Prognoza cen mieszkań na 2027 rok: mniej transakcji i rosnące ceny – co zmienia się w Maladze?

Prognoza cen mieszkań na 2027 rok wskazuje na rynek z mniejszą liczbą transakcji, ale bez tanienia: sprzedaż spadłaby o około 8 %, a ceny nadal by rosły, choć w tempie poniżej 5 %. Taki wniosek płynie z najnowszego raportu rynku nieruchomości firmy Forcadell i Uniwersytetu w Barcelonie. Dla osoby, która myśli o zakupie na Costa del Sol, oznacza to, że czekanie na obniżki prawdopodobnie się nie opłaci.

Raport koryguje w górę to, czego oczekiwano rok temu. Wówczas zapowiadano rekordowy pod względem sprzedaży rok 2026 i wzrost cen o 8 %; teraz szacuje się, że w tym roku ceny wzrosną o nieco ponad 10 %, a liczba transakcji spadnie, i ta tendencja miałaby się powtórzyć w 2027 roku. Poniżej omawiamy zawarte w nim dane i porównujemy je z tym, co już pokazują rejestry w prowincji Málaga.

Co przewiduje raport Forcadell na 2027 rok?

Główny przekaz jest taki, że rynek chłodzi się pod względem wolumenu, a nie ceny. Oto kluczowe dane z badania dla całej Hiszpanii:

Badanie przypomina również, że w latach 2019–2025 ceny nominalne w Hiszpanii wzrosły o 44,8 %, czyli o dziesięć punktów więcej niż średnio w Unii Europejskiej. Wskazuje też, że mimo wzrostu cen kredyt hipoteczny wciąż jest bardzo daleko od poziomów z czasów bańki: w 2006 roku udzielono ponad dwukrotnie więcej kredytów na mieszkania niż w 2025 roku.

Dlaczego sprzedaż spada, a ceny nadal rosną?

Wyjaśnieniem jest niedobór podaży. Hiszpania buduje ułamek tego, co budowała przed kryzysem finansowym, a popyt pozostaje wysoki, napędzany przez zatrudnienie, napływ ludności i zagranicznych kupujących. Gdy na sprzedaż jest niewiele mieszkań, zawiera się mniej transakcji, ale te, które dochodzą do skutku, odbywają się po wyższych cenach.

Drugim hamulcem jest zdolność nabywcza. Uzbieranie wkładu własnego oraz opłacenie podatków i kosztów transakcji jest coraz trudniejsze, zwłaszcza dla młodych i dla gospodarstw domowych bez pomocy rodziny. Raport ostrzega też, że jeśli inflacja nie zelżeje, a Europejski Bank Centralny ponownie podniesie stopy, nowe kredyty hipoteczne mogą zdrożeć w 2027 roku.

Czy spadek liczby transakcji jest już widoczny w Maladze?

Tak, choć w umiarkowanym stopniu. Dane z rejestrów nieruchomości (registros de la propiedad) publikowane przez INE pokazują, że od stycznia do sierpnia 2026 roku zarejestrowano mniej transakcji kupna-sprzedaży mieszkań niż w tym samym okresie roku poprzedniego, a prowincja traci więcej niż średnia krajowa:

Spadek koncentruje się na mieszkaniach z rynku wtórnego, gdzie najbardziej ciąży niedobór oferty. Rynek pierwotny trzyma się lepiej dzięki inwestycjom, które nadal są oddawane do użytku na zachodnim wybrzeżu Costa del Sol.

Warto jednak zaznaczyć, że INE liczy wpisy do rejestru, które pojawiają się tygodnie lub miesiące po podpisaniu aktu u notariusza, a jego krajowy spadek do sierpnia jest łagodniejszy niż ten, który raport przewiduje na koniec roku. To różne źródła i metody, ale obie wskazują ten sam kierunek.

Ile kosztuje dziś zakup mieszkania na Costa del Sol?

Aby umieścić prognozę w kontekście, oto mediany cen ofertowych w głównych gminach według naszego raportu o rynku Costa del Sol, opracowanego na podstawie ponad 8.400 mieszkań wystawionych na sprzedaż w listopadzie 2026 roku:

Są to ceny ofertowe, czyli te, których żądają sprzedający, a nie ceny transakcyjne. Mimo to pokazują realny przedział rynkowy: od około 3.400 euro za metr kwadratowy w Manilvie do ponad 6.000 w Marbelli. Jeśli tempo wzrostu spowolni w 2027 roku poniżej 5 %, w przypadku mieszkania za 650.000 euro oznaczałoby to jeszcze nawet około 30.000 euro więcej w ciągu roku.

Czy mieszkania stanieją w 2027 roku?

Według raportu – nie. Przewiduje on spowolnienie: ceny nadal by rosły, ale mniej niż w 2025 i 2026 roku. Aby spadły, potrzebny byłby silny wzrost podaży lub gwałtowne wyhamowanie popytu, a żadne z nich nie jest na horyzoncie na wybrzeżu Málagi, gdzie nowe inwestycje potrzebują lat, by trafić na rynek.

Główne ryzyko leży w finansowaniu. Przy Euriborze powyżej 3 % i możliwości kolejnych podwyżek EBC rata kredytu hipotecznego o zmiennej stopie może wzrosnąć. To, że trzy na cztery euro pożyczone w 2025 roku miały stałą stopę, chroni tych, którzy już kupili, ale nie tych, którzy podpiszą umowę w 2027 roku.

Czy warto kupować w 2027 roku, czy poczekać?

Nie ma jednej odpowiedzi, ale rynek z mniejszą liczbą transakcji i wciąż rosnącymi cenami zmienia strategię każdego profilu:

• Kupujący z kredytem hipotecznym: porównaj oferty ze stałą i mieszaną stopą, zanim zaczniesz szukać mieszkania, i szybko załatw wycenę, bo koszt pieniądza może wzrosnąć.
• Kupujący za gotówkę: przy mniejszej liczbie aktywnych kupujących jest więcej miejsca na negocjacje, zwłaszcza w przypadku mieszkań z rynku wtórnego, które od dawna są w ofercie.
• Sprzedający: ceny nadal rosną, ale transakcje trwają dłużej; realistyczna cena wywoławcza skraca terminy.
• Inwestor wynajmujący: przy czynszach, które mogą rosnąć nawet o 4 % rocznie, rentowność zależy bardziej niż kiedykolwiek od ceny zakupu.
• Wszyscy: zarezerwuj od 8 % do 10 % ceny na podatki i koszty, jeśli kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego w Andaluzji.

Podsumowanie

Prognozy na 2027 rok rysują rynek spokojniejszy pod względem liczby sprzedaży, ale nie tańszy. Na Costa del Sol, gdzie oferta jest ograniczona, a międzynarodowy popyt pozostaje silny, rozsądnie jest spodziewać się łagodniejszych wzrostów, a nie spadków. Jeśli rozważasz kupno lub sprzedaż, w EVS pomożemy Ci przeanalizować realną cenę w każdej okolicy i znaleźć mieszkanie dopasowane do Twojego budżetu.

Najczęściej zadawane pytania