Spanien verliert in sieben Jahren 393.000 Mietwohnungen: Was in Andalusien und an der Costa del Sol passiert

Das Mietangebot in Spanien hat sich in sieben Jahren fast halbiert: 2025 wurden 510.091 Anzeigen für Wohnungen zur Langzeitmiete veröffentlicht, gegenüber 902.664 im Jahr 2018, so idealista/data. Das sind rund 393.000 Wohnungen weniger (44 %). Andalusien hält sich besser als der Durchschnitt, mit einem Rückgang von 25 %, und an der Costa del Sol macht sich die Knappheit vor allem beim Preis bemerkbar.

Man sollte die Zahl genau lesen, bevor man Schlüsse zieht. Sie misst nicht den Bestand an vermieteten Wohnungen, sondern wie viele Wohnungen jedes Jahr auf dem größten Immobilienportal des Landes neu angeboten werden, ohne Saisonmieten und ohne Zimmervermietung. Weniger Anzeigen bedeuten weniger Auswahl für Wohnungssuchende, aber nicht zwangsläufig weniger Haushalte, die zur Miete wohnen.

Wie viele Mietwohnungen sind in den einzelnen Comunidades verloren gegangen?

Der Rückgang konzentriert sich auf die beiden großen städtischen Märkte. Madrid und Katalonien kommen zusammen auf mehr als 260.000 Anzeigen weniger, zwei von drei Anzeigen des gesamten landesweiten Rückgangs. Andalusien, die bevölkerungsreichste Comunidad, verliert 34.403: eine in absoluten Zahlen hohe, im Verhältnis aber moderate Zahl.

Quelle: idealista/data, im Laufe des jeweiligen Jahres veröffentlichte Anzeigen für Langzeitmietwohnungen. La Rioja ist die einzige Comunidad mit mehr Angebot als 2018.

In den Hauptstädten fällt die Korrektur noch heftiger aus. Die Stadt Barcelona sinkt von 113.853 auf 19.723 Anzeigen (83 % weniger) und Madrid-Stadt von 202.484 auf 84.926 (58 % weniger). Valencia-Stadt verliert fast die Hälfte, doch die Provinz Alicante legt um 4.312 Anzeigen zu und mildert damit den Wert der Comunidad Valenciana.

Wie sieht es beim Mietangebot in Andalusien und Málaga aus?

Innerhalb Andalusiens trifft es Sevilla am härtesten: Die Provinz verliert die Hälfte ihres Angebots (von 35.115 auf 17.747 Anzeigen) und die Hauptstadt 51 %. Granada-Stadt fällt um 48 %. Am anderen Ende steht Jaén, eine der wenigen Provinzen, in denen heute mehr Mietwohnungen angeboten werden als vor sieben Jahren. Der Bericht nennt keine Zahlen für die Provinz Málaga.

Was wir wissen, ist, wie der Preis reagiert hat. Málaga ist mit 18,7 €/m² pro Monat im August 2026 bereits die drittteuerste Provinz Spaniens für Mieter, nur hinter Madrid und den Balearen, wie wir bei der Berechnung der Mietrendite Gemeinde für Gemeinde analysiert haben. Ein knappes Angebot bei weiter wachsender Nachfrage, mit 24 % der Suchanfragen aus dem Ausland, erklärt einen großen Teil dieses Anstiegs.

Warum gibt es weniger Mietwohnungen als 2018?

Der Bericht von idealista geht nicht auf die Ursachen ein, aber der Zeitraum fällt mit mehreren Veränderungen zusammen, die in dieselbe Richtung wirken:

• Längere Verträge. Seit 2019 beträgt die Mindestlaufzeit bei der Vermietung als Hauptwohnsitz fünf Jahre (sieben, wenn der Vermieter ein Unternehmen ist), sodass jede Wohnung seltener neu auf den Markt kommt.
• Mehr Preisregulierung. Die Ley de Vivienda (spanisches Wohnungsgesetz) von 2023 erlaubt es, die Miete in zonas tensionadas (Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt) zu deckeln. In Katalonien, wo sie am häufigsten angewandt wurde, ist der Rückgang der Anzeigen am größten.
• Abwanderung in andere Formate. Ein Teil der Eigentümer ist auf Saisonmiete oder Ferienvermietung umgestiegen, die in den Zahlen zur Langzeitmiete nicht erfasst sind.
• Verkauf statt Vermietung. Bei Kaufpreisen auf Rekordniveau haben viele Vermieter lieber verkauft.
• Wenig Neubau. Spanien baut weniger Wohnungen, als neue Haushalte entstehen, und dieser Mangel schlägt sich auch im Mietmarkt nieder.

Andalusien hat keine zonas tensionadas ausgewiesen, und der Ayuntamiento de Málaga (Stadtverwaltung) hat sich dafür entschieden, neue Lizenzen für Ferienwohnungen in der Hauptstadt zu bremsen. Diese Kombination bietet derzeit mehr Anreize zur Langzeitvermietung als in Barcelona oder Madrid und könnte teilweise erklären, warum der Rückgang in Andalusien geringer ausfällt.

Lohnt sich die Vermietung einer Wohnung an der Costa del Sol weiterhin?

Für den Eigentümer bedeutet weniger Konkurrenz, schneller zu vermieten und mit geringerem Leerstandsrisiko. Die Grenze setzt der Kaufpreis, der an der Costa del Sol stärker gestiegen ist als die Mieten. Verknüpft man die Miete von idealista aus dem August mit dem mittleren Preis pro Quadratmeter aus unserem Marktbericht zur Costa del Sol vom Oktober, ergibt sich folgende geschätzte Bruttorendite:

Bruttorendite = Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis, vor Kosten und Steuern. Miete: idealista, August 2026. Preis: Median der Angebotspreise von EVS PROPERTY GROUP, Oktober 2026.

Estepona und Torremolinos liegen bei rund 5 %, während Fuengirola, nach Marbella mit dem teuersten Quadratmeter der Tabelle, unter 4 % bleibt. Das knappe Angebot stützt die Miete, gleicht aber einen zu hohen Kaufpreis nicht von allein aus: Die richtige Wahl von Lage und Wohnungstyp wiegt schwerer als der landesweite Trend.

Fazit

In Spanien werden heute fast nur noch halb so viele Wohnungen zur Langzeitmiete angeboten wie 2018, und die Korrektur fällt in Madrid und Barcelona deutlich härter aus als in Andalusien. An der Costa del Sol führt der Angebotsmangel zu hohen Mieten und schneller Vermietung, eine gute Nachricht für Eigentümer, solange der Kaufpreis genügend Spielraum lässt. Wenn Sie überlegen, zur Vermietung zu kaufen, oder wissen möchten, wie viel Ihre Wohnung einbringen könnte, berechnen wir das bei EVS PROPERTY GROUP gemeinsam mit Ihnen anhand realer Daten für jede Lage.

Häufig gestellte Fragen