Kuka maksaa IBI-kiinteistöveron vuokra-asunnosta? Mitä vuokranantaja ei enää voi periä vuokralaiselta

Asuinhuoneistojen vuokrasopimuksissa, jotka on allekirjoitettu 8. lokakuuta 2026 alkaen, IBI-kiinteistöveron (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) maksaa omistaja, vaikka sopimuksessa sanottaisiin toisin: Real Decreto-ley 29/2026 kieltää siirtämästä vuokralaiselle asunnon veroja, ellei vuokralainen itse ole velvollinen niitä maksamaan. Roskamaksun voi edelleen periä vuokralaiselta, yhteisvastikkeen (comunidad de propietarios, taloyhtiön omistajayhteisö) vain, jos siitä sovitaan kirjallisesti vuosisumman kera, ja välitystoimiston palkkioita ei koskaan.

Rannikolla vuokra-asuntoa omistavalle muutos tarkoittaa, että hänen on maksettava joka vuosi lasku, jonka aiemmin maksoi usein vuokralainen. Valikoimassamme myynnissä olevan asunnon IBI on mediaanina 520 euroa vuodessa, ja puolet asunnoista maksaa 369–712 euroa.

Mitkä kulut vuokralainen voi maksaa 8. lokakuuta alkaen?

Dekreetti kirjoittaa uusiksi Ley de Arrendamientos Urbanos -lain (LAU, kaupunkivuokralaki) 20. artiklan, joka säätelee vuokra-asunnon kuluja. Uudessa sopimuksessa kulut jakautuvat näin:

Jos sopimuksen ehto on ristiriidassa näiden sääntöjen kanssa, se on mitätön ja sitä pidetään kirjoittamattomana, koska laki ei salli sopia vuokralaisen vahingoksi (LAU:n 6. artikla). Muu osa sopimusta pysyy voimassa.

Voiko vuokranantaja periä IBI-veron vuokralaiselta?

Ei enää uusissa sopimuksissa. Tähän asti laki salli sopia, että asunnon verot kuuluvat vuokralaiselle, ja tuomioistuimet hyväksyivät ehdon, jos se oli kirjattu sopimukseen. Uusi sanamuoto sanoo päinvastoin: asuntoon liittyviä veroja ei saa missään tapauksessa määrätä vuokralaisen maksettavaksi, paitsi jos vuokralainen itse on verovelvollinen.

IBI:n kohdalla tätä poikkeusta ei ole: sen maksuvelvollinen on asunnon haltija, yleensä omistaja, kuten Ley de Haciendas Locales -laki määrää. Siksi ehto, jolla vero siirrettiin vuokralaiselle ja joka on yleinen monissa pitkäaikaisissa sopimuksissa, ei enää päde.

Muutos ei ole takautuva. Ennen 8. lokakuuta allekirjoitetussa sopimuksessa IBI-ehto on voimassa sopimuskauden ajan, myös jatkokausilla. Jos allekirjoitetaan uusi sopimus, vaikka samalle vuokralaiselle, uusi sääntö on jo voimassa.

Kuka maksaa roskamaksun vuokra-asunnossa?

Roskamaksun voi edelleen maksaa vuokralainen. Useimmissa kunnallisissa säännöissä maksun veronmaksaja on asunnossa asuva ja palvelua hyödyntävä henkilö, ja omistaja on kunnan suuntaan sijaisena (sustituto), jolla on oikeus periä maksu vuokralaiselta. Koska vuokralainen on verovelvollinen, tilanne mahtuu dekreetin poikkeukseen.

Kaksi varoitusta: on syytä tarkistaa, miten kunkin kunnan määräys määrittelee veronmaksajan, ja sopimus on kirjattava kirjallisesti vuokrasopimukseen.

Kuka maksaa yhteisvastikkeen vuokra-asunnossa?

Se riippuu rakennuksesta. Rakennuksissa, jotka kuuluvat propiedad horizontal -järjestelmään (erillisomistus) eli lähes kaikissa rannikon kerrostaloissa ja asuinalueilla, voi sopia, että vuokralainen maksaa yhteisvastikkeen asunnon osuuden mukaan. Sopimus on tehtävä kirjallisesti ja siinä on ilmoitettava vuosisumma sopimuksen päivämääränä.

