Кто платит IBI при аренде? Что арендодатель больше не вправе взыскивать с арендатора

В договорах долгосрочной аренды жилья, подписанных с 8 октября 2026 года, IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, ежегодный муниципальный налог на недвижимость) платит собственник, даже если в договоре сказано иное: Real Decreto-ley 29/2026 запрещает перекладывать на арендатора налоги на жильё, если только именно он не является их плательщиком. Сбор за вывоз мусора (tasa de basuras) по-прежнему можно возложить на арендатора. Расходы на comunidad de propietarios (взносы сообщества собственников дома) — только если это письменно оговорено с указанием годовой суммы, а комиссию агентства — ни при каких условиях.

Для тех, кто сдаёт квартиру на побережье, это означает, что каждый год придётся оплачивать квитанцию, которую раньше нередко платил арендатор. В нашем портфеле медианный IBI квартиры, выставленной на продажу, составляет 520 евро в год, а половина квартир платит от 369 до 712 евро.

Какие расходы арендатор может оплачивать с 8 октября?

Декрет переписывает статью 20 Ley de Arrendamientos Urbanos (Закон о городской аренде), которая регулирует расходы на арендованное жильё. Вот как распределяются расходы в новом договоре:

Если условие договора противоречит этим правилам, оно недействительно и считается ненаписанным, поскольку закон не допускает соглашений, ухудшающих положение арендатора (статья 6 LAU). Остальная часть договора остаётся в силе.

Может ли арендодатель взыскивать IBI с арендатора?

Больше нет — по новым договорам. До сих пор закон позволял оговаривать, что налоги на жильё оплачивает арендатор, и суды признавали такое условие, если оно было в договоре. Новая редакция гласит обратное: ни в каком случае на арендатора нельзя возлагать налоги, связанные с жильём, за исключением случаев, когда именно он является налогоплательщиком.

В случае IBI это исключение не работает: плательщиком является собственник жилья, как правило владелец, как установлено в Ley de Haciendas Locales (Закон о местных финансах). Поэтому условие о переносе IBI на арендатора, обычное во многих долгосрочных договорах, перестаёт действовать.

Изменение не имеет обратной силы. В договоре, подписанном до 8 октября, условие об IBI остаётся действительным на весь срок, в том числе при продлениях. Если подписывается новый договор, пусть даже с тем же арендатором, уже действует новое правило.

Кто платит сбор за вывоз мусора в арендованной квартире?

Сбор за вывоз мусора арендатор по-прежнему может оплачивать. В большинстве муниципальных ордонансов плательщиком сбора является тот, кто занимает жильё и пользуется услугой, а собственник значится перед мэрией заменяющим плательщиком с правом переложить на арендатора сумму сбора. Поскольку арендатор является налогоплательщиком, это подпадает под исключение, предусмотренное декретом.

Два предостережения: стоит проверить, как определяет плательщика ордонанс конкретного муниципалитета, а соглашение должно быть письменно закреплено в договоре.

Кто платит comunidad в арендованной квартире?

Зависит от дома. В домах в режиме propiedad horizontal, а это почти все многоквартирные дома и урбанизации на побережье, можно договориться, что арендатор оплачивает расходы comunidad согласно доле квартиры. Соглашение должно быть письменным и указывать годовую сумму на дату заключения договора.

В течение первых пяти лет договора, или семи, если арендодатель — компания, эта сумма может увеличиваться только по соглашению и никогда не более чем вдвое относительно того, на сколько может вырасти арендная плата. В домах, не разделённых по режиму propiedad horizontal, например в целом доме с одним владельцем, декрет запрещает возлагать на арендатора расходы comunidad.

Сколько IBI теперь берёт на себя собственник на Коста-дель-Соль?

Мы подсчитали это по квартирам площадью от 60 до 100 м², выставленным на продажу в нашем портфеле, — это самый распространённый размер в долгосрочной аренде, — и по средней арендной плате по данным idealista за сентябрь 2026 года для квартиры в 80 м².

В Marbella IBI квартиры такого размера составляет около 644 евро в год: почти 3 % годовой арендной платы, примерно десять дней аренды. В Málaga (город) он равен 229 евро, около пяти дней аренды. Для собственника с несколькими сдаваемыми квартирами сумма уже заметно влияет на чистую доходность, особенно при ограничении роста арендной платы до конца 2027 года.

