Tinsa: la vivienda sube un 14,7 % pero empieza a frenar. Qué significa en la Costa del Sol

El precio de la vivienda en España subió un 14,7 % interanual en el tercer trimestre de 2026 según Tinsa, frente al 15,5 % del trimestre anterior. Los precios siguen subiendo con fuerza, pero por primera vez en meses el ritmo se modera en buena parte del país. El valor mediano de tasación se sitúa en 2.129 €/m², y la ciudad de Málaga ya alcanza los 3.003 €/m².

Los datos proceden del informe IMIE Mercados Locales que Tinsa by Accumin publicó el 30 de septiembre. A diferencia de los portales, Tinsa no mide precios de anuncio sino valores de tasación: lo que un tasador considera que vale una vivienda concreta cuando se pide una hipoteca. Por eso es una de las referencias más útiles para saber cuánto financiará el banco.

¿Cuánto ha subido el precio de la vivienda según Tinsa?

Las cifras principales del tercer trimestre de 2026 para el conjunto de España son estas:

Con ese nivel, el precio nominal ya supera en un 2 % los máximos de la burbuja de 2007 y es un 80 % más alto que los mínimos de la Gran Recesión. Pero si se descuenta la inflación acumulada desde entonces, la vivienda sigue un 32 % por debajo de aquel pico en términos reales. Es un matiz importante: el precio es récord en euros, no en poder de compra.

¿Se está frenando el precio de la vivienda en 2026?

Sí, aunque desde tasas muy altas. Todas las comunidades autónomas suben, con alzas entre el 3,4 % de Extremadura y el 21,9 % de la Comunidad Valenciana, pero en términos reales la mayoría crece menos que antes. En 20 provincias la subida se ha desacelerado y en otras 7 se mantiene estable sin acelerar.

• Provincias con más subida: Guipúzcoa (25,0 %), Toledo (24,2 %), Valencia (23,8 %), Albacete (22,1 %) y Cantabria (18,7 %).
• Provincias con menos subida: Cáceres (2,5 %), Badajoz (3,4 %) y Cuenca (3,4 %).
• La provincia de Madrid baja del 16,7 % al 13,1 % interanual, y Barcelona sube un 12,4 %.
• Quince provincias superan ya sus máximos históricos nominales, entre ellas Madrid, Baleares, Guipúzcoa y las dos provincias canarias.

La lectura coincide con lo que ya mostró el INE para el segundo trimestre, cuando Andalucía pasó del 13,3 % al 11,9 % interanual: los precios no bajan, pero el acelerón de 2025 y principios de 2026 empieza a quedar atrás.

¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Málaga según Tinsa?

Málaga capital se coloca en 3.003 €/m² de valor de tasación, la sexta capital más cara de España. Por delante solo están San Sebastián, la única por encima de 5.000 €/m², Madrid, Barcelona, Palma y Bilbao. En total, 39 capitales suben más de un 10 % y 13 ya han superado sus máximos nominales de 2007, con Sevilla como novedad de este trimestre.

Tasación frente a precio de anuncio en la Costa del Sol

Quien busca casa en la Costa del Sol verá en los portales cifras bastante más altas. En nuestro informe de mercado de octubre de 2026, elaborado con más de 9.100 anuncios activos, el precio mediano de oferta es de 4.670 €/m² en el conjunto de la Costa del Sol, de 4.684 €/m² en el municipio de Málaga y de 5.972 €/m² en Marbella. En Benalmádena se sitúa en 4.419 €/m², en Mijas en 4.286 €/m² y en Estepona en 4.661 €/m².

Las dos cifras no se contradicen, miden cosas distintas. La tasación recoge viviendas reales de todo tipo y antigüedad que se financian con hipoteca, mientras que el anuncio refleja lo que pide el vendedor, y en la costa la oferta en venta se concentra en obra nueva y primera línea. La consecuencia práctica es clara: si la tasación queda por debajo del precio pactado, el banco presta sobre el valor más bajo y la diferencia sale de tu bolsillo.

¿Qué significa para comprar o vender en la Costa del Sol?

Tinsa atribuye la presión a la escasez de oferta, mientras la inflación y la subida de los tipos de interés recortan el poder de compra de los hogares. La tasa de esfuerzo, la parte de la renta que se va en pagar la vivienda, sube al 36,9 %. De ahí se pueden sacar algunas pautas:

• Si compras con hipoteca, pide una tasación o una estimación de valor antes de firmar las arras, sobre todo en obra nueva y en zonas muy demandadas.
• Calcula la entrada con margen: además del 20 % y de los impuestos, reserva colchón por si la tasación no cubre todo el precio.
• Una desaceleración no es una bajada. Con poca oferta, esperar a que los precios caigan puede salir caro; lo razonable es negociar mejor, no esperar.
• Si vendes, el mercado sigue a tu favor, pero los compradores miran más la tasación. Un precio de salida ajustado a la realidad acorta los plazos de venta.

Conclusión

El informe de Tinsa confirma un cambio de fase: precios en máximos nominales y aún con subidas de dos dígitos, pero con un ritmo que se enfría en la mayoría de provincias. En la Costa del Sol la falta de oferta sigue sosteniendo los valores, así que la clave está en comprar bien informado y con la financiación atada. En EVS te ayudamos a valorar tu vivienda o a encontrar la que encaje con tu presupuesto en Málaga, Marbella, Benalmádena o cualquier punto de la costa.

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