Oferta wynajmu w Hiszpanii skurczyła się w siedem lat prawie o połowę: w 2025 roku opublikowano 510 091 ogłoszeń o wynajmie długoterminowym mieszkań, wobec 902 664 w 2018 roku, według idealista/data. To około 393 000 mieszkań mniej (o 44%). Andaluzja radzi sobie lepiej niż średnia, ze spadkiem o 25%, a na Costa del Sol niedobór oferty odczuwalny jest przede wszystkim w cenie.
Zanim wyciągniemy wnioski, warto dobrze zrozumieć ten wskaźnik. Nie mierzy on zasobu wynajętych mieszkań, lecz to, ile mieszkań trafia co roku na rynek w największym portalu w kraju, bez wynajmu sezonowego i wynajmu pokoi. Mniej ogłoszeń oznacza mniej opcji dla osoby szukającej mieszkania, ale niekoniecznie mniej gospodarstw domowych mieszkających w wynajmowanych lokalach.
Ile mieszkań na wynajem zniknęło w każdej wspólnocie autonomicznej?
Spadek koncentruje się na dwóch dużych rynkach miejskich. Madrid i Katalonia razem tracą ponad 260 000 ogłoszeń, czyli dwie trzecie całego spadku w skali kraju. Andaluzja, najludniejsza wspólnota autonomiczna, traci 34 403 ogłoszenia, co w liczbach bezwzględnych jest wartością wysoką, ale proporcjonalnie umiarkowaną.
| Obszar | Ogłoszenia 2018 | Ogłoszenia 2025 | Zmiana |
|---|---|---|---|
| Hiszpania | 902 664 | 510 091 | -44% |
| Katalonia | 174 994 | 50 412 | -71% |
| Comunidad de Madrid | 252 442 | 115 031 | -54% |
| Galicja | 38 943 | 24 515 | -37% |
| Andaluzja | 136 003 | 101 600 | -25% |
| Comunidad Valenciana | 88 884 | 74 385 | -16% |
| La Rioja | 2 236 | 2 518 | +13% |
Źródło: idealista/data, ogłoszenia o wynajmie długoterminowym opublikowane w ciągu każdego roku. La Rioja to jedyna wspólnota autonomiczna z większą ofertą niż w 2018 roku.
W stolicach prowincji korekta jest jeszcze gwałtowniejsza. Samo miasto Barcelona spada z 113 853 do 19 723 ogłoszeń (o 83%), a miasto Madrid z 202 484 do 84 926 (o 58%). Valencia traci niemal połowę, choć prowincja Alicante zyskuje 4 312 ogłoszeń i łagodzi wynik Comunidad Valenciana.
Co dzieje się z ofertą wynajmu w Andaluzji i w Málaga?
W obrębie Andaluzji najmocniej oberwała Sevilla: prowincja traci połowę oferty (z 35 115 do 17 747 ogłoszeń), a stolica 51%. Granada spada o 48%. Na przeciwnym biegunie Jaén należy do nielicznych prowincji, w których ogłasza się więcej mieszkań na wynajem niż siedem lat temu. Raport nie podaje danych dla prowincji Málaga.
Wiemy natomiast, jak zareagowała cena. Málaga jest już trzecią najdroższą prowincją Hiszpanii pod względem wynajmu, z 18,7 €/m² miesięcznie w sierpniu 2026 roku, za Madrid i Balearami, jak analizowaliśmy, obliczając rentowność wynajmu gmina po gminie. Niewielka oferta wobec stale rosnącego popytu, z 24% wyszukiwań pochodzących z zagranicy, tłumaczy w dużej mierze ten wzrost.
Dlaczego jest mniej mieszkań na wynajem niż w 2018 roku?
Raport idealista nie zajmuje się przyczynami, ale ten okres zbiega się z kilkoma zmianami, które działają w tym samym kierunku:
- Dłuższe umowy. Od 2019 roku najem mieszkania na cele stałego zamieszkania trwa minimum pięć lat (siedem, jeśli wynajmującym jest firma), więc każde mieszkanie trafia na rynek rzadziej.
- Większa regulacja cen. Ley de Vivienda (ustawa o mieszkalnictwie) z 2023 roku pozwala ograniczać czynsze w zonas tensionadas (strefach napiętego rynku mieszkaniowego), a w Katalonii, gdzie stosowano ją najczęściej, odnotowano największy spadek liczby ogłoszeń.
- Ucieczka do innych form wynajmu. Część właścicieli przeszła na wynajem sezonowy lub wakacyjny, którego dane o wynajmie długoterminowym nie obejmują.
- Sprzedaż zamiast wynajmu. Przy rekordowych cenach zakupu wielu właścicieli wolało sprzedać.
