns i kontraktet. Den nya formuleringen säger motsatsen: hyresgästen får under inga omständigheter åläggas de skatter som är knutna till bostaden, utom när det är hyresgästen som är skattskyldig.

För IBI gäller inte det undantaget: den som är skyldig att betala skatten är bostadens ägare, vanligtvis fastighetsägaren, enligt Ley de Haciendas Locales. Därför upphör den klausul som förde över skatten, vanlig i många långa kontrakt, att gälla.

Ändringen är inte retroaktiv. I ett kontrakt som undertecknats före den 8 oktober förblir IBI-klausulen giltig så länge kontraktet löper, även under förlängningarna. Om ett nytt kontrakt skrivs under, även med samma hyresgäst, gäller den nya regeln.

Vem betalar tasa de basuras i en uthyrd lägenhet?

Tasa de basuras kan fortfarande betalas av hyresgästen. I de flesta kommunala förordningar är skattebetalaren den som bor i bostaden och får nytta av tjänsten, medan ägaren står som ersättare (sustituto) gentemot kommunen, med rätt att debitera hyresgästen avgiften. Eftersom hyresgästen är skattskyldig faller detta in under dekretets undantag.

Två försiktighetsåtgärder: det är klokt att kontrollera hur varje kommuns förordning definierar skattebetalaren, och överenskommelsen måste framgå skriftligt av kontraktet.

Vem betalar comunidad i en hyreslägenhet?

Det beror på byggnaden. I byggnader med propiedad horizontal (lägenhetsägande), vilket gäller nästan alla flerbostadshus och urbanizaciones vid kusten, kan man avtala att hyresgästen betalar comunidad-kostnaderna enligt bostadens andel. Överenskommelsen måste vara skriftlig och ange det årliga beloppet på kontraktsdagen.

Under kontraktets fem första år, eller sju om hyresvärden är ett företag, kan beloppet bara höjas efter överenskommelse och aldrig med mer än det dubbla av vad hyran får höjas. I byggnader som inte är uppdelade enligt propiedad horizontal, till exempel ett helt hus med en enda ägare, förbjuder dekretet att hyresgästen debiteras comunidad-kostnader.

Hur mycket IBI tar ägaren nu över på Costa del Sol?

Vi har räknat på lägenheter på 60 till 100 m² som är till salu i vår portfölj, den vanligaste storleken vid långtidsuthyrning, och på idealistas genomsnittshyra i september 2026 för en lägenhet på 80 m².

I Marbella ligger IBI för en lägenhet av den storleken på omkring 644 euro per år: nästan 3 % av den årliga hyran, ungefär tio dagars hyra. I Málaga stad stannar det på 229 euro, ungefär fem dagars hyra. För en ägare med flera uthyrda bostäder väger summan redan tungt i nettoavkastningen, framför allt när hyreshöjningarna är begränsade till slutet av 2027.

Kan fastighetsmäklaren ta ut arvode av hyresgästen?

Nej. Sedan Ley de Vivienda från maj 2023 bärs kostnaderna för fastighetsförmedling och för att upprätta kontraktet av hyresvärden. Dekretet täpper till kryphålen: de får inte föras över varken direkt eller indirekt, under någon som helst benämning, och omfattar alla tjänster för att förbereda, upprätta, förvalta, ändra eller förnya kontraktet.

Varje annan tjänst som inte är nödvändig för att skriva under kontraktet får hyresgästen bara betala om han eller hon uttryckligen begär den skriftligen, efter att ha blivit informerad om att den är frivillig och vad den kostar.

Kan man kräva en hyresförlustförsäkring av hyresgästen?

Inte heller. Dekretet förbjuder att hyresgästen krävs teckna en försäkring mot uteblivna hyror eller liknande skydd; ägaren kan teckna den, men på egen bekostnad. Den ytterligare garantin utöver depositionen förblir begränsad till två månadshyror i kontrakt på upp till fem år, eller sju om hyresvärden är ett företag, och vid tillfälliga uthyrningar får den inte överstiga en.

Vad ändras när det gäller reparationer?

Grundfördelningen består: ägaren betalar de reparationer som krävs för att bostaden ska förbli beboelig och hyresgästen de mindre reparationerna som hör till det dagliga bruket. Vid tillfälliga uthyrningar övergår även dessa mindre reparationer till ägaren.

Nyheten är förfarandet. Om en skada påverkar boendestandarden, säkerheten eller hälsan kan hyresgästen skriftligen begära reparation med en rimlig offert, och ägaren har femton kalenderdagar på sig att godta den, föreslå en annan lösning eller utföra arbetet. Om ägaren inte svarar eller nekar utan skäl kan hyresgästen beställa reparationen och dra av kostnaden från följande hyror, förutsatt att den är rimlig och dokumenterad.

När kontraktet upphör ska parterna underteckna ett dokument om bostadens skick. Om det inte undertecknas eller inte tar upp några skador antas bostaden ha återlämnats i gott skick, så det är klokt att göra en inventering med foton när nycklarna lämnas över.

Vad måste en hyresannons innehålla nu?

Dekretet kräver att hyresannonser är sanningsenliga och, när det är aktuellt, innehåller referensindex och hyrestak för zonas tensionadas (områden med ansträngd bostadsmarknad), bostadens registreringskod, liksom för turistbostäder, och om hyresvärden är gran tenedor (stor fastighetsinnehavare). I Andalucía finns inga deklarerade zonas tensionadas, så vid kusten gäller för närvarande de två sista.

Hur tar man hänsyn till IBI när man sätter hyran?

I Andalucía förhandlas startshyran i ett nytt kontrakt fritt, så ägaren kan räkna in IBI i priset. Vad ägaren inte kan göra är att ta igen det senare: fram till slutet av 2027, utan ny överenskommelse med hyresgästen, får den årliga höjningen inte överstiga 2 % och den fryses om hyran överstiger referensindex. Om kommunen höjer räkningen står ägaren för skillnaden.

• Beräkna hyran med IBI inräknat: dela den senaste räkningen med tolv och lägg till månadshyran.
• Om hyresgästen ska betala sophämtningen eller comunidad, skriv ned det med det årliga beloppet för varje kostnad.
• Ta inte ut arvoden eller förvaltningskostnader av hyresgästen, inte heller under annat namn.
• Svara skriftligt på varje begäran om reparation inom femton dagar.
• Skriv under en inventering med foton när nycklarna lämnas över och dokumentet vid kontraktets slut när du får tillbaka dem.

Sammanfattning: vem betalar vad vid uthyrning 2026?

I kontrakt som undertecknats från och med den 8 oktober är IBI och byråns arvoden alltid ägarens; sophämtning och comunidad kan övergå till hyresgästen om det avtalas skriftligt, och förbrukning med egen mätare är hyresgästens. I tidigare kontrakt fortsätter de undertecknade klausulerna att gälla.

På EVS PROPERTY GROUP hjälper vi ägare och investerare att sätta en realistisk hyra, beräkna nettoavkastningen på en uthyrningslägenhet och granska kontraktet för en uthyrd bostad innan den köps i Málaga och på Costa del Sol. Om du överväger ditt fall, hör av dig.

Den här artikeln är avsedd som information och ersätter inte en advokats rådgivning i ditt specifika fall.

Vanliga frågor