La Spagna perde 393.000 appartamenti in affitto in sette anni: cosa succede in Andalusia e sulla Costa del Sol

L’offerta di affitti in Spagna si è quasi dimezzata in sette anni: nel 2025 sono stati pubblicati 510.091 annunci di abitazioni in affitto a lungo termine, contro i 902.664 del 2018, secondo idealista/data. Sono circa 393.000 abitazioni in meno (il 44 %). L’Andalusia regge meglio della media, con un calo del 25 %, e sulla Costa del Sol la scarsità si fa sentire soprattutto sul prezzo.

Conviene leggere bene il dato prima di trarre conclusioni. Non misura il parco delle abitazioni affittate, ma quante ne arrivano sul mercato ogni anno nel principale portale del Paese, senza contare l’affitto stagionale né quello di stanze. Meno annunci significa meno opzioni per chi cerca casa, ma non necessariamente meno famiglie che vivono in affitto.

Quante abitazioni in affitto si sono perse in ogni comunità?

Il calo si concentra nei due grandi mercati urbani. Madrid e la Catalogna sommano oltre 260.000 annunci in meno, due su tre dell’intera flessione nazionale. L’Andalusia, la comunità più popolata, ne perde 34.403, una cifra alta in termini assoluti ma moderata in proporzione.

Fonte: idealista/data, annunci di affitto a lungo termine pubblicati nel corso di ogni anno. La Rioja è l’unica comunità con più offerta rispetto al 2018.

Nei capoluoghi l’aggiustamento è ancora più brusco. La città di Barcellona passa da 113.853 a 19.723 annunci (l’83 % in meno) e Madrid capitale da 202.484 a 84.926 (il 58 % in meno). Valencia capitale perde quasi la metà, anche se la provincia di Alicante guadagna 4.312 annunci e attenua il dato della Comunità Valenciana.

Cosa succede all’offerta di affitti in Andalusia e a Málaga?

All’interno dell’Andalusia, il colpo più forte lo subisce Siviglia: la provincia perde la metà della sua offerta (da 35.115 a 17.747 annunci) e il capoluogo il 51 %. Granada capitale cala del 48 %. All’estremo opposto, Jaén è tra le poche province in cui si annunciano più appartamenti in affitto di sette anni fa. Il rapporto non dettaglia le cifre della provincia di Málaga.

Sappiamo però come ha reagito il prezzo. Málaga è ormai la terza provincia più cara della Spagna per affittare, con 18,7 €/m² al mese ad agosto 2026, preceduta solo da Madrid e dalle Baleari, come abbiamo analizzato calcolando la redditività degli affitti comune per comune. Un’offerta scarsa a fronte di una domanda in continua crescita, con il 24 % delle ricerche provenienti dall’estero, spiega buona parte di quell’aumento.

Perché ci sono meno appartamenti in affitto rispetto al 2018?

Il rapporto di idealista non entra nelle cause, ma il periodo coincide con diversi cambiamenti che spingono nella stessa direzione:

• Contratti più lunghi. Dal 2019 l’affitto di abitazione principale dura almeno cinque anni (sette se il locatore è un’impresa), quindi ogni appartamento arriva sul mercato con minore frequenza.
• Più regolamentazione dei prezzi. La Ley de Vivienda (legge sulla casa) del 2023 consente di fissare un tetto al canone nelle zone tensionadas (zone a mercato “teso”), e in Catalogna, dove è stata applicata di più, si registra il maggior calo di annunci.
• Fuga verso altri formati. Una parte dei proprietari è passata all’affitto stagionale o a quello turistico, che il dato sul lungo termine non include.
• Vendita al posto dell’affitto. Con i prezzi di acquisto ai massimi, molti locatori hanno preferito vendere.
• Poche nuove costruzioni. La Spagna costruisce meno abitazioni di quante ne richiedano i nuovi nuclei familiari, e questa mancanza di prodotto si ripercuote anche sull’affitto.

L’Andalusia non ha dichiarato zone tensionadas, e il Comune di Málaga ha scelto di frenare le nuove licenze di abitazione turistica nel capoluogo. È una combinazione che, per ora, mantiene più incentivi all’affitto a lungo termine rispetto a Barcellona o Madrid, e potrebbe spiegare in parte perché il calo andaluso sia minore.

Affittare una casa sulla Costa del Sol è ancora redditizio?

Per il proprietario, meno concorrenza significa affittare prima e con meno rischio di sfitto. Il limite sta nel prezzo di acquisto, che sulla Costa del Sol è salito più dei canoni. Incrociando il canone di idealista di agosto con il prezzo mediano al metro quadro del nostro rapporto di mercato sulla Costa del Sol di ottobre, la redditività lorda stimata risulta la seguente:

Redditività lorda = canone annuo diviso per il prezzo di acquisto, al lordo di spese e imposte. Affitto: idealista, agosto 2026. Prezzo: mediane dell’offerta di EVS PROPERTY GROUP, ottobre 2026.

Estepona e Torremolinos si aggirano intorno al 5 %, mentre Fuengirola, con il metro quadro più caro della tabella dopo Marbella, resta sotto il 4 %. La scarsità di offerta sostiene il canone, ma da sola non compensa l’aver pagato troppo: scegliere bene la zona e il tipo di abitazione pesa più della tendenza nazionale.

Conclusione

Oggi la Spagna pubblica quasi la metà degli annunci di affitto a lungo termine rispetto al 2018, e l’aggiustamento è molto più duro a Madrid e Barcellona che in Andalusia. Sulla Costa del Sol la mancanza di offerta si traduce in canoni alti e affitti rapidi, una buona notizia per il proprietario purché il prezzo di acquisto lasci margine. Se stai pensando di comprare per affittare o vuoi sapere quanto potrebbe rendere la tua casa, in EVS PROPERTY GROUP lo calcoliamo insieme a te con dati reali di ogni zona.

Domande frequenti

Quante abitazioni in affitto ha perso la Spagna dal 2018?

Secondo idealista/data, gli annunci di affitto a lungo termine sono passati da 902.664 nel 2018 a 510.091 nel 2025, circa 393.000 in meno, il che equivale a un calo del 44 %.

Quanto è calata l’offerta di affitti in Andalusia?

L’Andalusia è passata da 136.003 a 101.600 annunci, il 25 % in meno. È un calo inferiore alla media nazionale, anche se Siviglia perde la metà della sua offerta.

Il dato significa che ci sono meno persone che vivono in affitto?

Non necessariamente. Misura quanti appartamenti vengono annunciati ogni anno, non quanti sono affittati. Con contratti più lunghi e meno ricambio, si annunciano meno abitazioni anche se il numero di inquilini resta invariato.

Che redditività offre l’affitto sulla Costa del Sol?

Con i dati del 2026, la redditività lorda dell’affitto a lungo termine si muove tra il 4 % e il 5,5 % nei principali comuni, con Estepona e Torremolinos nella fascia alta e Fuengirola in quella bassa.