Tinsa: asuntojen hinnat nousevat 14,7 %, mutta vauhti alkaa hidastua. Mitä se tarkoittaa Costa del Solilla

Asuntojen hinnat Espanjassa nousivat Tinsan mukaan vuoden 2026 kolmannella neljänneksellä 14,7 % vuoden takaisesta, kun edellisellä neljänneksellä nousu oli 15,5 %. Hinnat nousevat edelleen voimakkaasti, mutta ensimmäistä kertaa moneen kuukauteen vauhti tasaantuu suuressa osassa maata. Arvioinnin mediaaniarvo on 2 129 €/m², ja Málagan kaupungissa se on jo 3 003 €/m².

Tiedot ovat peräisin IMIE Mercados Locales -raportista, jonka Tinsa by Accumin julkaisi 30. syyskuuta. Toisin kuin ilmoitusportaalit, Tinsa ei mittaa ilmoitushintoja vaan arviointiarvoja (valor de tasación): sitä, minkä arvoiseksi arvioitsija katsoo tietyn asunnon asuntolainaa haettaessa. Siksi se on yksi hyödyllisimmistä mittareista, kun halutaan tietää, kuinka paljon pankki rahoittaa.

Kuinka paljon asuntojen hinnat ovat Tinsan mukaan nousseet?

Koko Espanjan keskeiset luvut vuoden 2026 kolmannelta neljännekseltä ovat nämä:

Tällä tasolla nimellishinta ylittää jo 2 % vuoden 2007 kuplan huipun ja on 80 % korkeampi kuin suuren taantuman (Gran Recesión) pohja. Kun kuitenkin vähennetään sen jälkeen kertynyt inflaatio, asuntojen hinnat ovat reaalisesti edelleen 32 % tuon huipun alapuolella. Tämä on tärkeä vivahde: hinta on ennätyksellinen euroissa, ei ostovoimassa.

Onko asuntojen hintojen nousu hidastumassa vuonna 2026?

Kyllä, joskin hyvin korkeilta tasoilta. Kaikki autonomiset alueet (comunidades autónomas) nousevat, vaihteluvälillä Extremaduran 3,4 %:sta Comunidad Valencianan 21,9 %:iin, mutta reaalisesti useimmilla nousu on aiempaa hitaampaa. 20 provinssissa nousu on hidastunut ja 7 muussa se pysyy vakaana kiihtymättä.

• Eniten nousseet provinssit: Guipúzcoa (25,0 %), Toledo (24,2 %), Valencia (23,8 %), Albacete (22,1 %) ja Cantabria (18,7 %).
• Vähiten nousseet provinssit: Cáceres (2,5 %), Badajoz (3,4 %) ja Cuenca (3,4 %).
• Madridin provinssissa vuosinousu laskee 16,7 %:sta 13,1 %:iin, ja Barcelonassa hinnat nousevat 12,4 %.
• Viisitoista provinssia ylittää jo nimellisen historiallisen huippunsa, muun muassa Madrid, Baleares, Guipúzcoa ja molemmat Kanarian provinssit.

Tulkinta vastaa sitä, mitä INE näytti jo toiselle neljännekselle: Andalucían vuosinousu hidastui silloin 13,3 %:sta 11,9 %:iin. Hinnat eivät siis laske, mutta vuoden 2025 ja alkuvuoden 2026 kiihtyvä nousu alkaa jäädä taakse.

Paljonko neliö maksaa Málagassa Tinsan mukaan?

Málagan kaupungin arviointiarvo on 3 003 €/m², mikä tekee siitä Espanjan kuudenneksi kalleimman maakuntakeskuksen. Edellä ovat vain San Sebastián, ainoa yli 5 000 €/m² -kaupunki, sekä Madrid, Barcelona, Palma ja Bilbao. Yhteensä 39 maakuntakeskuksessa hinnat nousevat yli 10 % ja 13 on jo ylittänyt vuoden 2007 nimellishuippunsa; tämän neljänneksen uutuutena mukana on Sevilla.