Sopimuksen viiden ensimmäisen vuoden ajan, tai seitsemän, jos vuokranantaja on yritys, summaa voi korottaa vain sopimalla, eikä koskaan enempää kuin kaksinkertaisesti sen, mitä vuokraa voi korottaa. Rakennuksissa, joita ei ole jaettu propiedad horizontal -järjestelmän mukaan, kuten kokonaan yhden omistajan kerrostalossa, dekreetti kieltää veloittamasta yhteisvastiketta vuokralaiselta.

Paljonko IBI-veroa omistaja maksaa nyt Costa del Solilla?

Olemme mitanneet sen valikoimamme myynnissä olevilla 60–100 m²:n asunnoilla, jotka ovat pitkäaikaisessa vuokrauksessa yleisin koko, sekä idealistan keskivuokralla syyskuussa 2026 80 m²:n asunnolle.

Marbellassa tämänkokoisen asunnon IBI on noin 644 euroa vuodessa: lähes 3 % vuosivuokrasta, noin kymmenen päivän vuokra. Málagan kaupungissa se jää 229 euroon, noin viiden päivän vuokraan. Usean vuokra-asunnon omistajalle summa painaa jo nettotuotossa, etenkin kun vuokrankorotukset on rajattu vuoden 2027 loppuun asti.

Voiko kiinteistönvälittäjä periä palkkion vuokralaiselta?

Ei. Toukokuun 2023 Ley de Vivienda -lain jälkeen kiinteistönvälityksen ja sopimuksen laatimisen kulut kuuluvat vuokranantajalle. Dekreetti sulkee porsaanreiät: niitä ei saa siirtää vuokralaiselle suoraan eikä välillisesti, millä tahansa perusteella tai nimellä, ja ne kattavat kaikki palvelut, joilla sopimus valmistellaan, laaditaan, hoidetaan, uudistetaan tai uusitaan.

Mitä tahansa muuta palvelua, joka ei ole välttämätön sopimuksen allekirjoittamiseksi, vuokralainen voi maksaa vain, jos hän pyytää sitä nimenomaisesti kirjallisesti sen jälkeen, kun hänelle on kerrottu, että palvelu on vapaaehtoinen ja mitä se maksaa.

Voiko vuokralaiselta vaatia vuokranmaksuvakuutusta?

Ei sitäkään. Dekreetti kieltää vaatimasta vuokralaista ottamaan vuokranmaksuvakuutuksen tai muita vastaavia vakuutuksia; omistaja voi ottaa sen, mutta omalla kustannuksellaan. Vuokravakuutta (fianza) täydentävä lisätakuu on edelleen rajattu kahteen kuukausivuokraan enintään viiden vuoden sopimuksissa, tai seitsemän, jos vuokranantaja on yritys, ja tilapäisissä vuokrauksissa se ei saa ylittää yhtä.

Mikä muuttuu korjauksissa?

Perusjako säilyy: omistaja maksaa korjaukset, jotka ovat tarpeen, jotta asunto pysyy asuttavana, ja vuokralainen päivittäisestä käytöstä johtuvat pienet korjaukset. Tilapäisissä vuokrauksissa nämä pienet korjaukset siirtyvät myös omistajalle.

Uutta on menettely. Jos vika vaikuttaa asuttavuuteen, turvallisuuteen tai terveellisyyteen, vuokralainen voi pyytää korjausta kirjallisesti kohtuullisen kustannusarvion kera, ja omistajalla on viisitoista kalenteripäivää aikaa hyväksyä se, ehdottaa toista ratkaisua tai teettää työ. Jos omistaja ei vastaa tai kieltäytyy ilman syytä, vuokralainen voi tilata korjauksen ja vähentää sen kustannukset seuraavista vuokrista, kunhan kustannus on kohtuullinen ja dokumentoitu.

Sopimuksen päättyessä osapuolten on allekirjoitettava asiakirja asunnon kunnosta. Jos sitä ei allekirjoiteta tai siinä ei mainita vaurioita, oletetaan, että asunto palautettiin hyvässä kunnossa, joten avainten luovutuksen yhteydessä kannattaa tehdä inventaario valokuvineen.

Mitä vuokra-ilmoituksen on nyt sisällettävä?

