Spanien förlorar 393 000 hyreslägenheter på sju år: vad händer i Andalusien och på Costa del Sol

Hyresutbudet i Spanien har nästan halverats på sju år: under 2025 publicerades 510 091 annonser för långtidsuthyrning av bostäder, jämfört med 902 664 år 2018, enligt idealista/data. Det motsvarar ungefär 393 000 bostäder färre (44 %). Andalusien klarar sig bättre än genomsnittet, med en minskning på 25 %, och på Costa del Sol märks bristen framför allt i priset.

Siffran bör läsas med omsorg innan man drar slutsatser. Den mäter inte beståndet av uthyrda bostäder, utan hur många som läggs ut på marknaden varje år på landets största portal, utan att korttidsuthyrning (säsongsuthyrning) eller rumsuthyrning räknas in. Färre annonser innebär färre alternativ för den som söker bostad, men inte nödvändigtvis färre hushåll som bor i hyresrätt.

Hur många hyresbostäder har försvunnit i varje autonom region?

Minskningen är koncentrerad till de två stora stadsmarknaderna. Madrid och Katalonien står tillsammans för över 260 000 färre annonser, två av tre i hela den nationella nedgången. Andalusien, den mest folkrika regionen, förlorar 34 403, en hög siffra i absoluta tal men måttlig i proportion.

Källa: idealista/data, annonser för långtidsuthyrning publicerade under respektive år. La Rioja är den enda regionen med större utbud än 2018.

I huvudstäderna är justeringen ännu kraftigare. Staden Barcelona går från 113 853 till 19 723 annonser (83 % färre) och Madrid stad från 202 484 till 84 926 (58 % färre). Valencia stad förlorar nästan hälften, även om provinsen Alicante ökar med 4 312 annonser och därmed mildrar siffran för Comunidad Valenciana.

Vad händer med hyresutbudet i Andalusien och Málaga?

Inom Andalusien drabbas Sevilla hårdast: provinsen förlorar hälften av sitt utbud (från 35 115 till 17 747 annonser) och huvudstaden 51 %. Granada stad minskar med 48 %. I andra änden är Jaén en av de få provinser där fler hyreslägenheter annonseras än för sju år sedan. Rapporten redovisar inte siffrorna för provinsen Málaga.

Vi vet däremot hur priset har reagerat. Málaga är redan den tredje dyraste provinsen i Spanien att hyra i, med 18,7 €/m² per månad i augusti 2026, endast efter Madrid och Baleariska öarna, vilket vi analyserade när vi räknade på hyresavkastningen kommun för kommun. Ett knappt utbud mot en efterfrågan som fortsätter att växa, med 24 % av sökningarna från utlandet, förklarar en stor del av prisökningen.

Varför finns det färre hyresbostäder än 2018?

Idealistas rapport går inte in på orsakerna, men perioden sammanfaller med flera förändringar som drar åt samma håll:

• Längre kontrakt. Sedan 2019 gäller en minsta hyrestid på fem år för permanentbostäder (sju år om hyresvärden är ett företag), så varje bostad kommer ut på marknaden mer sällan.
• Mer prisreglering. Bostadslagen från 2023 tillåter tak för hyran i så kallade zonas tensionadas (områden med ansträngd bostadsmarknad), och i Katalonien, där den har tillämpats mest, syns den största minskningen av annonser.
• Flykt till andra upplåtelseformer. En del ägare har gått över till säsongsuthyrning eller semesteruthyrning, som siffran för långtidsuthyrning inte fångar.
• Försäljning i stället för uthyrning. Med köppriserna på rekordnivåer har många hyresvärdar föredragit att sälja.
• Lite nyproduktion. Spanien bygger färre bostäder än de nya hushållen skapar behov av, och den bristen når också hyresmarknaden.

Andalusien har inte deklarerat några zonas tensionadas, och Ayuntamiento de Málaga (Málaga stad) har valt att bromsa nya licenser för turistbostäder i huvudstaden. Det är en kombination som tills vidare ger fler incitament att hyra ut på lång sikt än i Barcelona eller Madrid, och som delvis kan förklara att nedgången i Andalusien är mindre.

Är det fortfarande lönsamt att hyra ut en bostad på Costa del Sol?

För ägaren innebär mindre konkurrens att man hyr ut snabbare och med lägre risk för vakans. Gränsen sätts av köpepriset, som på Costa del Sol har stigit mer än hyrorna. Genom att korsa idealistas hyra för augusti med medianpriset per kvadratmeter i vår marknadsrapport för Costa del Sol från oktober blir den uppskattade bruttoavkastningen följande:

Bruttoavkastning = årshyra delat med köpepris, före utgifter och skatter. Hyra: idealista, augusti 2026. Pris: EVS PROPERTY GROUPs medianpriser för utbudet, oktober 2026.

Estepona och Torremolinos ligger runt 5 %, medan Fuengirola, med den dyraste kvadratmetern i tabellen näst efter Marbella, hamnar under 4 %. Det knappa utbudet håller uppe hyran, men det kompenserar inte i sig för att man betalat för mycket: att välja rätt område och bostadstyp väger tyngre än den nationella trenden.

Slutsats

Spanien annonserar i dag nästan hälften så många hyresbostäder för långtidsuthyrning som 2018, och justeringen är mycket hårdare i Madrid och Barcelona än i Andalusien. På Costa del Sol leder bristen på utbud till höga hyror och snabb uthyrning, goda nyheter för ägaren så länge köpepriset lämnar marginal. Om du funderar på att köpa för att hyra ut, eller vill veta hur mycket din bostad skulle kunna ge i hyra, räknar vi på det tillsammans med dig på EVS PROPERTY GROUP, med verkliga data för varje område.

Vanliga frågor