Tinsa: il prezzo delle case sale del 14,7 %, ma inizia a rallentare. Cosa significa per la Costa del Sol

Il prezzo delle abitazioni in Spagna è aumentato del 14,7 % su base annua nel terzo trimestre del 2026 secondo Tinsa, contro il 15,5 % del trimestre precedente. I prezzi continuano a salire con forza, ma per la prima volta da mesi il ritmo si modera in buona parte del Paese. Il valore mediano di perizia si attesta a 2.129 €/m², mentre la città di Málaga raggiunge già i 3.003 €/m².

I dati provengono dal rapporto IMIE Mercados Locales che Tinsa by Accumin ha pubblicato il 30 settembre. A differenza dei portali, Tinsa non misura i prezzi degli annunci, bensì i valori di perizia: ciò che un perito ritiene che valga una specifica abitazione quando si richiede un mutuo. Per questo è uno dei riferimenti più utili per capire quanto finanzierà la banca.

Di quanto è aumentato il prezzo delle case secondo Tinsa?

Le cifre principali del terzo trimestre del 2026 per l’insieme della Spagna sono queste:

A questo livello, il prezzo nominale supera già del 2 % i massimi della bolla del 2007 ed è l’80 % più alto rispetto ai minimi della Grande Recessione. Tuttavia, se si scorpora l’inflazione accumulata da allora, il prezzo delle case resta il 32 % al di sotto di quel picco in termini reali. È una sfumatura importante: il prezzo è da record in euro, non in potere d’acquisto.

Il prezzo delle case sta rallentando nel 2026?

Sì, anche se partendo da tassi molto elevati. Tutte le comunità autonome registrano rialzi, compresi tra il 3,4 % dell’Estremadura e il 21,9 % della Comunità Valenciana, ma in termini reali la maggior parte cresce meno di prima. In 20 province l’aumento ha rallentato e in altre 7 si mantiene stabile senza accelerare.

• Province con i rialzi maggiori: Guipúzcoa (25,0 %), Toledo (24,2 %), Valencia (23,8 %), Albacete (22,1 %) e Cantabria (18,7 %).
• Province con i rialzi minori: Cáceres (2,5 %), Badajoz (3,4 %) e Cuenca (3,4 %).
• La provincia di Madrid scende dal 16,7 % al 13,1 % su base annua, mentre Barcellona sale del 12,4 %.
• Quindici province superano già i loro massimi storici nominali, tra cui Madrid, le Baleari, Guipúzcoa e le due province delle Canarie.

Il quadro coincide con quanto aveva già mostrato l’INE per il secondo trimestre, quando l’Andalusia è passata dal 13,3 % all’11,9 % su base annua: i prezzi non scendono, ma l’accelerazione del 2025 e dell’inizio del 2026 comincia a lasciarsi alle spalle.

Quanto costa il metro quadro a Málaga secondo Tinsa?

Málaga capitale si colloca a 3.003 €/m² di valore di perizia, la sesta capitale più cara della Spagna. Davanti ci sono soltanto San Sebastián, l’unica sopra i 5.000 €/m², Madrid, Barcellona, Palma e Bilbao. In totale, 39 capitali crescono di oltre il 10 % e 13 hanno già superato i massimi nominali del 2007, con Siviglia come novità di questo trimestre.

Valore di perizia e prezzo di annuncio sulla Costa del Sol

Chi cerca casa sulla Costa del Sol troverà sui portali cifre decisamente più alte. Nel nostro rapporto di mercato di ottobre 2026, elaborato su oltre 9.100 annunci attivi, il prezzo mediano di offerta è di 4.670 €/m² nell’insieme della Costa del Sol, di 4.684 €/m² nel comune di Málaga e di 5.972 €/m² a Marbella. A Benalmádena si attesta a 4.419 €/m², a Mijas a 4.286 €/m² e a Estepona a 4.661 €/m².

Le due cifre non si contraddicono: misurano cose diverse. La perizia riflette abitazioni reali di ogni tipo ed età che vengono finanziate con un mutuo, mentre l’annuncio rispecchia ciò che chiede il venditore e, sulla costa, l’offerta in vendita si concentra su nuove costruzioni e prime linee sul mare. La conseguenza pratica è chiara: se la perizia risulta inferiore al prezzo concordato, la banca presta sulla base del valore più basso e la differenza esce dalle tue tasche.

Cosa significa per comprare o vendere sulla Costa del Sol?

Tinsa attribuisce la pressione sui prezzi alla scarsità dell’offerta, mentre l’inflazione e l’aumento dei tassi di interesse riducono il potere d’acquisto delle famiglie. Il tasso di sforzo, ovvero la quota di reddito che se ne va per pagare l’abitazione, sale al 36,9 %. Da qui si possono trarre alcune indicazioni:

• Se acquisti con un mutuo, chiedi una perizia o una stima del valore prima di firmare le arras (la caparra che si versa con il contratto preliminare), soprattutto per le nuove costruzioni e nelle zone molto richieste.
• Calcola l’anticipo con un margine: oltre al 20 % e alle imposte, metti da parte un cuscinetto nel caso in cui la perizia non copra tutto il prezzo.
• Un rallentamento non è un calo. Con poca offerta, aspettare che i prezzi scendano può costare caro; la scelta ragionevole è negoziare meglio, non attendere.
• Se vendi, il mercato continua a essere a tuo favore, ma gli acquirenti guardano di più alla perizia. Un prezzo di partenza in linea con la realtà accorcia i tempi di vendita.

Conclusione

Il rapporto di Tinsa conferma un cambio di fase: prezzi ai massimi nominali e ancora con rialzi a due cifre, ma con un ritmo che si raffredda nella maggior parte delle province. Sulla Costa del Sol la mancanza di offerta continua a sostenere i valori, quindi la chiave è comprare bene informati e con il finanziamento già assicurato. In EVS ti aiutiamo a valutare la tua casa o a trovare quella che si adatta al tuo budget a Málaga, Marbella, Benalmádena o in qualsiasi punto della costa.

Domande frequenti

Di quanto sono aumentati i prezzi delle case nel 2026 secondo Tinsa?

Del 14,7 % su base annua nel terzo trimestre del 2026, contro il 15,5 % del trimestre precedente. Al netto dell’inflazione, l’aumento reale è del 10,2 %.

Le case costano più che durante la bolla del 2007?

In euro sì: il valore mediano di 2.129 €/m² supera del 2 % il massimo del 2007. In termini reali, al netto dell’inflazione, resta il 32 % al di sotto.

Qual è il prezzo al metro quadro a Málaga?

Secondo Tinsa, il valore di perizia a Málaga capitale è di 3.003 €/m² nel terzo trimestre del 2026. Il prezzo mediano degli annunci nel comune si aggira intorno ai 4.684 €/m², secondo il nostro rapporto di mercato di ottobre.

I prezzi delle case scenderanno?

I dati di Tinsa mostrano una moderazione del ritmo di crescita, non un calo. Finché l’offerta resterà scarsa, è molto probabile che i prezzi continuino a salire, seppur più lentamente.