Udbuddet af boliger til salg falder med 9 % i Spanien: Málaga by mister næsten ingen boliger, mens provinsen falder 8 %

Der er 9 % færre boliger annonceret til salg i Spanien end for et år siden ifølge idealistas undersøgelse for tredje kvartal 2026, og faldet tager til: i andet kvartal var det 7 %. Málaga by er en af de tydeligste undtagelser med en stort set stabil beholdning (-1 %), mens provinsen som helhed mister 8 % af sit udbud.

For dig, der vil købe på Costa del Sol, er tallet lige så vigtigt som prisen: med et mindre udbud er der færre boliger at vælge imellem, de gode boliger bliver hurtigere solgt, og forhandlingsrummet afhænger mere af den enkelte bolig end af den generelle tendens.

Hvor meget er udbuddet af boliger til salg faldet i Spanien?

Faldet er generelt, men ikke ensartet. Kun syv provinshovedstæder har i dag flere boliger til salg end for et år siden: Valencia (+15 %), Madrid (+14 %), San Sebastián (+8 %), Ávila (+7 %), Santa Cruz de Tenerife (+3 %), Sevilla (+2 %) og Barcelona (+1 %). Blandt provinserne er det kun Madrid, der vokser (+8 %).

I den modsatte ende finder vi mellemstore og små byer med store fald på helt op til 43 % i Palencia, 39 % i Ceuta og 37 % i Melilla. Kortet tegner et billede af to hastigheder: de store markeder får lidt udbud tilbage, mens resten tømmes i et højt tempo.

En metodisk bemærkning: idealista tæller aktive annoncer på sit portal, ikke tomme boliger eller den samlede boligmasse. Derudover har idealista opdateret sin metode for bedre at rense databasen og har genberegnet hele den historiske serie efter det nye kriterium, så sammenligningen år for år er ensartet.

Hvad sker der med udbuddet i Andalusien og i provinsen Málaga?

Ingen andalusisk provins undgår faldet, men Málaga og Sevilla klarer sig bedst. Her er den årlige ændring i udbuddet af boliger til salg i hver provins og i dens hovedstad:

Aflæsningen for Costa del Sol ligger i forskellen mellem de to kolonner. Når provinsen mister 8 %, og hovedstaden kun 1 %, er faldet koncentreret uden for byen: i kystbyerne og i baglandet, hvor beholdningen er hurtigere udtømt.

Hvorfor er der stadig færre boliger til salg?

Francisco Iñareta, talsmand for idealista, peger på en grundlæggende forklaring: i de store byer er priserne steget så meget, at en del af køberne ikke længere har råd. Når efterspørgslen om hver bolig mindskes, tømmes udbuddet ikke længere så hurtigt, og det kan på mellemlang sigt endda føre til en vis afdæmpning af priserne. På de mellemstore og små markeder er det omvendt: de tiltrækker fortsat købere, og udbuddet bliver brugt op.

Málaga by hører til den første gruppe. Som vi tidligere har beskrevet på denne blog, stiger prisen på brugte boliger her med 4,1 % om året ifølge idealista, en af de laveste stigninger i landet, selv om niveauet er et historisk højdepunkt. Priser, der afdæmpes, og en beholdning, der ikke falder, er to tegn på samme fænomen: hovedstadens marked har nået loftet for, hvad mange købere kan betale.

Hertil kommer strukturelle faktorer, som vi kender godt i provinsen: der bygges færre nye boliger, end der er brug for, mange ejere foretrækker at vente eller udleje frem for at sælge, og den internationale efterspørgsel fortsætter med at opsluge en stor del af det, der kommer på markedet ved kysten.

Hvor er boligudbuddet koncentreret på Costa del Sol?

For at gøre tallet mere konkret har vi set på vores eget katalog, som samler udbuddet fra et bredt netværk af ejendomsmæglere ved kysten, og som vi hver måned opsummerer i vores markedsrapport for Costa del Sol. Her er boligerne til salg fordelt på kommuner pr. 23. oktober 2026:

Tre kommuner, Marbella, Estepona og Mijas, samler 55 % af hele boligudbuddet i kataloget. Det er den vestlige kyst, hvor nybyggeri og udenlandsk efterspørgsel er koncentreret. I den modsatte ende har Manilva og Casares de laveste kvadratmeterpriser på listen, mellem 24 % og 28 % under kystens median.

Der er endnu et tal, som nuancerer ideen om et marked uden forhandlingsrum: siden 11. oktober, hvor vi begyndte at registrere prisændringer, har omkring 400 ejendomme til salg i vores katalog, lidt over 4 % af det samlede antal, sat prisen ned med en gennemsnitlig rabat på 5,8 %. Mindre udbud betyder ikke, at alt sælges til udbudsprisen.

Vær opmærksom ved sammenligningen: vores tal er medianer af udbudspriser fra vores eget katalog og omfatter både nybyggeri og brugte boliger, mens idealista måler udviklingen i annoncerne på sit portal. Det er kilder, der supplerer hinanden, men som ikke kan erstatte hinanden.

Hvad betyder det faldende udbud for købere og sælgere?

• Købere: med færre boliger at vælge imellem bør du møde op med forhåndsgodkendt finansiering og klare kriterier, så du kan beslutte hurtigt, når den rigtige bolig dukker op.
• Købere: hvis du udvider søgningen til kommuner med større beholdning eller mere afdæmpede priser, får du mange flere muligheder uden at forlade kysten.
• Købere: knapheden fjerner ikke forhandlingen; ved annoncer, der har været udbudt i lang tid, eller som allerede er sat ned i pris, er der ofte plads til at forhandle.
• Sælgere: der er mindre konkurrence, men køberne er meget prisfølsomme. Hvis du fra begyndelsen fastsætter en realistisk pris baseret på data fra området, forkorter du salgstiden.

Kort sagt: mindre udbud, mere selektion

Udbuddet af boliger til salg fortsætter med at falde i det meste af Spanien, og tempoet tager til. Málaga by holder sig stabil, men i resten af provinsen skrumper beholdningen kraftigt, og på Costa del Sol er størstedelen af udbuddet koncentreret i nogle få kommuner mod vest. Hvis du overvejer at købe eller sælge, hjælper EVS PROPERTY GROUP dig med at læse disse tal for netop dit område og med at finde den bolig, der passer til dig.

Ofte stillede spørgsmål

Hvor meget er udbuddet af boliger til salg faldet i Spanien?

Med 9 % år over år i tredje kvartal 2026 ifølge idealista, mod 7 % i kvartalet før. Kun syv provinshovedstæder og én provins, Madrid, har i dag mere udbud end for et år siden.

Hvorfor er der så få boliger til salg i provinsen Málaga?

Provinsen mister 8 % af sit udbud på et år, fordi efterspørgslen, både national og international, fortsat opsluger det, der kommer på markedet, og fordi der bygges færre nye boliger, end der er behov for. Hovedstaden er undtagelsen: dens beholdning falder kun med 1 %.

Vil priserne falde, hvis udbuddet falder?

Et mindre udbud plejer at holde priserne oppe, ikke at sænke dem. Alligevel er stigningerne allerede ved at blive afdæmpet på de dyreste markeder, som Málaga by, og ved kysten justerer en del af annoncerne prisen nedad.

Hvor er der flest boliger til salg på Costa del Sol?

I vores katalog samler Marbella, Estepona og Mijas 55 % af boligerne til salg. Til mere stramme budgetter har Manilva og Casares de laveste kvadratmeterpriser ved kysten.