Wohnungskauf erfordert fast 8 Jahresgehälter in Spanien: Wie viele es an der Costa del Sol sind

Der Aufwand für den Wohnungskauf in Spanien ist im vergangenen Jahr um 3,6 % gestiegen: Eine Standardwohnung mit 90 Quadratmetern und einem Wert von rund 195.000 Euro kostet inzwischen fast acht volle Bruttojahresgehälter. Das ist das Ergebnis des jüngsten Berichts der Bewertungsgesellschaft Grupo ST, der am 1. Oktober 2026 veröffentlicht wurde. An der Costa del Sol fällt die Rechnung deutlich anspruchsvoller aus: Mit den Preisen aus unserem Katalog entspricht dieselbe Wohnung etwa 17 Jahren dieses Gehalts.

Wie viele Jahresgehälter braucht man, um in Spanien ein Haus zu kaufen?

Laut Grupo ST sind es fast acht volle Bruttojahresgehälter, ohne auch nur einen Euro für etwas anderes auszugeben. Der von der Bewertungsgesellschaft erstellte Aufwandsindex stieg im Jahresvergleich um 3,6 % und gegenüber dem Vorquartal um 0,6 %. Der Grund ist einfach: Die Wohnungspreise steigen um rund 8 % pro Jahr, während sich die Gehälter kaum bewegen.

Der andere Indikator des Berichts, der Erschwinglichkeitsindex, misst, ob ein Haushalt mit Durchschnittsgehalt bei vertretbarer Finanzierung eine Standardwohnung kaufen kann. Er liegt bei 80 Punkten, 8 % weniger als vor einem Jahr und 3,6 % weniger als vor einem Quartal. Das Gleichgewichtsniveau liegt bei 100, und keine Autonome Gemeinschaft erreicht es.

Wie stark sind die Wohnungspreise laut Grupo ST gestiegen?

Die Bewertungsgesellschaft beziffert den durchschnittlichen Wohnungspreis, für Neubau und Bestand, zum Ende des ersten Halbjahres 2026 auf 2.173 Euro pro Quadratmeter, 8,1 % mehr als ein Jahr zuvor. Ihre Prognose für Dezember liegt bei 2.255 Euro pro Quadratmeter, was einen Anstieg von 8,2 % zum Jahresende bedeuten würde. Nach Autonomen Gemeinschaften ergibt sich folgendes Bild:

Die Comunidad Valenciana weist gemeinsam mit Baleares den höchsten Jahresanstieg von 9,3 % auf, und Castilla y León verzeichnet mit 6,2 % den moderatesten. Der Bericht veröffentlicht keine Zahlen zu Andalucía. Als Anhaltspunkt: Das INE bezifferte den Anstieg in Andalucía im zweiten Quartal auf 11,9 % im Jahresvergleich.

Wie viele Jahresgehälter kostet eine 90-m²-Wohnung an der Costa del Sol?

Um die Zahl auf unsere Region zu übertragen, haben wir dieselbe Standardwohnung mit 90 Quadratmetern auf die Medianpreise unseres im Oktober 2026 aktualisierten Marktberichts zur Costa del Sol angewendet und sie mit der Referenz von Grupo ST verglichen: 195.000 Euro entsprechen fast acht Jahresgehältern. Es handelt sich um eine eigene Schätzung mit zwei Einschränkungen. Unser Bericht erfasst Angebotspreise, keine Bewertungspreise, und er legt dasselbe nationale Referenzgehalt zugrunde, nicht die lokalen Gehälter.

Die Schlussfolgerung ist eindeutig. Der mediane Quadratmeterpreis der Costa del Sol liegt mehr als doppelt so hoch wie der nationale Durchschnitt von Grupo ST, und in Marbella beträgt er fast das Dreifache. Wer hier mit einem durchschnittlichen spanischen Gehalt kauft, braucht je nach Gemeinde zwischen 10 und 22 volle Jahresgehälter. Deshalb besteht ein guter Teil der Nachfrage aus ausländischen Käufern und Residenten mit überdurchschnittlichem Einkommen.

Warum steigt der Aufwand für den Wohnungskauf weiter?

Der Bericht nennt drei Ursachen, die sich gegenseitig verstärken:

• Wenig Neubau. Das Angebot an neuen Wohnungen auf dem Markt ist knapp, sodass sich die Nachfrage auf den Bestand verlagert, der in den angespannten Gebieten ebenfalls nicht ausreicht.
• Bauen wird immer teurer. Die durchschnittlichen Baukosten erreichen 1.470 Euro pro Quadratmeter, 11,08 % mehr als vor einem Jahr und rund 195 Euro mehr als vor zwei Jahren.
• Die Gehälter halten nicht Schritt. Bei Preisen, die um rund 8 % pro Jahr steigen, und fast stagnierenden Gehältern braucht es jedes Quartal mehr Arbeitsmonate, um dasselbe Haus zu bezahlen.

Eine Einschränkung gibt es: Das Vertrauen der Branche kühlt sich ab. Der Immobilienvertrauensindex von Grupo ST sank im dritten Quartal auf 56,2, 3,1 % weniger als im Vorquartal und 4,6 % weniger als vor einem Jahr. Er liegt weiterhin über 50, der Schwelle zwischen Optimismus und Pessimismus, vermittelt aber nicht mehr dieselbe Euphorie.

Was bedeutet das für alle, die an der Costa del Sol kaufen möchten?

Angesichts der Prognose von Grupo ST, das Jahr 2026 3,8 % über dem Juni-Preis abzuschließen, erscheint es kurzfristig nicht als solide Strategie, auf sinkende Preise zu warten. Was der Käufer selbst in der Hand hat, ist die sorgfältige Wahl von Gebiet und Objekt. Der Unterschied zwischen den Gemeinden ist enorm: Dieselben 90 Quadratmeter kosten in Vélez-Málaga rund 250.000 Euro und in Marbella mehr als 530.000 Euro.

Ebenso empfiehlt es sich, die Finanzierung vor der Suche vorzubereiten. Wer weiß, wie viel die Bank ihm leiht und wie viel Eigenkapital er für die Anzahlung, die Steuern und die Nebenkosten benötigt, verhindert, die passende Immobilie durch zu spätes Handeln zu verlieren. EVS PROPERTY GROUP unterstützt Sie dabei, Gemeinden anhand realer Marktdaten zu vergleichen und die Immobilie zu finden, die zu Ihrem Budget passt.

Häufig gestellte Fragen