Podaż mieszkań na sprzedaż w Hiszpanii spada o 9 %: Málaga (miasto) traci niewiele, a cała prowincja o 8 %

Mieszkań ogłaszanych na sprzedaż w Hiszpanii jest o 9 % mniej niż rok temu, wynika z badania idealista za trzeci kwartał 2026 roku, a spadek przyspiesza: w drugim kwartale wynosił 7 %. Málaga (miasto) to jeden z najwyraźniejszych wyjątków – jej zasób ofert jest praktycznie stabilny (-1 %), podczas gdy cała prowincja traci 8 % oferty.

Dla osób, które chcą kupić nieruchomość na Costa del Sol, ta informacja jest równie ważna jak cena: przy mniejszej podaży jest mniejszy wybór, dobre mieszkania krócej pozostają na rynku, a możliwość negocjacji zależy bardziej od konkretnej oferty niż od ogólnego trendu.

O ile spadła podaż mieszkań na sprzedaż w Hiszpanii?

Spadek jest powszechny, ale nierównomierny. Tylko siedem stolic prowincji ma dziś więcej mieszkań na sprzedaż niż rok temu: Valencia (+15 %), Madryt (+14 %), San Sebastián (+8 %), Ávila (+7 %), Santa Cruz de Tenerife (+3 %), Sevilla (+2 %) i Barcelona (+1 %). Wśród prowincji rośnie tylko prowincja Madryt (+8 %).

Na przeciwległym biegunie są średnie i małe miasta, w których oferta zapadła się nawet o 43 % w Palencii, 39 % w Ceucie czy 37 % w Melilli. Mapa pokazuje rynek dwóch prędkości: duże rynki odzyskują część oferty, a pozostałe szybko się wyludniają.

Uwaga metodologiczna: idealista liczy aktywne ogłoszenia w swoim portalu, a nie puste mieszkania ani cały zasób mieszkaniowy. Ponadto portal zaktualizował metodę, aby lepiej oczyszczać bazę danych, i przeliczył całą serię historyczną według nowego kryterium, dzięki czemu porównanie rok do roku jest spójne.

Co dzieje się z podażą w Andaluzji i w prowincji Málaga?

Żadna prowincja andaluzyjska nie uniknęła spadku, choć Málaga i Sevilla radzą sobie najlepiej. Oto roczna zmiana podaży mieszkań na sprzedaż w każdej prowincji i jej stolicy:

Wnioski dla Costa del Sol kryją się w różnicy między obiema kolumnami. Skoro prowincja traci 8 %, a stolica tylko 1 %, spadek koncentruje się poza miastem: w gminach na wybrzeżu i w głębi lądu, gdzie zasób ofert wyczerpuje się szybciej.

Dlaczego mieszkań na sprzedaż jest coraz mniej?

Francisco Iñareta, rzecznik idealista, wskazuje na zasadniczą przyczynę: w dużych miastach ceny wzrosły tak bardzo, że część kupujących nie jest już w stanie ich zapłacić. Gdy maleje popyt konkurujący o każde mieszkanie, oferta przestaje się wyczerpywać tak szybko, a w średnim terminie może to nawet prowadzić do pewnego złagodzenia cen. Na średnich i małych rynkach dzieje się odwrotnie: nadal przyciągają kupujących, a oferta się kurczy.

Málaga (miasto) pasuje do pierwszej grupy. Jak już pisaliśmy na tym blogu, cena mieszkań z rynku wtórnego rośnie tam o 4,1 % rocznie według idealista, co jest jednym z najniższych wzrostów w kraju, choć ceny są na historycznych maksimach. Łagodniejsze ceny i niespadający zasób ofert to dwa sygnały tego samego zjawiska: rynek stolicy osiągnął pułap tego, co wielu kupujących jest w stanie zapłacić.

Dochodzą do tego czynniki strukturalne, które dobrze znamy w prowincji: buduje się mniej nowych mieszkań, niż potrzeba, wielu właścicieli woli poczekać lub wynajmować, zamiast sprzedawać, a popyt międzynarodowy nadal wchłania znaczną część tego, co trafia na rynek na wybrzeżu.

Gdzie na Costa del Sol koncentruje się oferta mieszkań?

Aby przełożyć te dane na konkrety, sprawdziliśmy nasz własny katalog, który gromadzi ofertę szerokiej sieci agencji z wybrzeża i który co miesiąc podsumowujemy w naszym raporcie o rynku Costa del Sol. Oto mieszkania na sprzedaż według gmin na dzień 23 października 2026 roku:

Trzy gminy – Marbella, Estepona i Mijas – skupiają 55 % całej oferty mieszkań w katalogu. To zachodnie wybrzeże, gdzie koncentruje się nowe budownictwo i popyt zagraniczny. Na przeciwnym krańcu Manilva i Casares oferują najniższe ceny za metr kwadratowy na liście, od 24 % do 28 % poniżej mediany dla całego wybrzeża.

Jest też inna informacja, która osłabia tezę o rynku bez pola manewru: od 11 października, kiedy zaczęliśmy rejestrować zmiany cen, około 400 nieruchomości na sprzedaż w naszym katalogu, czyli nieco ponad 4 % ogółu, obniżyło cenę, ze średnim rabatem 5,8 %. Mniejsza podaż nie oznacza, że wszystko sprzedaje się po cenie ofertowej.

Uwaga przy porównywaniu: nasze liczby to mediany cen ofertowych z naszego własnego katalogu i obejmują zarówno nowe budownictwo, jak i rynek wtórny, podczas gdy idealista mierzy zmianę liczby ogłoszeń w swoim portalu. To źródła uzupełniające się, a nie zamienne.

Co spadek podaży oznacza dla kupujących i sprzedających?

• Kupujący: przy mniejszym wyborze warto przyjść z wstępnie zatwierdzonym finansowaniem i jasno określonymi kryteriami, aby szybko zdecydować, gdy pojawi się odpowiednie mieszkanie.
• Kupujący: poszerzenie poszukiwań o gminy z większym zasobem ofert lub niższymi cenami zwielokrotnia możliwości bez opuszczania wybrzeża.
• Kupujący: niedobór nie likwiduje negocjacji; w ogłoszeniach, które są opublikowane od dłuższego czasu lub których cena już spadła, zwykle jest pole do negocjacji.
• Sprzedający: konkurencja jest mniejsza, ale kupujący jest bardzo wrażliwy na cenę. Ustalenie od początku realistycznej ceny, opartej na danych z danej okolicy, skraca czas sprzedaży.

Podsumowanie: mniejsza podaż, większa selekcja

Podaż mieszkań na sprzedaż nadal spada w prawie całej Hiszpanii, a tempo rośnie. Málaga (miasto) pozostaje stabilna, ale w reszcie prowincji zasób ofert wyraźnie się kurczy, a na Costa del Sol większość oferty koncentruje się w kilku gminach na zachodzie. Jeśli myślisz o kupnie lub sprzedaży, w EVS PROPERTY GROUP pomożemy Ci odczytać te dane w Twojej konkretnej okolicy i znaleźć mieszkanie, które do Ciebie pasuje.

Najczęściej zadawane pytania