Tinsa: Boligpriserne stiger 14,7 %, men begynder at bremse. Hvad det betyder på Costa del Sol

Boligprisen i Spanien steg 14,7 % år til år i 3. kvartal 2026 ifølge Tinsa, mod 15,5 % i kvartalet før. Priserne stiger fortsat kraftigt, men for første gang i flere måneder aftager tempoet i store dele af landet. Den mediane vurderingsværdi ligger på 2.129 €/m², og byen Málaga når nu op på 3.003 €/m².

Tallene stammer fra rapporten IMIE Mercados Locales, som Tinsa by Accumin offentliggjorde den 30. september. I modsætning til boligportalerne måler Tinsa ikke annoncepriser, men vurderingsværdier: det, en vurderingsmand mener, en konkret bolig er værd, når der søges om et boliglån. Derfor er det en af de mest nyttige referencer til at vide, hvor meget banken vil finansiere.

Hvor meget er boligprisen steget ifølge Tinsa?

Hovedtallene for 3. kvartal 2026 for Spanien som helhed er disse:

Med det niveau overstiger den nominelle pris nu toppen fra boblen i 2007 med 2 % og er 80 % højere end bunden under den store recession. Men trækker man den akkumulerede inflation siden da fra, ligger boligprisen stadig 32 % under datidens top i reale termer. Det er en vigtig nuance: prisen er rekord i euro, ikke i købekraft.

Bremser boligprisen op i 2026?

Ja, dog fra meget høje niveauer. Alle autonome regioner oplever stigninger, fra 3,4 % i Extremadura til 21,9 % i Comunidad Valenciana, men i reale termer vokser de fleste mindre end tidligere. I 20 provinser er stigningen aftaget, og i yderligere 7 er den stabil uden at accelerere.

• Provinser med størst stigning: Guipúzcoa (25,0 %), Toledo (24,2 %), Valencia (23,8 %), Albacete (22,1 %) og Cantabria (18,7 %).
• Provinser med mindst stigning: Cáceres (2,5 %), Badajoz (3,4 %) og Cuenca (3,4 %).
• Provinsen Madrid falder fra 16,7 % til 13,1 % år til år, og Barcelona stiger 12,4 %.
• Femten provinser ligger nu over deres nominelle historiske toppe, blandt dem Madrid, Baleares, Guipúzcoa og de to kanariske provinser.

Billedet svarer til det, INE allerede viste for andet kvartal, da Andalucía gik fra 13,3 % til 11,9 % år til år: priserne falder ikke, men det kraftige spring fra 2025 og begyndelsen af 2026 begynder at høre fortiden til.

Hvad koster kvadratmeteren i Málaga ifølge Tinsa?

Málaga by ligger på 3.003 €/m² i vurderingsværdi og er dermed Spaniens sjettedyreste provinshovedstad. Foran ligger kun San Sebastián, den eneste over 5.000 €/m², Madrid, Barcelona, Palma og Bilbao. I alt stiger 39 provinshovedstæder med mere end 10 %, og 13 har allerede overskredet deres nominelle toppe fra 2007, med Sevilla som nyhed i dette kvartal.

Vurdering contra annoncepris på Costa del Sol

Den, der leder efter bolig på Costa del Sol, vil på portalerne se noget højere tal. I vores markedsrapport for oktober 2026, udarbejdet på baggrund af mere end 9.100 aktive annoncer, er den mediane udbudspris 4.670 €/m² for Costa del Sol som helhed, 4.684 €/m² i Málaga kommune og 5.972 €/m² i Marbella. I Benalmádena ligger den på 4.419 €/m², i Mijas på 4.286 €/m² og i Estepona på 4.661 €/m².

De to tal modsiger ikke hinanden, de måler forskellige ting. Vurderingen omfatter faktiske boliger af alle typer og aldre, der finansieres med boliglån, mens annoncen afspejler, hvad sælgeren forlanger, og ved kysten er udbuddet til salg koncentreret om nybyggeri og første række til havet. Den praktiske konsekvens er klar: Hvis vurderingen ligger under den aftalte pris, låner banken ud fra den laveste værdi, og forskellen kommer fra din egen lomme.

Hvad betyder det for køb eller salg på Costa del Sol?

Tinsa tilskriver presset det knappe udbud, mens inflationen og de stigende renter beskærer husholdningernes købekraft. Belastningsgraden, dvs. den andel af indkomsten, der går til boligen, stiger til 36,9 %. Heraf kan man udlede nogle retningslinjer:

• Hvis du køber med boliglån, så bed om en vurdering eller et værdioverslag, før du underskriver arras (depositumsaftalen ved køb af bolig i Spanien), især ved nybyggeri og i områder med stor efterspørgsel.
• Beregn udbetalingen med margin: ud over de 20 % og skatterne bør du sætte en buffer til side, hvis vurderingen ikke dækker hele prisen.
• En afmatning er ikke et prisfald. Med et begrænset udbud kan det blive dyrt at vente på, at priserne falder; det fornuftige er at forhandle bedre, ikke at vente.
• Hvis du sælger, er markedet stadig i din favør, men køberne ser mere på vurderingen. En udbudspris, der er tilpasset virkeligheden, forkorter salgstiden.

Konklusion

Tinsas rapport bekræfter et faseskift: priser på nominelle toppe og stadig tocifrede stigninger, men med et tempo, der køler af i de fleste provinser. På Costa del Sol er det manglende udbud fortsat med til at holde værdierne oppe, så nøglen er at købe velinformeret og med finansieringen på plads. Hos EVS PROPERTY GROUP hjælper vi dig med at vurdere din bolig eller finde den, der passer til dit budget i Málaga, Marbella, Benalmádena eller et hvilket som helst andet sted langs kysten.

Ofte stillede spørgsmål

Hvor meget er boligpriserne steget i 2026 ifølge Tinsa?

14,7 % år til år i 3. kvartal 2026, mod 15,5 % i kvartalet før. Trækker man inflationen fra, er den reale stigning 10,2 %.

Er boligerne dyrere end under boblen i 2007?

I euro ja: den mediane værdi på 2.129 €/m² ligger 2 % over toppen fra 2007. I reale termer, fratrukket inflation, ligger den stadig 32 % under.

Hvad er kvadratmeterprisen i Málaga?

Ifølge Tinsa er vurderingsværdien i Málaga by 3.003 €/m² i 3. kvartal 2026. Den mediane pris på annoncerne i kommunen ligger omkring 4.684 €/m² ifølge vores markedsrapport for oktober.

Kommer boligpriserne til at falde?

Tinsas data viser, at tempoet i stigningen aftager, ikke et prisfald. Så længe udbuddet forbliver knapt, er det mest sandsynligt, at priserne fortsætter med at stige, dog langsommere.