Arviointiarvo vs. ilmoitushinta Costa del Solilla

Costa del Solilta kotia etsivä näkee portaaleissa selvästi korkeampia lukuja. Lokakuun 2026 markkinaraportissamme, joka perustuu yli 9 100 aktiiviseen ilmoitukseen, mediaanipyyntihinta on 4 670 €/m² koko Costa del Solilla, 4 684 €/m² Málagan kunnassa ja 5 972 €/m² Marbellassa. Benalmádenassa se on 4 419 €/m², Mijasissa 4 286 €/m² ja Esteponassa 4 661 €/m².

Luvut eivät ole ristiriidassa keskenään, vaan ne mittaavat eri asioita. Arviointiarvo kattaa todellisia, kaikenikäisiä ja -tyyppisiä asuntoja, joita rahoitetaan asuntolainalla, kun taas ilmoitushinta kertoo, mitä myyjä pyytää, ja rannikolla myynnissä oleva tarjonta painottuu uudisrakennuksiin ja ensimmäisen rivin kohteisiin. Käytännön seuraus on selvä: jos arvio jää sovittua hintaa alemmaksi, pankki lainoittaa alemman arvon perusteella ja erotus tulee omasta pussistasi.

Mitä tämä tarkoittaa Costa del Solin asuntokaupassa?

Tinsa selittää hintapaineen tarjonnan niukkuudella, samalla kun inflaatio ja korkojen nousu heikentävät kotitalouksien ostovoimaa. Rasitusaste eli osuus tuloista, joka kuluu asumiseen, nousee 36,9 %:iin. Tästä voi johtaa muutamia toimintaohjeita:

• Jos ostat asuntolainalla, pyydä arvio tai arvonmääritys ennen kuin allekirjoitat arras-sopimuksen (arras, ostajan maksama varausmaksu, joka vahvistaa kaupan), etenkin uudisrakennuksissa ja kysytyillä alueilla.
• Laske omarahoitusosuus väljästi: 20 %:n ja verojen lisäksi varaa puskuria siltä varalta, ettei arvio kata koko hintaa.
• Hidastuminen ei ole hintojen lasku. Kun tarjontaa on vähän, hintojen laskun odottaminen voi tulla kalliiksi; järkevämpää on neuvotella paremmin kuin odottaa.
• Jos myyt, markkina on edelleen puolellasi, mutta ostajat tarkastelevat arviota entistä tarkemmin. Todellisuuteen sovitettu lähtöhinta lyhentää myyntiaikaa.

Johtopäätös

Tinsan raportti vahvistaa vaiheen vaihtumisen: hinnat ovat nimellisissä huipuissaan ja nousevat yhä kaksinumeroisesti, mutta vauhti viilenee useimmissa provinsseissa. Costa del Solilla tarjonnan puute tukee edelleen arvoja, joten avain on ostaa hyvin informoituna ja rahoitus kunnossa. EVS PROPERTY GROUP:ssa autamme arvioimaan asuntosi arvon tai löytämään budjettiisi sopivan kodin Málagassa, Marbellassa, Benalmádenassa tai missä tahansa rannikon kohteessa.

Usein kysytyt kysymykset

Kuinka paljon asuntojen hinnat ovat nousseet vuonna 2026 Tinsan mukaan?

Vuoden 2026 kolmannella neljänneksellä 14,7 % vuodessa, kun edellisellä neljänneksellä nousu oli 15,5 %. Inflaatio huomioiden reaalinen nousu on 10,2 %.

Ovatko asunnot kalliimpia kuin vuoden 2007 kuplassa?

Euroissa kyllä: arvioinnin mediaaniarvo 2 129 €/m² ylittää vuoden 2007 huipun 2 %:lla. Reaalisesti, inflaatio huomioiden, se on edelleen 32 % alempana.

Mikä on neliöhinta Málagassa?

Tinsan mukaan Málagan kaupungin arviointiarvo on 3 003 €/m² vuoden 2026 kolmannella neljänneksellä. Kunnan ilmoitusten mediaanihinta on noin 4 684 €/m² lokakuun markkinaraporttimme mukaan.

Laskevatko asuntojen hinnat?

Tinsan tiedot osoittavat nousuvauhdin hidastuvan, eivät hintojen laskevan. Niin kauan kuin tarjonta on niukkaa, hinnat todennäköisimmin jatkavat nousuaan, joskin hitaammin.