- Mało nowych budów. Hiszpania buduje mniej mieszkań, niż potrzebują nowe gospodarstwa domowe, a ten brak podaży odbija się również na wynajmie.
Andaluzja nie ogłosiła stref napiętego rynku, a Ayuntamiento de Málaga (urząd miasta) zdecydowało się wstrzymać nowe licencje na mieszkania turystyczne w stolicy prowincji. To połączenie, które na razie utrzymuje więcej zachęt do wynajmu długoterminowego niż w Barcelonie czy Madrid i mogłoby częściowo wyjaśniać, dlaczego spadek w Andaluzji jest mniejszy.
Czy wynajem mieszkania na Costa del Sol nadal się opłaca?
Dla właściciela mniejsza konkurencja oznacza szybszy wynajem i mniejsze ryzyko pustostanu. Granicę wyznacza cena zakupu, która na Costa del Sol wzrosła bardziej niż czynsze. Zestawiając sierpniowe czynsze z idealista z medianą ceny za metr kwadratowy z naszego październikowego raportu o rynku Costa del Sol, szacunkowa rentowność brutto wygląda następująco:
| Gmina | Wynajem (€/m² miesięcznie) | Cena sprzedaży (€/m²) | Rentowność brutto |
|---|---|---|---|
| Estepona | 20,9 | 4 641 | 5,4% |
| Torremolinos | 17,5 | 4 183 | 5,0% |
| Marbella | 23,7 | 5 946 | 4,8% |
| Benalmádena | 17,3 | 4 417 | 4,7% |
| Mijas | 16,5 | 4 286 | 4,6% |
| Málaga (stolica) | 16,5 | 4 686 | 4,2% |
| Fuengirola | 17,4 | 5 302 | 3,9% |
Rentowność brutto = roczny czynsz podzielony przez cenę zakupu, przed kosztami i podatkami. Wynajem: idealista, sierpień 2026. Cena: mediany cen ofertowych EVS PROPERTY GROUP, październik 2026.
Estepona i Torremolinos oscylują wokół 5%, podczas gdy Fuengirola, z najdroższym po Marbelli metrem kwadratowym w tabeli, plasuje się poniżej 4%. Niedobór oferty podtrzymuje czynsze, ale sam nie rekompensuje przepłacenia przy zakupie: dobry wybór lokalizacji i typu mieszkania waży więcej niż ogólnokrajowy trend.
Podsumowanie
Hiszpania ogłasza dziś prawie o połowę mniej mieszkań na wynajem długoterminowy niż w 2018 roku, a korekta jest znacznie ostrzejsza w Madrid i Barcelonie niż w Andaluzji. Na Costa del Sol brak oferty przekłada się na wysokie czynsze i szybki wynajem, co jest dobrą wiadomością dla właściciela, o ile cena zakupu zostawia margines. Jeśli myślisz o zakupie pod wynajem lub chcesz wiedzieć, ile mogłoby przynosić Twoje mieszkanie, w EVS PROPERTY GROUP policzymy to razem z Tobą na podstawie rzeczywistych danych z każdej okolicy.
Najczęściej zadawane pytania
Ile mieszkań na wynajem straciła Hiszpania od 2018 roku?
Według idealista/data liczba ogłoszeń o wynajmie długoterminowym spadła z 902 664 w 2018 roku do 510 091 w 2025 roku, czyli o około 393 000, co oznacza spadek o 44%.
O ile spadła oferta wynajmu w Andaluzji?
Andaluzja przeszła z 136 003 do 101 600 ogłoszeń, czyli o 25% mniej. To spadek niższy od średniej krajowej, choć Sevilla traci połowę swojej oferty.
Czy ten wskaźnik oznacza, że mniej osób mieszka w wynajmowanych mieszkaniach?
Niekoniecznie. Mierzy on, ile mieszkań jest ogłaszanych każdego roku, a nie ile jest wynajętych. Przy dłuższych umowach i mniejszej rotacji ogłasza się mniej mieszkań, nawet jeśli liczba najemców pozostaje taka sama.
Jaką rentowność daje wynajem na Costa del Sol?
Według danych z 2026 roku rentowność brutto wynajmu długoterminowego w głównych gminach mieści się między 4% a 5,5%, przy czym Estepona i Torremolinos są w górnej części przedziału, a Fuengirola w dolnej.
Co dalej? Po lekturze najbardziej przyda się spojrzenie na prawdziwy rynek: zajrzyj do nieruchomości według miast albo napisz nam na WhatsApp, czego szukasz — okolica, budżet, terminy — a przygotujemy dla Ciebie dopasowany wybór, bez zobowiązań.
Może się też przydać: sprzedaż nieruchomości inwestowanie na Costa del Sol bezpłatna wycena miesięczny raport cen
