L'Espagne perd 393 000 logements locatifs en sept ans : ce qui se passe en Andalousie et sur la Costa del Sol

L’offre locative en Espagne a été réduite de près de moitié en sept ans : en 2025, 510 091 annonces de logements en location de longue durée ont été publiées, contre 902 664 en 2018, selon idealista/data. Cela représente environ 393 000 logements de moins (44 %). L’Andalousie résiste mieux que la moyenne, avec une baisse de 25 %, et sur la Costa del Sol, la pénurie se ressent surtout sur les prix.

Il convient de bien lire ce chiffre avant d’en tirer des conclusions. Il ne mesure pas le parc de logements loués, mais le nombre de biens mis sur le marché chaque année sur le principal portail du pays, sans compter la location temporaire ni la location de chambres. Moins d’annonces signifie moins de choix pour ceux qui cherchent un logement, mais pas nécessairement moins de foyers vivant en location.

Combien de logements locatifs ont disparu dans chaque communauté autonome ?

La baisse se concentre sur les deux grands marchés urbains. Madrid et la Catalogne totalisent plus de 260 000 annonces de moins, soit deux tiers de l’ensemble du recul national. L’Andalousie, la communauté autonome la plus peuplée, en perd 34 403, un chiffre élevé en valeur absolue mais modéré en proportion.

Source : idealista/data, annonces de location de longue durée publiées au cours de chaque année. La Rioja est la seule communauté autonome dont l’offre est supérieure à celle de 2018.

Dans les capitales, l’ajustement est encore plus brutal. La ville de Barcelone passe de 113 853 à 19 723 annonces (83 % de moins) et Madrid capitale, de 202 484 à 84 926 (58 % de moins). Valence capitale perd près de la moitié, même si la province d’Alicante gagne 4 312 annonces et atténue le chiffre de la Comunidad Valenciana.

Que se passe-t-il pour l’offre locative en Andalousie et à Málaga ?

En Andalousie, c’est Séville qui encaisse le coup le plus dur : la province perd la moitié de son offre (de 35 115 à 17 747 annonces) et la capitale, 51 %. Grenade capitale recule de 48 %. À l’opposé, Jaén fait partie des rares provinces où l’on annonce davantage de logements à louer qu’il y a sept ans. Le rapport ne détaille pas les chiffres de la province de Málaga.

Ce que nous savons, en revanche, c’est la façon dont les prix ont réagi. Málaga est déjà la troisième province la plus chère d’Espagne pour louer, avec 18,7 €/m² par mois en août 2026, derrière Madrid et les Baléares seulement, comme nous l’analysons dans notre calcul de la rentabilité locative commune par commune. Une offre rare face à une demande qui ne cesse de croître, avec 24 % de recherches venues de l’étranger, explique en grande partie cette hausse.

Pourquoi y a-t-il moins de logements à louer qu’en 2018 ?

Le rapport d’idealista n’aborde pas les causes, mais la période coïncide avec plusieurs changements qui vont dans le même sens :

• Des contrats plus longs. Depuis 2019, la location d’une résidence principale dure au minimum cinq ans (sept si le bailleur est une société), si bien que chaque logement arrive sur le marché moins souvent.
• Davantage de régulation des prix. La Ley de Vivienda (loi sur le logement) de 2023 permet de plafonner les loyers dans les zones tendues (zonas tensionadas), et c’est en Catalogne, où elle a le plus été appliquée, que l’on observe la plus forte baisse d’annonces.
• Une fuite vers d’autres formules. Une partie des propriétaires est passée à la location temporaire ou à la location de vacances, que le chiffre de la longue durée ne recense pas.
• Vendre plutôt que louer. Avec des prix d’achat au plus haut, de nombreux bailleurs ont préféré vendre.
• Peu de construction neuve. L’Espagne construit moins de logements que n’en créent les nouveaux foyers, et ce manque de produit se répercute aussi sur la location.

L’Andalousie n’a déclaré aucune zone tendue, et l’Ayuntamiento de Málaga a choisi de freiner les nouvelles licences de logement touristique dans la capitale. Cette combinaison maintient, pour l’instant, davantage d’incitations à louer à long terme qu’à Barcelone ou à Madrid, et pourrait expliquer en partie que la baisse andalouse soit moindre.

Louer un logement sur la Costa del Sol reste-t-il rentable ?

Pour le propriétaire, moins de concurrence signifie louer plus vite et avec moins de risque de vacance. La limite tient au prix d’achat, qui a davantage augmenté sur la Costa del Sol que les loyers. En croisant le loyer d’idealista d’août avec le prix médian au mètre carré de notre rapport de marché de la Costa del Sol d’octobre, la rentabilité brute estimée se présente ainsi :

Rentabilité brute = loyer annuel divisé par le prix d’achat, avant frais et impôts. Loyer : idealista, août 2026. Prix : médianes des prix de vente affichés par EVS PROPERTY GROUP, octobre 2026.

Estepona et Torremolinos tournent autour de 5 %, tandis que Fuengirola, avec le mètre carré le plus cher du tableau après Marbella, reste sous la barre des 4 %. La rareté de l’offre soutient les loyers, mais elle ne compense pas à elle seule le fait d’avoir payé trop cher : bien choisir la zone et le type de logement pèse plus lourd que la tendance nationale.

Conclusion

L’Espagne annonce aujourd’hui presque deux fois moins de logements en location de longue durée qu’en 2018, et l’ajustement est bien plus dur à Madrid et à Barcelone qu’en Andalousie. Sur la Costa del Sol, le manque d’offre se traduit par des loyers élevés et des locations rapides, une bonne nouvelle pour le propriétaire tant que le prix d’achat laisse une marge. Si vous envisagez d’acheter pour louer ou souhaitez savoir combien votre bien pourrait rapporter, EVS PROPERTY GROUP fait le calcul avec vous à partir de données réelles de chaque zone.

Questions fréquentes