Tinsa : le prix du logement augmente de 14,7 % mais commence à ralentir. Ce que cela signifie sur la Costa del Sol

Le prix du logement en Espagne a augmenté de 14,7 % sur un an au troisième trimestre 2026 selon Tinsa, contre 15,5 % au trimestre précédent. Les prix continuent de monter fortement, mais, pour la première fois depuis des mois, le rythme se modère dans une grande partie du pays. La valeur médiane d’expertise s’établit à 2 129 €/m², et la ville de Málaga atteint déjà 3 003 €/m².

Les données proviennent du rapport IMIE Mercados Locales que Tinsa by Accumin a publié le 30 septembre. Contrairement aux portails immobiliers, Tinsa ne mesure pas des prix d’annonce mais des valeurs d’expertise : ce qu’un expert estime que vaut un logement donné lorsqu’un prêt hypothécaire est demandé. C’est pourquoi c’est l’une des références les plus utiles pour savoir combien la banque va financer.

De combien le prix du logement a-t-il augmenté selon Tinsa ?

Voici les principaux chiffres du troisième trimestre 2026 pour l’ensemble de l’Espagne :

À ce niveau, le prix nominal dépasse déjà de 2 % les sommets de la bulle de 2007 et il est supérieur de 80 % aux planchers de la Grande Récession. Mais si l’on déduit l’inflation cumulée depuis, le logement reste 32 % en dessous de ce pic en termes réels. C’est une nuance importante : le prix est un record en euros, pas en pouvoir d’achat.

Le prix du logement ralentit-il en 2026 ?

Oui, mais à partir de taux très élevés. Toutes les communautés autonomes enregistrent une hausse, comprise entre 3,4 % pour l’Estrémadure et 21,9 % pour la Communauté valencienne, mais en termes réels la plupart progressent moins qu’avant. Dans 20 provinces la hausse s’est ralentie et dans 7 autres elle reste stable, sans accélérer.

• Provinces avec la plus forte hausse : Guipuscoa (25,0 %), Tolède (24,2 %), Valence (23,8 %), Albacete (22,1 %) et Cantabrie (18,7 %).
• Provinces avec la plus faible hausse : Cáceres (2,5 %), Badajoz (3,4 %) et Cuenca (3,4 %).
• La province de Madrid passe de 16,7 % à 13,1 % sur un an, et Barcelone progresse de 12,4 %.
• Quinze provinces dépassent déjà leurs maximums historiques nominaux, dont Madrid, les Baléares, le Guipuscoa et les deux provinces des Canaries.

Cette lecture rejoint ce que l’INE avait déjà montré pour le deuxième trimestre, lorsque l’Andalousie est passée de 13,3 % à 11,9 % sur un an : les prix ne baissent pas, mais l’accélération de 2025 et du début 2026 commence à s’éloigner.

Combien coûte le mètre carré à Málaga selon Tinsa ?

Málaga capitale se situe à 3 003 €/m² de valeur d’expertise, la sixième capitale la plus chère d’Espagne. Seules la devancent Saint-Sébastien, la seule au-dessus de 5 000 €/m², Madrid, Barcelone, Palma et Bilbao. Au total, 39 capitales progressent de plus de 10 % et 13 ont déjà dépassé leurs maximums nominaux de 2007, Séville étant la nouveauté de ce trimestre.

Valeur d’expertise et prix d’annonce sur la Costa del Sol

Quiconque cherche une maison sur la Costa del Sol verra sur les portails des chiffres nettement plus élevés. Dans notre rapport de marché d’octobre 2026, réalisé à partir de plus de 9 100 annonces actives, le prix médian de l’offre est de 4 670 €/m² pour l’ensemble de la Costa del Sol, de 4 684 €/m² dans la commune de Málaga et de 5 972 €/m² à Marbella. À Benalmádena il s’établit à 4 419 €/m², à Mijas à 4 286 €/m² et à Estepona à 4 661 €/m².

Ces deux chiffres ne se contredisent pas : ils mesurent des choses différentes. L’expertise porte sur des logements réels de tout type et de toute ancienneté financés par un prêt hypothécaire, tandis que l’annonce reflète ce que demande le vendeur, et sur la côte l’offre à la vente se concentre sur le neuf et la première ligne. La conséquence pratique est claire : si l’expertise est inférieure au prix convenu, la banque prête sur la valeur la plus basse et la différence est à votre charge.

Que signifie cela pour acheter ou vendre sur la Costa del Sol ?

Tinsa attribue la pression à la pénurie d’offre, tandis que l’inflation et la hausse des taux d’intérêt réduisent le pouvoir d’achat des ménages. Le taux d’effort, c’est-à-dire la part du revenu consacrée au paiement du logement, monte à 36,9 %. On peut en tirer quelques repères :

• Si vous achetez avec un prêt hypothécaire, demandez une expertise ou une estimation de valeur avant de signer les arras (acompte versé lors du contrat d’engagement d’achat), surtout dans le neuf et dans les zones très demandées.
• Calculez votre apport avec une marge : en plus des 20 % et des impôts, prévoyez une réserve au cas où l’expertise ne couvrirait pas la totalité du prix.
• Un ralentissement n’est pas une baisse. Avec une offre rare, attendre que les prix chutent peut coûter cher ; le plus raisonnable est de mieux négocier, pas d’attendre.
• Si vous vendez, le marché reste en votre faveur, mais les acheteurs regardent davantage l’expertise. Un prix de départ ajusté à la réalité raccourcit les délais de vente.

Conclusion

Le rapport de Tinsa confirme un changement de phase : des prix à leurs maximums nominaux et encore des hausses à deux chiffres, mais avec un rythme qui se refroidit dans la plupart des provinces. Sur la Costa del Sol, le manque d’offre continue de soutenir les valeurs, la clé est donc d’acheter bien informé et avec un financement sécurisé. Chez EVS, nous vous aidons à estimer la valeur de votre bien ou à trouver celui qui correspond à votre budget à Málaga, Marbella, Benalmádena ou n’importe où sur la côte.

Questions fréquentes