Spanje verliest 393.000 huurwoningen in zeven jaar: wat er gebeurt in Andalucía en aan de Costa del Sol

Het huuraanbod in Spanje is in zeven jaar bijna gehalveerd: in 2025 werden 510.091 advertenties voor langetermijnhuurwoningen geplaatst, tegenover 902.664 in 2018, volgens idealista/data. Dat zijn ongeveer 393.000 woningen minder (44%). Andalucía houdt beter stand dan het gemiddelde, met een daling van 25%, en aan de Costa del Sol merk je de schaarste vooral in de prijs.

Het loont om dit cijfer goed te lezen voordat je conclusies trekt. Het meet niet het aantal verhuurde woningen, maar hoeveel woningen er elk jaar op de grootste vastgoedportal van het land op de markt komen, zonder seizoensverhuur en zonder kamerverhuur. Minder advertenties betekent minder keuze voor wie een woning zoekt, maar niet per se minder huishoudens die huren.

Hoeveel huurwoningen zijn er per regio verdwenen?

De daling concentreert zich in de twee grote stedelijke markten. Madrid en Cataluña tellen samen meer dan 260.000 advertenties minder, twee op de drie van de totale landelijke daling. Andalucía, de dichtstbevolkte regio, verliest er 34.403: een hoog aantal in absolute termen, maar bescheiden in verhouding.

Bron: idealista/data, advertenties voor langetermijnhuur die in de loop van elk jaar zijn geplaatst. La Rioja is de enige regio met meer aanbod dan in 2018.

In de hoofdsteden is de aanpassing nog abrupter. De stad Barcelona gaat van 113.853 naar 19.723 advertenties (83% minder) en de stad Madrid van 202.484 naar 84.926 (58% minder). De stad Valencia verliest bijna de helft, al komen er in de provincie Alicante 4.312 advertenties bij, wat het cijfer van de Comunidad Valenciana afzwakt.

Wat gebeurt er met het huuraanbod in Andalucía en Málaga?

Binnen Andalucía krijgt Sevilla de zwaarste klap: de provincie verliest de helft van haar aanbod (van 35.115 naar 17.747 advertenties) en de hoofdstad 51%. De stad Granada daalt met 48%. Aan de andere kant is Jaén een van de weinige provincies waar nu meer huurwoningen worden aangeboden dan zeven jaar geleden. Het rapport geeft geen cijfers voor de provincie Málaga.

Wat we wel weten, is hoe de prijs heeft gereageerd. Málaga is inmiddels de op twee na duurste provincie van Spanje om te huren, met 18,7 €/m² per maand in augustus 2026, alleen voorafgegaan door Madrid en de Balearen, zoals we analyseerden bij de berekening van het huurrendement gemeente per gemeente. Een schaars aanbod tegenover een vraag die blijft groeien, met 24% van de zoekopdrachten uit het buitenland, verklaart een groot deel van die stijging.

Waarom zijn er minder huurwoningen dan in 2018?

Het idealista-rapport gaat niet in op de oorzaken, maar in dezelfde periode vielen verschillende veranderingen die in dezelfde richting duwen:

• Langere contracten. Sinds 2019 duurt een huurcontract voor een hoofdverblijf minimaal vijf jaar (zeven als de verhuurder een bedrijf is), waardoor elke woning minder vaak op de markt komt.
• Meer prijsregulering. De Ley de Vivienda (woningwet) van 2023 maakt het mogelijk de huur te begrenzen in zogeheten zonas tensionadas (aangewezen gebieden met een gespannen woningmarkt), en in Cataluña, waar dit het vaakst is toegepast, is de daling van het aantal advertenties het grootst.
• Uitwijken naar andere vormen. Een deel van de eigenaren is overgestapt op seizoensverhuur (alquiler de temporada) of vakantieverhuur, die het cijfer voor langetermijnhuur niet meetelt.
• Verkopen in plaats van verhuren. Nu de koopprijzen op hun hoogtepunt staan, hebben veel verhuurders liever verkocht.
• Weinig nieuwbouw. Spanje bouwt minder woningen dan er nieuwe huishoudens bijkomen, en dat tekort aan aanbod komt uiteindelijk ook terecht in de huurmarkt.

Andalucía heeft geen zonas tensionadas aangewezen, en het Ayuntamiento de Málaga (het gemeentebestuur) heeft ervoor gekozen de nieuwe vergunningen voor toeristische woningen in de hoofdstad af te remmen. Die combinatie houdt voorlopig meer prikkels in stand om op lange termijn te verhuren dan in Barcelona of Madrid, en zou deels kunnen verklaren dat de daling in Andalucía kleiner is.

Is verhuren aan de Costa del Sol nog rendabel?

Voor de eigenaar betekent minder concurrentie sneller verhuren en minder risico op leegstand. De grens ligt bij de aankoopprijs, die aan de Costa del Sol harder is gestegen dan de huurprijzen. Als we de huurprijs van idealista van augustus combineren met de mediane prijs per vierkante meter uit ons marktrapport over de Costa del Sol van oktober, komt het geschatte bruto rendement er als volgt uit te zien:

Bruto rendement = jaarhuur gedeeld door de aankoopprijs, vóór kosten en belastingen. Huur: idealista, augustus 2026. Prijs: mediane vraagprijzen van EVS PROPERTY GROUP, oktober 2026.

Estepona en Torremolinos zitten rond de 5%, terwijl Fuengirola, na Marbella de gemeente met de duurste vierkante meter in de tabel, onder de 4% blijft. De schaarste aan aanbod houdt de huurprijs overeind, maar compenseert op zichzelf niet dat je te veel hebt betaald: een goede keuze van zone en woningtype weegt zwaarder dan de landelijke trend.

Conclusie

Spanje biedt vandaag bijna de helft minder langetermijnhuurwoningen aan dan in 2018, en de aanpassing is in Madrid en Barcelona veel harder dan in Andalucía. Aan de Costa del Sol vertaalt het gebrek aan aanbod zich in hoge huurprijzen en snelle verhuur, goed nieuws voor de eigenaar zolang de aankoopprijs voldoende marge laat. Denk je erover om te kopen om te verhuren, of wil je weten hoeveel je woning kan opbrengen? Bij EVS PROPERTY GROUP rekenen we het samen met je door, met actuele gegevens uit elke zone.

Veelgestelde vragen