Покупка жилья требует почти 8 годовых зарплат в Испании: сколько нужно на Costa del Sol

Нагрузка при покупке жилья в Испании за последний год выросла на 3,6 %: стандартное жильё площадью 90 квадратных метров стоимостью около 195 000 евро теперь равно почти восьми годам полной валовой зарплаты. К такому выводу приходит последний отчёт оценочной компании Grupo ST, опубликованный 1 октября 2026 года. На Costa del Sol расчёт заметно жёстче: по ценам нашего каталога то же жильё равно примерно 17 годам такой зарплаты.

Сколько лет зарплаты нужно, чтобы купить дом в Испании?

По данным Grupo ST, почти восемь лет полной валовой зарплаты (до вычета налогов), если не тратить ни евро на что-либо ещё. Индекс нагрузки, который рассчитывает компания, вырос на 3,6 % в годовом выражении и на 0,6 % по сравнению с предыдущим кварталом. Причина проста: цены на жильё растут примерно на 8 % в год, а зарплаты почти не двигаются.

Другой показатель отчёта, индекс доступности, измеряет, может ли домохозяйство со средней зарплатой купить стандартное жильё при разумных условиях финансирования. Сейчас он составляет 80 пунктов: на 8 % меньше, чем год назад, и на 3,6 % меньше, чем квартал назад. Уровень равновесия — 100, и ни одно автономное сообщество его не достигает.

Насколько выросли цены на жильё по данным Grupo ST?

Компания оценивает среднюю цену жилья, нового и вторичного, в 2 173 евро за квадратный метр по итогам первого полугодия 2026 года, что на 8,1 % больше, чем год назад. Её прогноз на декабрь — 2 255 евро за квадратный метр, то есть год завершится ростом на 8,2 %. Картина по сообществам выглядит так:

Comunidad Valenciana вместе с Baleares показывает самый высокий годовой рост — 9,3 %, а Castilla y León — самый умеренный, 6,2 %. Цифр по Andalucía в отчёте нет. Для ориентира: по данным INE, рост цен в Andalucía во втором квартале составил 11,9 % в годовом выражении.

Сколько лет зарплаты стоит квартира в 90 м² на Costa del Sol?

Чтобы применить эти данные к нашему региону, мы взяли то же стандартное жильё площадью 90 квадратных метров и посчитали его по медианным ценам из нашего рыночного отчёта по Costa del Sol, обновлённого в октябре 2026 года, а затем сопоставили с ориентиром Grupo ST: 195 000 евро соответствуют почти восьми годам зарплаты. Это наша собственная оценка с двумя оговорками. Наш отчёт отражает цены предложения, а не оценочные цены, и в нём используется та же национальная референтная зарплата, а не местные заработки.

Вывод очевиден. Медианная цена квадратного метра на Costa del Sol более чем вдвое превышает среднюю по стране по данным Grupo ST, а в Marbella почти втрое. Тому, кто покупает здесь со средней испанской зарплатой, требуется от 10 до 22 лет полной зарплаты в зависимости от муниципалитета. Поэтому значительную часть спроса формируют иностранные покупатели и резиденты с доходами выше среднего.

Почему нагрузка при покупке жилья продолжает расти?

В отчёте названы три причины, которые усиливают друг друга:

• Мало нового строительства. Новостроек на рынке мало, поэтому спрос смещается на вторичное жильё, которого в зонах с напряжённым рынком тоже не хватает.
• Строительство дорожает. Средняя стоимость строительства достигает 1 470 евро за квадратный метр: на 11,08 % больше, чем год назад, и примерно на 195 евро больше, чем два года назад.
• Зарплаты не поспевают. При росте цен примерно на 8 % в год и почти застывших зарплатах с каждым кварталом требуется всё больше месяцев работы, чтобы оплатить тот же дом.

Есть и оговорка: уверенность в отрасли снижается. Индекс доверия к рынку недвижимости Grupo ST в третьем квартале опустился до 56,2: на 3,1 % ниже, чем в предыдущем квартале, и на 4,6 % ниже, чем год назад. Он по-прежнему выше 50 — порога, отделяющего оптимизм от пессимизма, — но прежней эйфории уже нет.

Что это значит для тех, кто хочет купить на Costa del Sol?

С учётом прогноза Grupo ST, по которому 2026 год завершится на 3,8 % выше июньской цены, ожидание снижения цен в краткосрочной перспективе не выглядит надёжной стратегией. Зато правильно выбрать зону и тип жилья покупатель в состоянии. Разница между муниципалитетами огромна: те же 90 квадратных метров стоят около 250 000 евро в Vélez-Málaga и более 530 000 евро в Marbella.

Также стоит подготовить финансирование до начала поиска. Если вы знаете, сколько вам даст банк и сколько нужно накопить на первоначальный взнос, налоги и расходы, вы не упустите подходящее жильё из-за опоздания. В EVS PROPERTY GROUP мы поможем сравнить муниципалитеты на основе реальных рыночных данных и найти жильё, которое соответствует вашему бюджету.

Часто задаваемые вопросы