L'offerta di case in vendita cala del 9 % in Spagna: Málaga capitale perde appena stock e la provincia scende dell'8 %

In Spagna ci sono il 9 % di case in meno annunciate in vendita rispetto a un anno fa, secondo lo studio di idealista del terzo trimestre del 2026, e il calo accelera: nel secondo trimestre era del 7 %. Málaga capitale è una delle eccezioni più nette, con uno stock praticamente stabile (-1 %), mentre l’insieme della provincia perde l’8 % della sua offerta.

Per chi vuole comprare sulla Costa del Sol, questo dato conta quanto il prezzo: con meno offerta c’è meno scelta, le buone case restano meno tempo sul mercato e la trattativa dipende più dal singolo caso che dalla tendenza generale.

Di quanto è calata l’offerta di case in vendita in Spagna?

Il calo è generalizzato, ma non uniforme. Solo sette capitali hanno oggi più case in vendita rispetto a un anno fa: Valencia (+15 %), Madrid (+14 %), San Sebastián (+8 %), Ávila (+7 %), Santa Cruz de Tenerife (+3 %), Siviglia (+2 %) e Barcellona (+1 %). Tra le province, cresce solo quella di Madrid (+8 %).

All’estremo opposto ci sono le città medie e piccole, con crolli fino al 43 % a Palencia, al 39 % a Ceuta o al 37 % a Melilla. La mappa disegna due velocità: i grandi mercati recuperano un po’ di offerta e il resto si svuota a ritmo sostenuto.

Una precisazione metodologica: idealista conta gli annunci attivi sul proprio portale, non le case vuote né il patrimonio immobiliare complessivo. Inoltre ha aggiornato il proprio metodo per depurare meglio la base di dati e ha ricalcolato l’intera serie storica con il nuovo criterio, per cui il confronto su base annua è omogeneo.

Cosa succede all’offerta in Andalusia e nella provincia di Málaga?

Nessuna provincia andalusa sfugge al calo, anche se Málaga e Siviglia sono quelle che tengono meglio. Questa è la variazione annua dell’offerta in vendita in ogni provincia e nel suo capoluogo:

La chiave di lettura per la Costa del Sol sta nella differenza tra le due colonne. Se la provincia perde l’8 % e il capoluogo solo l’1 %, il calo si concentra fuori dalla città: nei comuni della costa e dell’entroterra, dove lo stock si esaurisce più in fretta.

Perché ci sono sempre meno case in vendita?

Francisco Iñareta, portavoce di idealista, indica una spiegazione di fondo: nelle grandi città i prezzi sono saliti tanto che una parte degli acquirenti non riesce più a permetterseli. Quando si riduce la domanda che compete per ogni appartamento, l’offerta smette di svuotarsi così in fretta e questo potrebbe persino portare a una certa moderazione dei prezzi nel medio periodo. Nei mercati medi e piccoli accade il contrario: continuano ad attrarre acquirenti e l’offerta viene assorbita.

Málaga capitale rientra nel primo gruppo. Come abbiamo già raccontato su questo blog, il prezzo delle case usate sale del 4,1 % annuo secondo idealista, uno degli aumenti più bassi del Paese, anche se su massimi storici. Prezzi che si moderano e uno stock che non cala sono due segnali dello stesso fenomeno: il mercato della capitale ha toccato il tetto di ciò che molti acquirenti possono pagare.

A tutto ciò si aggiungono fattori strutturali che conosciamo bene nella provincia: si costruiscono meno case nuove di quelle necessarie, molti proprietari preferiscono aspettare o affittare piuttosto che vendere, e la domanda internazionale continua ad assorbire buona parte di ciò che arriva sul mercato lungo la costa.

Dove si concentra l’offerta di case sulla Costa del Sol?

Per rendere il dato più concreto, abbiamo analizzato il nostro catalogo, che raccoglie l’offerta di un’ampia rete di agenzie della costa e che riassumiamo ogni mese nel nostro report di mercato della Costa del Sol. Queste sono le case in vendita per comune al 23 ottobre 2026:

Tre comuni, Marbella, Estepona e Mijas, raccolgono il 55 % di tutta l’offerta di case del catalogo. È la costa occidentale, dove si concentrano le nuove costruzioni e la domanda straniera. All’estremo opposto, Manilva e Casares offrono i prezzi al metro quadro più bassi dell’elenco, tra il 24 % e il 28 % al di sotto della mediana della costa.

C’è un altro dato che ridimensiona l’idea di un mercato senza margini: dall’11 ottobre, quando abbiamo iniziato a registrare le variazioni di prezzo, circa 400 immobili in vendita del nostro catalogo, poco più del 4 % del totale, hanno ridotto il prezzo, con uno sconto medio del 5,8 %. Meno offerta non significa che tutto si venda al prezzo richiesto.

Attenzione al confronto: le nostre cifre sono mediane dei prezzi di offerta del nostro catalogo e comprendono nuove costruzioni e seconda mano, mentre idealista misura l’evoluzione degli annunci del proprio portale. Sono fonti complementari, non intercambiabili.

Cosa significa il calo dell’offerta per acquirenti e venditori?

• Acquirenti: con meno scelta, conviene presentarsi con il finanziamento già preapprovato e con criteri chiari per decidere in fretta quando compare la casa giusta.
• Acquirenti: ampliare la ricerca a comuni con più stock o prezzi più contenuti moltiplica le opzioni senza lasciare la costa.
• Acquirenti: la scarsità non elimina la trattativa; negli annunci pubblicati da tempo o che hanno già ridotto il prezzo di solito c’è margine.
• Venditori: c’è meno concorrenza, ma l’acquirente è molto sensibile al prezzo. Fissare fin dall’inizio un prezzo realistico, basato sui dati della zona, accorcia i tempi di vendita.

In sintesi: meno offerta, più selezione

L’offerta di case in vendita continua a scendere in quasi tutta la Spagna e il ritmo accelera. Málaga capitale resta stabile, ma nel resto della provincia lo stock si riduce con forza, e sulla Costa del Sol la maggior parte dell’offerta si concentra in pochi comuni dell’ovest. Se stai pensando di comprare o vendere, in EVS PROPERTY GROUP ti aiutiamo a leggere questi dati nella tua zona specifica e a trovare la casa che fa per te.

Domande frequenti

Di quanto è calata l’offerta di case in vendita in Spagna?

Del 9 % su base annua nel terzo trimestre del 2026, secondo idealista, contro il 7 % del trimestre precedente. Solo sette capitali e una provincia, Madrid, hanno oggi più offerta rispetto a un anno fa.

Perché ci sono così poche case in vendita nella provincia di Málaga?

La provincia perde l’8 % della sua offerta in un anno perché la domanda, nazionale e internazionale, continua ad assorbire ciò che arriva sul mercato e si costruiscono meno case nuove del necessario. La capitale è l’eccezione: il suo stock cala appena dell’1 %.

I prezzi scenderanno se cala l’offerta?

Meno offerta di solito sostiene i prezzi, non li fa scendere. Ciononostante, nei mercati più cari, come Málaga capitale, i rialzi si stanno già moderando, e sulla costa una parte degli annunci aggiusta il prezzo al ribasso.

Dove ci sono più case in vendita sulla Costa del Sol?

Nel nostro catalogo, Marbella, Estepona e Mijas concentrano il 55 % delle case in vendita. Per budget più contenuti, Manilva e Casares hanno i prezzi al metro quadro più bassi della costa.