Предложение аренды в Испании за семь лет сократилось почти вдвое: в 2025 году было опубликовано 510 091 объявление об аренде жилья на длительный срок против 902 664 в 2018 году, по данным idealista/data. Это примерно на 393 000 квартир и домов меньше (−44 %). Андалусия держится лучше среднего по стране: падение там составило 25 %, а на Коста-дель-Соль дефицит ощущается прежде всего в цене.
Прежде чем делать выводы, стоит внимательно прочитать этот показатель. Он измеряет не количество сдаваемого жилья, а то, сколько объектов ежегодно выходит на рынок на крупнейшем портале страны, причём сезонная аренда и аренда комнат не учитываются. Меньше объявлений означает меньше вариантов для тех, кто ищет жильё, но не обязательно меньше семей, живущих в съёмных квартирах.
Сколько арендных квартир потеряно в каждом автономном сообществе?
Падение сосредоточено на двух крупнейших городских рынках. В Мадриде и Каталонии вместе число объявлений сократилось более чем на 260 000, то есть на две трети от всего сокращения по стране. Андалусия, самое населённое автономное сообщество, теряет 34 403 объявления: цифра высокая в абсолютном выражении, но умеренная в пропорциональном.
| Территория | Объявления 2018 | Объявления 2025 | Изменение |
|---|---|---|---|
| Испания | 902 664 | 510 091 | −44 % |
| Каталония | 174 994 | 50 412 | −71 % |
| Автономное сообщество Мадрид | 252 442 | 115 031 | −54 % |
| Галисия | 38 943 | 24 515 | −37 % |
| Андалусия | 136 003 | 101 600 | −25 % |
| Валенсийское сообщество | 88 884 | 74 385 | −16 % |
| Риоха | 2 236 | 2 518 | +13 % |
Источник: idealista/data, объявления о долгосрочной аренде, опубликованные в течение каждого года. Риоха — единственное автономное сообщество, где предложения больше, чем в 2018 году.
В столицах корректировка ещё резче. В городе Барселона число объявлений упало со 113 853 до 19 723 (на 83 %), а в столице Мадриде — с 202 484 до 84 926 (на 58 %). Валенсия (город) теряет почти половину, хотя провинция Аликанте прибавляет 4 312 объявлений и смягчает показатель Валенсийского сообщества.
Что происходит с предложением аренды в Андалусии и Малаге?
Внутри Андалусии сильнее всего удар приходится на Севилью: провинция теряет половину своего предложения (с 35 115 до 17 747 объявлений), а столица провинции — 51 %. Гранада (город) падает на 48 %. На противоположном полюсе находится Хаэн — одна из немногих провинций, где сегодня объявлений об аренде квартир больше, чем семь лет назад. В отчёте нет данных по провинции Малага.
Зато мы знаем, как отреагировала цена. Малага уже стала третьей по дороговизне аренды провинцией Испании: 18,7 €/м² в месяц в августе 2026 года, уступая только Мадриду и Балеарским островам, о чём мы писали, рассчитывая доходность аренды по муниципалитетам. Скудное предложение при постоянно растущем спросе, причём 24 % запросов приходят из-за рубежа, объясняет значительную часть этого роста.
Почему квартир в аренду стало меньше, чем в 2018 году?
В отчёте idealista причины не разбираются, но этот период совпал с несколькими изменениями, которые действуют в одном направлении:
- Более длительные договоры. С 2019 года аренда жилья для постоянного проживания заключается минимум на пять лет (на семь, если арендодатель — юридическое лицо), поэтому каждая квартира выходит на рынок реже.
- Больше регулирования цен. Закон о жилье (Ley de Vivienda) 2023 года позволяет ограничивать арендную плату в «зонах с напряжённым рынком» (zonas tensionadas), и в Каталонии, где он применялся активнее всего, зафиксировано самое сильное сокращение объявлений.
- Уход в другие форматы. Часть собственников перешла на сезонную или туристическую аренду, которую показатель долгосрочной аренды не учитывает.
- Продажа вместо аренды. При рекордных ценах на покупку многие собственники предпочли продать жильё.
- Мало новостроек. В Испании строится меньше жилья, чем требуется новым домохозяйствам, и этот дефицит предложения сказывается и на аренде.
