Tinsa: жильё дорожает на 14,7 %, но темпы начинают снижаться. Что это значит для Коста-дель-Соль

Цены на жильё в Испании в третьем квартале 2026 года выросли на 14,7 % в годовом выражении по данным Tinsa — против 15,5 % в предыдущем квартале. Цены по-прежнему стремительно растут, но впервые за несколько месяцев в значительной части страны темп роста замедляется. Медианная оценочная стоимость составляет 2 129 €/м², а в городе Малага она уже достигает 3 003 €/м².

Данные взяты из отчёта IMIE Mercados Locales, который Tinsa by Accumin опубликовала 30 сентября. В отличие от порталов объявлений, Tinsa измеряет не цены предложения, а оценочную стоимость: сколько, по мнению оценщика, стоит конкретное жильё в момент подачи заявки на ипотеку. Поэтому это один из самых полезных ориентиров для понимания того, какую сумму профинансирует банк.

На сколько выросли цены на жильё по данным Tinsa?

Основные показатели третьего квартала 2026 года по Испании в целом таковы:

При таком уровне номинальная цена уже на 2 % превышает максимумы пузыря 2007 года и на 80 % выше минимумов Великой рецессии. Однако если вычесть накопленную с тех пор инфляцию, жильё в реальном выражении всё ещё на 32 % дешевле того пика. Это важный нюанс: цена рекордная в евро, но не в покупательной способности.

Замедляется ли рост цен на жильё в 2026 году?

Да, хотя и с очень высоких показателей. Растут цены во всех автономных сообществах — от 3,4 % в Эстремадуре до 21,9 % в Валенсийском сообществе, — но в реальном выражении в большинстве из них рост меньше, чем раньше. В 20 провинциях рост замедлился, ещё в 7 он остаётся стабильным, без ускорения.

• Провинции с наибольшим ростом: Гипускоа (25,0 %), Толедо (24,2 %), Валенсия (23,8 %), Альбасете (22,1 %) и Кантабрия (18,7 %).
• Провинции с наименьшим ростом: Касерес (2,5 %), Бадахос (3,4 %) и Куэнка (3,4 %).
• В провинции Мадрид годовой рост снизился с 16,7 % до 13,1 %, а в Барселоне цены выросли на 12,4 %.
• Пятнадцать провинций уже превысили свои исторические номинальные максимумы, среди них Мадрид, Балеарские острова, Гипускоа и обе канарские провинции.

Эта картина совпадает с тем, что уже показал INE за второй квартал, когда годовой рост в Андалусии снизился с 13,3 % до 11,9 %: цены не падают, но ускорение 2025 года и начала 2026 года остаётся позади.

Сколько стоит квадратный метр в Малаге по данным Tinsa?

Город Малага имеет оценочную стоимость 3 003 €/м² — это шестой по дороговизне город-столица провинции в Испании. Дороже только Сан-Себастьян (единственный выше 5 000 €/м²), Мадрид, Барселона, Пальма и Бильбао. В целом 39 столиц провинций дорожают более чем на 10 %, а 13 из них уже превзошли свои номинальные максимумы 2007 года; новинка этого квартала — Севилья.

Оценочная стоимость и цена в объявлениях на Коста-дель-Соль

Тот, кто ищет дом на Коста-дель-Соль, увидит на порталах заметно более высокие цифры. В нашем рыночном отчёте за октябрь 2026 года, подготовленном на основе более чем 9 100 активных объявлений, медианная цена предложения составляет 4 670 €/м² по всей Коста-дель-Соль, 4 684 €/м² в муниципалитете Малага и 5 972 €/м² в Марбелье. В Бенальмадене она равна 4 419 €/м², в Михасе — 4 286 €/м², в Эстепоне — 4 661 €/м².

Эти цифры не противоречат друг другу, они измеряют разное. Оценочная стоимость учитывает реальное жильё любого типа и возраста, приобретаемое с ипотекой, тогда как цена в объявлении отражает то, что просит продавец, а на побережье предложение в продаже сосредоточено в новостройках и на первой линии. Практический вывод ясен: если оценка окажется ниже согласованной цены, банк выдаст кредит исходя из более низкой стоимости, а разницу придётся покрывать из собственных средств.

Что это значит для покупки и продажи на Коста-дель-Соль?

Tinsa объясняет давление на цены нехваткой предложения, в то время как инфляция и рост процентных ставок снижают покупательную способность домохозяйств. Коэффициент финансовой нагрузки — доля дохода, уходящая на оплату жилья, — вырастает до 36,9 %. Из этого можно вывести несколько рекомендаций:

• Если вы покупаете с ипотекой, закажите оценку или оценочное заключение до подписания arras (задаток по предварительному договору), особенно в новостройках и в районах с высоким спросом.
• Рассчитывайте первоначальный взнос с запасом: помимо 20 % и налогов, предусмотрите резерв на случай, если оценка не покроет всю цену.
• Замедление — это не снижение. При малом предложении ожидание падения цен может обойтись дорого; разумнее лучше торговаться, а не ждать.
• Если вы продаёте, рынок по-прежнему на вашей стороне, но покупатели внимательнее смотрят на оценку. Стартовая цена, соответствующая реальности, сокращает сроки продажи.

Заключение

Отчёт Tinsa подтверждает смену фазы: цены на номинальных максимумах и всё ещё растут двузначными темпами, но в большинстве провинций динамика остывает. На Коста-дель-Соль нехватка предложения по-прежнему поддерживает стоимость, поэтому главное — покупать, будучи хорошо информированным и с гарантированным финансированием. В EVS мы поможем оценить ваше жильё или найти то, которое подойдёт под ваш бюджет в Малаге, Марбелье, Бенальмадене или в любой точке побережья.

Часто задаваемые вопросы