Может ли агентство брать комиссию с арендатора?

Нет. С момента принятия Ley de Vivienda (Закон о жилье) в мае 2023 года расходы на посредничество и оформление договора ложатся на арендодателя. Декрет закрывает лазейки: их нельзя перекладывать ни прямо, ни косвенно, ни под каким предлогом или названием, и к ним относится любая услуга по подготовке, оформлению, ведению, изменению условий или продлению договора.

Любую другую услугу, не обязательную для подписания договора, арендатор может оплатить, только если он прямо запросил её письменно после того, как ему сообщили, что она необязательна, и сколько стоит.

Можно ли требовать с арендатора страховку от неплатежа?

Тоже нет. Декрет запрещает требовать от арендатора оформления страховки от неплатежа арендной платы или аналогичных видов покрытия; собственник может оформить её сам, но за свой счёт. Дополнительная гарантия сверх fianza (залога) по-прежнему ограничена двумя месячными платежами в договорах до пяти лет, или до семи, если арендодатель — компания, а во временной аренде не может превышать одного.

Что меняется в вопросах ремонта?

Базовое распределение сохраняется: собственник оплачивает ремонт, необходимый для того, чтобы жильё оставалось пригодным для проживания, а арендатор — мелкий ремонт, связанный с повседневным использованием. Во временной аренде этот мелкий ремонт также переходит на собственника.

Новое — это процедура. Если неисправность влияет на пригодность жилья для проживания, безопасность или санитарное состояние, арендатор может письменно запросить ремонт с разумной сметой, а у собственника есть пятнадцать календарных дней, чтобы принять её, предложить другое решение или выполнить работы. Если он не отвечает или необоснованно отказывает, арендатор может заказать ремонт и вычесть его стоимость из последующих арендных платежей при условии, что она разумна и подтверждена документами.

По окончании договора стороны должны подписать документ о состоянии жилья. Если он не подписан или не фиксирует повреждений, предполагается, что жильё возвращено в хорошем состоянии, поэтому при передаче ключей стоит составить опись с фотографиями.

Что теперь должно содержать объявление об аренде?

Декрет требует, чтобы объявления об аренде были достоверными и включали, когда это применимо, índice de referencia (референтный индекс арендных цен) и предельный размер арендной платы для zonas tensionadas (зон напряжённого рынка жилья), регистрационный код жилья, как у туристических квартир, и указание, является ли арендодатель gran tenedor (крупным собственником жилья). В Андалусии объявленных зон напряжённого рынка нет, поэтому на побережье пока применяются два последних требования.

Как учесть IBI при установлении арендной платы?

В Андалусии первоначальная арендная плата по новому договору устанавливается свободно, поэтому собственник может включить IBI в цену. Но вернуть его позже он не сможет: до конца 2027 года без нового соглашения с арендатором ежегодное повышение не может превышать 2 %, а если арендная плата превышает референтный индекс, она замораживается. Если мэрия повысит сумму налога, разницу берёт на себя собственник.

• Рассчитывайте арендную плату с учётом IBI: разделите последнюю квитанцию на двенадцать и прибавьте к месячному платежу.
• Если арендатор будет платить за мусор или comunidad, закрепите это письменно с указанием годовой суммы по каждому расходу.
• Не взимайте с арендатора комиссию или расходы на оформление, в том числе под другим названием.
• Отвечайте письменно на любой запрос о ремонте в течение пятнадцати дней.
• Подписывайте опись с фотографиями при передаче ключей и документ об окончании договора при их возврате.

Итого: кто за что платит при аренде в 2026 году?

В договорах, подписанных с 8 октября, IBI и комиссия агентства всегда на собственнике; мусор и comunidad можно переложить на арендатора, если это письменно оговорено, а коммунальные услуги по счётчикам оплачивает он сам. В более ранних договорах остаются в силе подписанные условия.

В EVS PROPERTY GROUP мы помогаем собственникам и инвесторам определить реалистичную арендную плату, рассчитать чистую доходность сдаваемой квартиры и проверить договор аренды жилья до его покупки в Málaga и на Коста-дель-Соль. Если вы оцениваете свой случай, давайте поговорим.

Эта статья носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста по вашему конкретному случаю.

Часто задаваемые вопросы