Андалусия не объявляла зоны с напряжённым рынком, а Ayuntamiento de Málaga (мэрия Малаги) решил приостановить выдачу новых лицензий на туристическое жильё в столице провинции. Эта комбинация пока сохраняет больше стимулов к долгосрочной аренде, чем в Барселоне или Мадриде, и, возможно, отчасти объясняет, почему падение в Андалусии меньше.
Остаётся ли выгодной сдача жилья в аренду на Коста-дель-Соль?
Для собственника меньшая конкуренция означает, что жильё сдаётся быстрее и с меньшим риском простоя. Ограничение связано с ценой покупки, которая на Коста-дель-Соль выросла сильнее, чем арендные ставки. Если сопоставить августовские арендные ставки idealista с медианной ценой за квадратный метр из нашего отчёта о рынке Коста-дель-Соль за октябрь, оценочная валовая доходность выглядит так:
| Муниципалитет | Аренда (€/м² в месяц) | Цена продажи (€/м²) | Валовая доходность |
|---|---|---|---|
| Эстепона | 20,9 | 4 641 | 5,4 % |
| Торремолинос | 17,5 | 4 183 | 5,0 % |
| Марбелья | 23,7 | 5 946 | 4,8 % |
| Бенальмадена | 17,3 | 4 417 | 4,7 % |
| Михас | 16,5 | 4 286 | 4,6 % |
| Малага (столица провинции) | 16,5 | 4 686 | 4,2 % |
| Фуэнхирола | 17,4 | 5 302 | 3,9 % |
Валовая доходность = годовая арендная плата, делённая на цену покупки, до вычета расходов и налогов. Аренда: idealista, август 2026 года. Цена: медианные цены предложения EVS PROPERTY GROUP, октябрь 2026 года.
Эстепона и Торремолинос близки к 5 %, а Фуэнхирола, где квадратный метр дороже всего в таблице после Марбельи, остаётся ниже 4 %. Дефицит предложения поддерживает арендные ставки, но сам по себе не компенсирует переплату при покупке: правильный выбор района и типа жилья важнее общенациональной тенденции.
Вывод
Сегодня в Испании объявляется почти вдвое меньше квартир для долгосрочной аренды, чем в 2018 году, причём в Мадриде и Барселоне корректировка намного жёстче, чем в Андалусии. На Коста-дель-Соль нехватка предложения оборачивается высокими арендными ставками и быстрой сдачей — хорошая новость для собственника, если цена покупки оставляет запас. Если вы думаете о покупке для сдачи в аренду или хотите узнать, сколько может приносить ваше жильё, в EVS PROPERTY GROUP мы рассчитаем это вместе с вами на реальных данных по каждому району.
Часто задаваемые вопросы
Сколько арендного жилья потеряла Испания с 2018 года?
По данным idealista/data, число объявлений о долгосрочной аренде сократилось с 902 664 в 2018 году до 510 091 в 2025 году, то есть примерно на 393 000, что соответствует падению на 44 %.
Насколько сократилось предложение аренды в Андалусии?
В Андалусии число объявлений снизилось с 136 003 до 101 600, то есть на 25 %. Это меньше среднего по стране, хотя Севилья теряет половину своего предложения.
Означает ли этот показатель, что людей, живущих в съёмном жилье, стало меньше?
Не обязательно. Он показывает, сколько квартир объявляется каждый год, а не сколько из них сдано. При более длительных договорах и меньшей сменяемости арендаторов объявлений становится меньше, даже если число арендаторов остаётся прежним.
Какую доходность даёт аренда на Коста-дель-Соль?
По данным 2026 года, валовая доходность долгосрочной аренды в основных муниципалитетах находится в диапазоне от 4 % до 5,5 %: Эстепона и Торремолинос — в верхней части, Фуэнхирола — в нижней.
Что дальше? После чтения полезнее всего взглянуть на реальный рынок: посмотрите объекты по городам или напишите нам в WhatsApp, что вы ищете — район, бюджет, сроки, — и мы подготовим подборку под вас, без обязательств.
Также может пригодиться: продать недвижимость инвестировать на Коста-дель-Соль бесплатная оценка ежемесячный отчёт о ценах
