Предложение жилья на продажу в Испании сократилось на 9 %: в Малаге-столице запас почти не изменился, а в провинции упал на 8 %

По данным исследования idealista за третий квартал 2026 года, объектов, выставленных на продажу в Испании, стало на 9 % меньше, чем год назад, и спад ускоряется: во втором квартале он составлял 7 %. Город Малага — одно из самых заметных исключений: запас там практически стабилен (-1 %), тогда как вся провинция теряет 8 % предложения.

Тем, кто хочет купить недвижимость на Коста-дель-Соль, эти данные важны не меньше, чем цены: при меньшем предложении выбор уже, хорошие объекты быстрее уходят с рынка, а возможность торговаться зависит скорее от конкретного случая, чем от общей тенденции.

На сколько сократилось предложение жилья на продажу в Испании?

Спад носит общий характер, но неравномерный. Лишь в семи столицах провинций сегодня продаётся больше жилья, чем год назад: в Валенсии (+15 %), Мадриде (+14 %), Сан-Себастьяне (+8 %), Авиле (+7 %), Санта-Крус-де-Тенерифе (+3 %), Севилье (+2 %) и Барселоне (+1 %). Среди провинций рост демонстрирует только Мадрид (+8 %).

На другом полюсе — средние и небольшие города, где предложение рухнуло на 43 % в Паленсии, на 39 % в Сеуте и на 37 % в Мелилье. Карта показывает две скорости: крупные рынки отчасти восстанавливают предложение, а остальные стремительно пустеют.

Методологическое уточнение: idealista считает активные объявления на своём портале, а не пустующие квартиры и не весь жилой фонд. Кроме того, компания обновила методику, чтобы лучше очищать базу данных, и пересчитала весь исторический ряд по новому критерию, поэтому сравнение с прошлым годом корректно.

Что происходит с предложением в Андалусии и в провинции Малага?

Ни одна андалусская провинция не избежала спада, хотя лучше всего держатся Малага и Севилья. Вот годовое изменение предложения на продажу в каждой провинции и в её столице:

Для Коста-дель-Соль главный вывод кроется в разнице между двумя столбцами. Если провинция теряет 8 %, а столица всего 1 %, значит, спад сосредоточен за пределами города: в муниципалитетах на побережье и во внутренних районах, где запас иссякает быстрее.

Почему жилья на продажу становится всё меньше?

Франсиско Иньярета, представитель idealista, указывает на глубинную причину: в крупных городах цены выросли так сильно, что часть покупателей больше не может их себе позволить. Когда спрос, конкурирующий за каждую квартиру, сокращается, предложение перестаёт исчезать так быстро, а в среднесрочной перспективе это может даже привести к некоторому смягчению цен. На средних и небольших рынках всё наоборот: они по-прежнему привлекают покупателей, и предложение раскупается.

Город Малага относится к первой группе. Как мы уже писали в этом блоге, цена вторичного жилья там растёт на 4,1 % в год по данным idealista — это один из самых низких показателей роста в стране, хотя цены и находятся на исторических максимумах. Сдерживаемые цены и не сокращающийся запас — два признака одного явления: рынок столицы достиг предела того, что многие покупатели способны заплатить.

К этому добавляются структурные факторы, которые мы хорошо знаем в провинции: новых квартир строится меньше, чем необходимо, многие собственники предпочитают подождать или сдавать в аренду, а не продавать, а международный спрос по-прежнему поглощает значительную часть того, что выходит на рынок на побережье.

Где на Коста-дель-Соль сосредоточено предложение жилья?

Чтобы привязать эти данные к реальности, мы обратились к собственному каталогу, в котором собрано предложение широкой сети агентств побережья и который мы ежемесячно обобщаем в нашем отчёте о рынке Коста-дель-Соль. Вот жильё на продажу по муниципалитетам на 23 октября 2026 года:

Три муниципалитета — Marbella, Estepona и Mijas — вместе дают 55 % всего предложения жилья в каталоге. Это западное побережье, где сосредоточены новостройки и иностранный спрос. На противоположном полюсе Manilva и Casares предлагают самые низкие цены за квадратный метр в списке — на 24–28 % ниже медианы по побережью.

Есть и другой показатель, который опровергает представление о рынке без возможности торга: с 11 октября, когда мы начали фиксировать изменения цен, около 400 объектов на продажу в нашем каталоге, чуть более 4 % от общего числа, снизили цену — в среднем на 5,8 %. Меньшее предложение не означает, что всё продаётся по запрашиваемой цене.

Будьте внимательны при сравнении: наши цифры — это медианы цен предложения из нашего собственного каталога, включающие новостройки и вторичное жильё, тогда как idealista измеряет динамику объявлений на своём портале. Эти источники дополняют друг друга, но не взаимозаменяемы.

Что означает сокращение предложения для покупателей и продавцов?

• Покупателям: когда выбор невелик, стоит приходить с заранее одобренным финансированием и чёткими критериями, чтобы быстро принять решение, когда появится подходящий объект.
• Покупателям: расширение поиска на муниципалитеты с большим запасом или более сдержанными ценами multiplies варианты, не покидая побережья.
• Покупателям: дефицит не отменяет торг; в объявлениях, которые висят давно или уже снизили цену, обычно есть запас для переговоров.
• Продавцам: конкуренции меньше, но покупатель очень чувствителен к цене. Реалистичная цена с самого начала, основанная на данных по району, сокращает сроки продажи.

Итог: меньше предложения — строже отбор

Предложение жилья на продажу продолжает сокращаться почти по всей Испании, и темп ускоряется. Город Малага остаётся стабильным, но в остальной части провинции запас заметно уменьшается, а на Коста-дель-Соль основная часть предложения сосредоточена в нескольких муниципалитетах на западе. Если вы думаете о покупке или продаже, EVS PROPERTY GROUP поможет вам разобраться в этих данных применительно к вашему району и найти жильё, которое вам подходит.

Часто задаваемые вопросы