Rynek nieruchomości 2027: Hiszpania wzrośnie szybciej niż jakikolwiek inny kraj w Europie, a co z Costa del Sol?

Prognozy dla rynku nieruchomości na 2027 rok stawiają Hiszpanię na czele Europy. Według raportu European Outlook 2027 włoskiej firmy doradczej Scenari Immobiliari wartość transakcji na rynku nieruchomości w Hiszpanii wzrośnie o 10,7% w 2026 roku i o 10,2% w 2027 roku, do około 156 000 mln euro, a ceny mieszkań podskoczą o 10% w tym roku i o 7% w przyszłym. To najwyższe wzrosty na kontynencie.

Druga strona tych danych to skala: choć Hiszpania rośnie szybciej niż ktokolwiek inny, jej rynek pozostanie najmniejszym z pięciu największych, za Niemcami, Francją, Włochami i Wielką Brytanią. Tymczasem na Costa del Sol, gdzie kupujący z zagranicy mają decydujące znaczenie, ceny przestały już rosnąć dwucyfrowo i zwiększają się w bardziej umiarkowanym tempie, które raport przewiduje dla całej Hiszpanii na 2027 rok.

O ile wzrośnie hiszpański rynek nieruchomości w 2026 i 2027 roku?

Scenari Immobiliari zaprezentowała raport 18 września podczas swojego dorocznego forum w Rapallo we Włoszech. Badanie szacuje wartość wszystkiego, co co roku jest kupowane i sprzedawane w każdym kraju (mieszkania, biura, logistyka i lokale handlowe), i prognozuje jej zmiany do 2027 roku. Oto dane dla pięciu największych rynków europejskich:

Hiszpania jest jedynym dużym rynkiem, który w obu latach przekroczy 10% wzrostu, a tuż za nią są Włochy. Niemcy i Francja z kolei będą rosnąć o 1,9–3,5% rocznie. Dla całej Europy raport przewiduje na 2027 rok 1,36 bln euro.

Jakiego wzrostu cen mieszkań spodziewa się raport?

Na rynku mieszkaniowym różnice między krajami są jeszcze większe. Scenari Immobiliari prognozuje, że ceny w Hiszpanii wzrosną o 10% w 2026 roku i o 7% w 2027 roku. W tym roku hiszpański wzrost jest ponad dwukrotnie wyższy niż włoski i ponad pięciokrotnie wyższy niż w Niemczech czy Francji, gdzie ceny dopiero co wróciły na plus:

Prognoza zgadza się z tym, co pokazują już oficjalne statystyki. Według INE (hiszpańskiego urzędu statystycznego) mieszkania w Hiszpanii zdrożały w drugim kwartale 2026 roku o 12,2%, nieco mniej niż w pierwszym. Raport zakłada, że ceny będą nadal rosnąć, ale z coraz mniejszą siłą.

Skoro Hiszpania rośnie szybciej niż ktokolwiek inny, dlaczego jej rynek wciąż jest mniejszy?

Ponieważ każdy kraj startuje z zupełnie innego poziomu. Niemcy będą miały w 2027 roku ponad dwukrotnie większy wolumen niż Hiszpania, a Francja, Włochy i Wielka Brytania również pozostaną z przodu. Za tym stoją większe gospodarki i populacje oraz znacznie głębsze rynki biur i logistyki, a dystansu tego nie zniwelują dwa lata wzrostu rzędu 10%.

Najbardziej wymowny obraz daje pomiar wzrostu w euro, a nie w procentach. W latach 2025–2027 hiszpański rynek zyska około 28 200 mln euro rocznego wolumenu, czyli dwa razy więcej niż Niemcy czy Francja (około 14 000 mln euro każde), mimo że rynek hiszpański nie osiąga nawet połowy rynku niemieckiego. Więcej dodadzą tylko Włochy: 31 400 mln euro. Kapitał zmienia miejsce, a najbardziej przyciąga go południe Europy.

Inwestycje profesjonalne zmierzają w tym samym kierunku. Według danych przytaczanych przez Scenari Immobiliari inwestycje w nieruchomości w Hiszpanii wzrosły w pierwszym półroczu 2026 roku o około 60%, do 12 500 mln euro, podczas gdy w Niemczech i Francji zwiększyły się o 3%, a w Wielkiej Brytanii spadły o 16%.

Co wyjaśnia siłę hiszpańskiego rynku nieruchomości?

Firma tłumaczy to solidnymi fundamentami makroekonomicznymi i zdolnością kraju do przyciągania kapitału krajowego i międzynarodowego. Jej założyciel, Mario Breglia, dodaje dobrą koniunkturę hiszpańskiej gospodarki, dynamikę demograficzną oraz zainteresowanie dwoma konkretnymi segmentami: mieszkaniami i turystyką.

