Рынок недвижимости 2027: Испания вырастет сильнее всех в Европе, а что будет на Costa del Sol?

Прогнозы по рынку недвижимости на 2027 год ставят Испанию на первое место в Европе. Согласно отчёту European Outlook 2027 итальянской консалтинговой компании Scenari Immobiliari, стоимость сделок с недвижимостью в Испании вырастет на 10,7 % в 2026 году и на 10,2 % в 2027 году, примерно до 156 000 млн евро, а цены на жильё поднимутся на 10 % в этом году и на 7 % в следующем. Это самый высокий рост на континенте.

Но у этих данных есть и обратная сторона — размер рынка: даже растя быстрее всех, испанский рынок останется самым небольшим из пяти крупнейших, уступая Германии, Франции, Италии и Великобритании. А на Costa del Sol, где решающую роль играет международный покупатель, цены уже вышли из режима двузначного роста и увеличиваются более умеренными темпами, которые отчёт прогнозирует для Испании в целом на 2027 год.

Насколько вырастет рынок недвижимости Испании в 2026 и 2027 годах?

Scenari Immobiliari представила отчёт 18 сентября на ежегодном форуме в Рапалло (Италия). В исследовании рассчитывается стоимость всего, что покупается и продаётся в каждой стране за год (жильё, офисы, логистика и торговые помещения), и прогнозируется её динамика до 2027 года. Вот цифры по пяти крупнейшим европейским рынкам:

Испания — единственный крупный рынок, где рост превышает 10 % в оба года, а Италия совсем рядом. Германия и Франция, напротив, будут расти на 1,9–3,5 % в год. Для Европы в целом отчёт прогнозирует 1,36 трлн евро в 2027 году.

Какой рост цен на жильё прогнозирует отчёт?

В сегменте жилья разрыв между странами ещё больше. Scenari Immobiliari ожидает, что цены в Испании вырастут на 10 % в 2026 году и на 7 % в 2027 году. В этом году рост в Испании более чем вдвое выше, чем в Италии, и более чем в пять раз выше, чем в Германии или Франции, где цены только что вернулись в положительную зону:

Прогноз согласуется с тем, что уже показывает официальная статистика. По данным INE, жильё в Испании подорожало на 12,2 % во втором квартале 2026 года, то есть чуть меньше, чем в первом. Отчёт исходит из того, что цены продолжат расти, но с каждым разом всё слабее.

Если Испания растёт быстрее всех, почему её рынок остаётся меньше остальных?

Потому что у каждой страны очень разная стартовая база. В 2027 году объём рынка Германии более чем вдвое превысит испанский, а Франция, Италия и Великобритания тоже останутся впереди. За этим стоят более крупные экономики и население, а также гораздо более глубокие рынки офисов и логистики — разрыв, который два года роста на 10 % закрыть не могут.

Самое показательное становится видно, если измерять рост в евро, а не в процентах. С 2025 по 2027 год испанский рынок прибавит около 28 200 млн евро годового объёма — вдвое больше, чем Германия или Франция (примерно по 14 000 млн каждая), хотя испанский рынок не дотягивает и до половины немецкого. Больше прибавит только Италия — 31 400 млн. Капитал меняет место, и больше всего его привлекает юг Европы.

Профессиональные инвестиции указывают в том же направлении. По данным, которые приводит Scenari Immobiliari, инвестиции в недвижимость в Испании выросли примерно на 60 % в первом полугодии 2026 года, до 12 500 млн евро, тогда как в Германии и Франции рост составил 3 %, а в Великобритании произошло падение на 16 %.

Чем объясняется подъём рынка недвижимости Испании?

Консалтинговая компания связывает его с прочными макроэкономическими основами и способностью страны привлекать национальный и международный капитал. Её основатель Mario Breglia добавляет к этому хорошее состояние испанской экономики, демографическую динамику и интерес к двум конкретным сегментам: жилью и туризму.