Dekreetti edellyttää, että vuokrailmoitukset ovat totuudenmukaisia ja sisältävät tarvittaessa viitehintaindeksin ja vuokrakaton jännittyneiltä asuntomarkkina-alueilta (zonas tensionadas), asunnon rekisteröintikoodin, kuten matkailuasunnoilla, sekä tiedon siitä, onko vuokranantaja suuromistaja (gran tenedor). Andalusiassa ei ole julistettuja jännittyneitä alueita, joten rannikolla sovelletaan toistaiseksi kahta viimeistä.

Miten IBI otetaan huomioon vuokraa määritettäessä?

Andalusiassa uuden sopimuksen alkuvuokra sovitaan vapaasti, joten omistaja voi sisällyttää IBI:n hintaan. Sitä hän ei voi myöhemmin periä takaisin: vuoden 2027 loppuun asti, ilman uutta sopimusta vuokralaisen kanssa, vuosikorotus ei saa ylittää 2 %:a ja se jäädytetään, jos vuokra ylittää viitehintaindeksin. Jos kunta korottaa laskua, erotuksen maksaa omistaja.

• Laske vuokra IBI mukaan lukien: jaa viimeisin lasku kahdellatoista ja lisää se kuukausivuokraan.
• Jos vuokralainen maksaa roskat tai yhteisvastikkeen, kirjaa se kirjallisesti kunkin kulun vuosisumman kera.
• Älä peri vuokralaiselta palkkioita tai hallintokuluja, et myöskään toisella nimellä.
• Vastaa kirjallisesti kaikkiin korjauspyyntöihin viidentoista päivän kuluessa.
• Allekirjoita inventaario valokuvineen avainten luovutuksessa ja sopimuksen päättymisasiakirja, kun saat avaimet takaisin.

Yhteenvetona: kuka maksaa mitäkin vuokrauksessa vuonna 2026?

8. lokakuuta alkaen allekirjoitetuissa sopimuksissa IBI ja välitystoimiston palkkiot kuuluvat aina omistajalle; roskat ja yhteisvastike voivat siirtyä vuokralaiselle, jos niistä sovitaan kirjallisesti, ja mittarilliset käyttömaksut ovat vuokralaisen. Aiemmissa sopimuksissa allekirjoitetut ehdot pysyvät voimassa.

EVS PROPERTY GROUP auttaa omistajia ja sijoittajia määrittämään realistisen vuokran, laskemaan vuokra-asunnon nettotuoton ja tarkistamaan vuokratun asunnon vuokrasopimuksen ennen sen ostamista Málagassa ja Costa del Solilla. Jos arvioit omaa tilannettasi, keskustellaan.

Tämä artikkeli on luonteeltaan informatiivinen eikä korvaa lakimiehen neuvontaa omassa yksittäistapauksessasi.

Usein kysyttyä

Onko ehto, joka velvoittaa vuokralaisen maksamaan IBI:n, pätevä?

Se riippuu sopimuksen päivämäärästä. Jos sopimus allekirjoitettiin ennen 8. lokakuuta 2026 ja asiasta sovittiin kirjallisesti, ehto on edelleen pätevä. Tämän päivän jälkeen allekirjoitetuissa sopimuksissa se on mitätön ja sitä pidetään kirjoittamattomana: IBI:n maksaa omistaja.

Onko vuokralaisen maksettava roskamaksu?

Vain jos siitä sovitaan kirjallisesti sopimuksessa. Laki sallii sen, koska useimmissa kunnissa maksun veronmaksaja on asunnossa asuva henkilö ja omistaja maksaa sen sijaisena.

Vaikuttavatko nämä säännöt kausi- ja matkailuvuokrauksiin?

8. lokakuuta alkaen allekirjoitettuihin kausisopimuksiin kyllä: ne ovat nyt tilapäisiä asuntovuokrasopimuksia, ja niihin sovelletaan samoja kulusääntöjä. Aiemmat säilyttävät oman järjestelmänsä umpeutumiseensa asti. Matkailuvuokraukset ovat edelleen Ley de Arrendamientos Urbanos -lain ulkopuolella.

Voiko IBI-sääntö muuttua tulevina viikkoina?

Kyllä. Dekreetti on voimassa, mutta Diputación Permanente del Congreso -elimen on vielä vahvistettava se, eikä äänestyspäivää ollut 16. lokakuuta mennessä. Jos sitä ei vahvisteta, 20. artiklan aiempi sanamuoto palaa voimaan ja IBI voitaisiin taas sopia uusissa sopimuksissa.