Mieszkania, turystyka i kupujący z zagranicy to właśnie trzy filary Costa del Sol. W prowincji Málaga ponad co trzecie mieszkanie sprzedane w drugim kwartale 2026 roku kupił cudzoziemiec, według statystyk notarialnych: 37%, co daje drugie miejsce, tuż za Alicante.

Czy ceny na Costa del Sol rosną w tempie przewidywanym przez raport?

Są już krok do przodu w cyklu. Według idealista cena mieszkań oferowanych na sprzedaż w prowincji Málaga wzrosła w sierpniu o 7,4% rok do roku, do 4 293 euro za metr kwadratowy, wobec 12,5% średnio w Hiszpanii. We wrześniu 2025 roku prowincja wciąż rosła o 14%. Prowincja, z Costa del Sol jako motorem, porusza się już w tempie, które Scenari Immobiliari przewiduje dla całej Hiszpanii w 2027 roku, ale przy cenach o 47% wyższych niż średnia krajowa.

Raport nie rozbija prognoz na prowincje, więc nie podaje liczby dla cen mieszkań w Maladze w 2027 roku. Dane pokazują jednak, że w obrębie prowincji mapa przypomina europejską. Najmocniej drożeją gminy z większym potencjałem, takie jak Estepona, a wolniej rosną rynki bardziej ugruntowane, jak Marbella czy Fuengirola. Oto sierpniowe dane idealista wraz z medianą cen mieszkań na sprzedaż w naszym portfolio ofert we wrześniu:

Estepona, gdzie metr kwadratowy jest wciąż o 17% tańszy niż w Marbelli, drożeje o 17,4% i przewyższa nawet średnią hiszpańską. Marbella, najdroższa gmina prowincji, i Fuengirola, bardzo ugruntowany rynek miejski, rosną o 3–4%, a Casares notuje nawet spadek o 3,7%. Na wschodnim wybrzeżu powtarza się schemat Esteponы: Vélez-Málaga drożeje o 25,4%, a Rincón de la Victoria o 13,4%.

W naszym portfolio 8 810 mieszkań i domów na sprzedaż ma medianę ceny 650 000 euro i 4 657 euro za metr kwadratowy, praktycznie tyle samo co w sierpniu. Te mediany publikujemy co miesiąc, gmina po gminie, w naszym raporcie o cenach na Costa del Sol.

Co to oznacza dla osób kupujących, sprzedających lub inwestujących na Costa del Sol?

• Jeśli zamierzasz kupić: raport nie przewiduje spadków, lecz mniej rozpędzony rynek. W gminach, w których ceny rosną o 3–4%, jest nieco więcej przestrzeni na porównywanie ofert i negocjacje; tam, gdzie wzrosty są dwucyfrowe, czekanie w ostatnim roku słono kosztowało.
• Jeśli zamierzasz sprzedać: przy łagodniejszych wzrostach cena wywoławcza waży bardziej niż kiedykolwiek. Nieruchomość wystawiona powyżej swojej wartości rynkowej nie skoryguje się już sama z upływem miesięcy.
• Jeśli chcesz inwestować w mieszkania na Costa del Sol: europejski kapitał przesuwa się na południe, a mieszkania i turystyka, dwa motory wskazane w raporcie, są podstawą tego regionu. Warto jednak policzyć: w prowincji Málaga ceny mieszkań na sprzedaż rosną o 7,4%, a czynsze o 4,5%, więc rentowność brutto się zawęża, a każda gmina daje inny wynik.

Warto też pamiętać o tym, czego żadna prognoza nie może zagwarantować. EBC ponownie podniósł stopy we wrześniu, do 2,5%, a sprzedaż mieszkań spadła w lipcu o 7,7%, według INE. Jeśli droższe finansowanie ostatecznie ochłodzi rynek, najprawdopodobniej będzie to widoczne w 2027 roku, czyli dokładnie w roku objętym prognozą.

Podsumowanie: co raport mówi nam o Costa del Sol?

Hiszpania będzie najszybciej rosnącym rynkiem nieruchomości w Europie w 2026 i 2027 roku, ale pozostanie mała w porównaniu z Niemcami, Francją, Włochami czy Wielką Brytanią, a ten zapas jest częścią tego, co przyciąga kapitał. Costa del Sol jest krok do przodu: tamtejsze ceny są wyższe niż średnia i rosną w bardziej zrównoważonym tempie. Jeśli myślisz o zakupie, sprzedaży lub inwestycji w tym regionie, nasz zespół pomoże Ci odczytać te dane w odniesieniu do Twojej gminy i budżetu.

Przytoczone prognozy są szacunkami podmiotów trzecich i nie gwarantują przyszłego kształtowania się cen.

Najczęściej zadawane pytania