Tinsa: Wohnungspreise steigen um 14,7 %, verlieren aber an Tempo. Was das für die Costa del Sol bedeutet

Der Wohnungspreis in Spanien ist laut Tinsa im dritten Quartal 2026 im Jahresvergleich um 14,7 % gestiegen, nach 15,5 % im Vorquartal. Die Preise ziehen weiterhin kräftig an, doch zum ersten Mal seit Monaten verlangsamt sich das Tempo in weiten Teilen des Landes. Der mediane Bewertungswert liegt bei 2.129 €/m², und die Stadt Málaga erreicht bereits 3.003 €/m².

Die Daten stammen aus dem Bericht IMIE Mercados Locales, den Tinsa by Accumin am 30. September veröffentlicht hat. Anders als die Immobilienportale misst Tinsa keine Angebotspreise, sondern Bewertungswerte: also das, was ein Gutachter für eine konkrete Wohnung ansetzt, wenn eine Hypothek beantragt wird. Deshalb ist der Bericht eine der nützlichsten Referenzen, um einzuschätzen, wie viel die Bank finanzieren wird.

Wie stark sind die Wohnungspreise laut Tinsa gestiegen?

Die wichtigsten Zahlen des dritten Quartals 2026 für ganz Spanien im Überblick:

Auf diesem Niveau liegt der nominale Preis bereits 2 % über den Höchstwerten der Immobilienblase von 2007 und 80 % über den Tiefstständen der Großen Rezession. Rechnet man jedoch die seither aufgelaufene Inflation heraus, liegt der Wohnungspreis real noch 32 % unter jenem Höchststand. Das ist eine wichtige Differenzierung: Der Preis ist in Euro ein Rekord, nicht aber bei der Kaufkraft.

Verlangsamt sich der Wohnungspreisanstieg 2026?

Ja, wenn auch von sehr hohen Raten aus. Alle autonomen Gemeinschaften verzeichnen Anstiege, die von 3,4 % in Extremadura bis 21,9 % in der Comunidad Valenciana reichen, doch real wächst die Mehrheit langsamer als zuvor. In 20 Provinzen hat sich der Anstieg abgeschwächt, in weiteren 7 bleibt er stabil, ohne sich zu beschleunigen.

• Provinzen mit dem stärksten Anstieg: Guipúzcoa (25,0 %), Toledo (24,2 %), Valencia (23,8 %), Albacete (22,1 %) und Cantabria (18,7 %).
• Provinzen mit dem geringsten Anstieg: Cáceres (2,5 %), Badajoz (3,4 %) und Cuenca (3,4 %).
• Die Provinz Madrid sinkt im Jahresvergleich von 16,7 % auf 13,1 %, Barcelona steigt um 12,4 %.
• Fünfzehn Provinzen übertreffen bereits ihre nominalen historischen Höchstwerte, darunter Madrid, Baleares, Guipúzcoa und die beiden kanarischen Provinzen.

Das Bild deckt sich mit dem, was das INE bereits für das zweite Quartal gezeigt hat, als Andalucía im Jahresvergleich von 13,3 % auf 11,9 % zurückging: Die Preise fallen nicht, aber der Schub von 2025 und Anfang 2026 liegt allmählich hinter uns.

Wie viel kostet der Quadratmeter in Málaga laut Tinsa?

Die Stadt Málaga liegt bei einem Bewertungswert von 3.003 €/m² und ist damit die sechstteuerste Provinzhauptstadt Spaniens. Davor liegen nur San Sebastián, die einzige Stadt über 5.000 €/m², sowie Madrid, Barcelona, Palma und Bilbao. Insgesamt steigen 39 Provinzhauptstädte um mehr als 10 %, und 13 haben ihre nominalen Höchstwerte von 2007 bereits übertroffen, wobei Sevilla in diesem Quartal neu hinzukommt.

Bewertung gegenüber Angebotspreis an der Costa del Sol

Wer an der Costa del Sol eine Immobilie sucht, sieht auf den Portalen deutlich höhere Zahlen. In unserem Marktbericht vom Oktober 2026, der auf mehr als 9.100 aktiven Anzeigen beruht, liegt der mediane Angebotspreis an der gesamten Costa del Sol bei 4.670 €/m², in der Gemeinde Málaga bei 4.684 €/m² und in Marbella bei 5.972 €/m². In Benalmádena beträgt er 4.419 €/m², in Mijas 4.286 €/m² und in Estepona 4.661 €/m².

Die beiden Zahlen widersprechen sich nicht, sie messen unterschiedliche Dinge. Die Bewertung erfasst reale Wohnungen jeder Art und jedes Alters, die mit einer Hypothek finanziert werden, während der Angebotspreis zeigt, was der Verkäufer verlangt, und das Verkaufsangebot an der Küste konzentriert sich auf Neubauten und Lagen in erster Meereslinie. Die praktische Konsequenz ist eindeutig: Liegt die Bewertung unter dem vereinbarten Preis, beleiht die Bank den niedrigeren Wert, und die Differenz geht aus Ihrer eigenen Tasche.

Was bedeutet das für Kauf und Verkauf an der Costa del Sol?

Tinsa führt den Druck auf die knappe Angebotslage zurück, während Inflation und steigende Zinsen die Kaufkraft der Haushalte schmälern. Die Belastungsquote, also der Teil des Einkommens, der für die Wohnung aufgewendet wird, steigt auf 36,9 %. Daraus lassen sich einige Leitlinien ableiten:

• Wenn Sie mit Hypothek kaufen, lassen Sie vor der Unterzeichnung der arras (Anzahlungsvertrag, mit dem der Kauf verbindlich vereinbart wird) eine Bewertung oder Wertschätzung vornehmen, vor allem bei Neubauten und in stark nachgefragten Lagen.
• Kalkulieren Sie das Eigenkapital mit Spielraum: Zusätzlich zu den 20 % und den Steuern sollten Sie einen Puffer einplanen, falls die Bewertung nicht den gesamten Preis abdeckt.
• Eine Verlangsamung ist kein Rückgang. Bei knappem Angebot kann es teuer werden, auf fallende Preise zu warten; vernünftig ist, besser zu verhandeln, statt abzuwarten.
• Wenn Sie verkaufen, ist der Markt weiterhin auf Ihrer Seite, doch die Käufer achten stärker auf die Bewertung. Ein realistisch angesetzter Ausgangspreis verkürzt die Verkaufsdauer.

Fazit

Der Tinsa-Bericht bestätigt einen Phasenwechsel: Die Preise liegen auf nominalen Höchstständen und steigen noch zweistellig, doch das Tempo kühlt sich in den meisten Provinzen ab. An der Costa del Sol stützt der Angebotsmangel die Werte weiterhin, daher kommt es darauf an, gut informiert und mit gesicherter Finanzierung zu kaufen. EVS PROPERTY GROUP hilft Ihnen, Ihre Immobilie zu bewerten oder diejenige zu finden, die zu Ihrem Budget passt, in Málaga, Marbella, Benalmádena oder an jedem anderen Punkt der Küste.

Häufig gestellte Fragen