Жильё, туризм и иностранный покупатель — как раз три опоры Costa del Sol. В провинции Málaga более чем каждое третье жильё, проданное во втором квартале 2026 года, купил иностранец, по данным нотариальной статистики: 37 %, и по этому показателю провинция уступает только Alicante.

Растут ли цены на Costa del Sol теми темпами, которые прогнозирует отчёт?

Они опережают цикл. По данным idealista, цена продаваемого жилья в провинции Málaga в августе выросла на 7,4 % в годовом выражении, до 4 293 евро за квадратный метр, против 12,5 % в среднем по Испании. В сентябре 2025 года провинция всё ещё росла на 14 %. Провинция, где двигателем служит Costa del Sol, уже движется в темпе, который Scenari Immobiliari прогнозирует для всей Испании в 2027 году, но при ценах на 47 % выше среднего по стране.

Отчёт не разбивает свои прогнозы по провинциям, поэтому цифры по цене жилья в Málaga на 2027 год в нём нет. Зато данные показывают, что внутри провинции картина напоминает европейскую. Сильнее растут муниципалитеты с большим потенциалом, такие как Estepona, а более зрелые рынки, такие как Marbella или Fuengirola, прибавляют медленнее. Вот августовские данные idealista вместе с медианной ценой продаваемого жилья в нашем портфеле в сентябре:

Estepona, где квадратный метр всё ещё на 17 % дешевле, чем в Marbella, растёт на 17,4 % и опережает даже среднее по Испании. Marbella, самый дорогой муниципалитет провинции, и Fuengirola, очень зрелый городской рынок, прибавляют 3–4 %, а в Casares цены даже снижаются на 3,7 %. На восточном побережье повторяется модель Estepona: Vélez-Málaga растёт на 25,4 %, а Rincón de la Victoria — на 13,4 %.

В нашем портфеле 8 810 объектов жилья на продажу имеют медианную цену 650 000 евро и 4 657 евро за квадратный метр, практически как в августе. Мы публикуем эти медианные значения каждый месяц по каждому муниципалитету в нашем отчёте о ценах на Costa del Sol.

Что это значит для тех, кто покупает, продаёт или инвестирует на Costa del Sol?

• Если вы собираетесь покупать: отчёт не предвещает снижения цен, а лишь менее стремительный рынок. В муниципалитетах, где рост составляет 3–4 %, остаётся чуть больше возможностей сравнить варианты и поторговаться; в тех, что растут на двузначные проценты, ожидание за последний год обошлось дорого.
• Если вы собираетесь продавать: при более умеренном росте цена в объявлении значит больше, чем когда-либо. Жильё, выставленное выше рыночной стоимости, уже не скорректируется само собой с течением месяцев.
• Если вы хотите инвестировать в жильё на Costa del Sol: европейский капитал смещается на юг, а жильё и туризм — два двигателя, которые выделяет отчёт, — составляют основу региона. Но стоит посчитать: в провинции Málaga жильё на продажу дорожает на 7,4 %, а аренда — на 4,5 %, так что валовая доходность сужается, и в каждом муниципалитете результат свой.

Стоит помнить и о том, чего не может гарантировать ни один прогноз. ЕЦБ в сентябре вновь повысил ставки, до 2,5 %, а число сделок купли-продажи жилья в июле упало на 7,7 % по данным INE. Если удорожание финансирования в итоге охладит рынок, это, скорее всего, будет заметно в 2027 году, как раз в том, который охватывает прогноз.

Итог: что отчёт говорит нам о Costa del Sol?

Испания станет рынком недвижимости с самым быстрым ростом в Европе в 2026 и 2027 годах, но останется небольшой по сравнению с Германией, Францией, Италией или Великобританией, и этот потенциал отчасти и привлекает капитал. Costa del Sol на шаг впереди: цены здесь выше среднего и растут более устойчивыми темпами. Если вы думаете о покупке, продаже или инвестициях здесь, наша команда поможет вам разобраться в этих данных применительно к вашему муниципалитету и бюджету.

Приведённые прогнозы — это оценки третьих сторон, и они не гарантируют будущую динамику цен.

Часто задаваемые вопросы