Notariusze: sprzedaż mieszkań w lipcu spadła o 11,1 %, a cena wzrosła o 7,7 %. Co dzieje się na Costa del Sol

Cena mieszkań według notariuszy wzrosła w lipcu 2026 roku o 7,7 % rok do roku, do 2.112 euro za metr kwadratowy, podczas gdy liczba transakcji kupna-sprzedaży spadła o 11,1 %, do 65.395 operacji. To siódmy miesiąc z rzędu z mniejszą sprzedażą niż rok wcześniej. W Andaluzji, czyli we wspólnocie, która sprzedaje najwięcej mieszkań, liczba transakcji spadła o 8,8 %, a cena wzrosła o 6,6 %. Mniej transakcji nie oznacza na razie tańszych mieszkań, a w przypadku Costa del Sol dotyczy to w szczególności.

Co mówią dane notariuszy za lipiec 2026 roku?

Dane pochodzą z Centro de Información Estadística del Notariado (Centrum Informacji Statystycznej Notariatu), które gromadzi akty notarialne (escrituras) podpisane przed notariuszem. To najszybszy obraz rynku: mierzy transakcję w momencie podpisania, na kilka tygodni przed jej wpisem do Registro de la Propiedad (hiszpańskiego rejestru nieruchomości). Spadek dotyczy wszystkich rodzajów mieszkań, choć bardziej mieszkań w budynkach wielorodzinnych niż domów jednorodzinnych, a cena rośnie w obu przypadkach, przy czym wyraźnie szybciej w przypadku mieszkań.

Dane notariuszy są gorsze niż dane rejestratorów za ten sam miesiąc, według których spadek wyniósł 7,7 %. Nie ma tu sprzeczności: notariusze liczą podpisane akty, a rejestry liczą wpisy, które pojawiają się z opóźnieniem. Oba źródła potwierdzają tę samą tendencję: od początku roku z miesiąca na miesiąc przybywa mniej transakcji.

Jak wygląda sprzedaż mieszkań w Andaluzji?

Andaluzja po raz kolejny była wspólnotą z największą liczbą transakcji w Hiszpanii: 12.776 w lipcu, czyli prawie jedna na pięć w skali kraju. Jej spadek, wynoszący 8,8 %, był łagodniejszy niż średnia krajowa i znacznie mniejszy niż w innych dużych regionach, takich jak Comunidad Valenciana czy Madryt.

Tylko Estremadura sprzedała więcej mieszkań niż przed rokiem, zaledwie o 0,9 % więcej. Największe spadki, przekraczające 20 %, odnotowano w Kraju Basków i w La Rioja. Pod względem ceny mieszkania w Andaluzji kosztowały 1.835 euro za metr kwadratowy, czyli o 6,6 % więcej niż w lipcu 2025 roku, i nadal poniżej średniej hiszpańskiej.

Dlaczego sprzedaż spada, a cena mieszkań rośnie?

Wydaje się to sprzecznością, ale nią nie jest. Rynek nie hamuje z powodu braku kupujących, lecz dlatego, że na sprzedaż jest mało mieszkań, a te dostępne są coraz droższe. Gdy podaż jest niewielka, zawiera się mniej transakcji, ale każda z nich jest podpisywana po wyższej cenie. Wpływają na to przede wszystkim trzy czynniki:

• Mała podaż: nowe budownictwo nie pokrywa popytu, a wielu właścicieli nie sprzedaje, bo nie wie, gdzie potem kupić.
• Droższe finansowanie: przy Euriborze w okolicach 3 % i podwyżkach stóp przez EBC każdy nowy kredyt hipoteczny kosztuje więcej, a niektórzy kupujący odkładają decyzję.
• Ceny na szczytach: według notariuszy mieszkania drożeją rok do roku już od 36 miesięcy z rzędu, co wyklucza część krajowych kupujących.

Warto obserwować jeden sygnał zmiany: cena nadal rośnie, ale wolniej niż w poprzednich miesiącach. To moderacja, a nie spadek.

Ile zakupów mieszkań jest finansowanych kredytem hipotecznym?

W całej Hiszpanii 56,1 % lipcowych transakcji sfinansowano kredytem hipotecznym, który pokrywał średnio 71,6 % ceny. Podpisano 36.685 kredytów hipotecznych na zakup mieszkania, czyli o 4,9 % mniej niż rok wcześniej, ze średnią kwotą 183.644 euro. W Andaluzji podpisano 6.594 kredyty hipoteczne, o 4,3 % mniej.

Jeśli porównamy kredyty hipoteczne z liczbą transakcji, w Andaluzji tylko około połowa zakupów, mniej więcej 52 %, opierała się na kredycie, wobec 56 % w skali kraju. To nasze własne wyliczenie, ale pasuje do tego, co obserwujemy na co dzień: na Costa del Sol znaczną część kupujących, często cudzoziemców, stanowią osoby płacące ze środków własnych, które w mniejszym stopniu zależą od stóp procentowych.

Co to oznacza dla osób kupujących lub sprzedających na Costa del Sol?

Średnia andaluzyjska z danych notariuszy niewiele mówi o wybrzeżu prowincji Málaga. Według naszego raportu o rynku Costa del Sol z października 2026 roku mediana ceny ofertowej wynosi 4.670 euro za metr kwadratowy, czyli mniej więcej dwa i pół raza więcej niż średnia andaluzyjska. To ceny z ogłoszeń, a nie z aktów notarialnych, więc nie można ich porównywać wprost, ale pokazują dystans między wybrzeżem a resztą wspólnoty.

• Jeśli kupujesz: mniejsza konkurencja o każdą nieruchomość daje nieco więcej pola do negocjacji i porównywania ofert, ale nie licz na powszechne obniżki cen w krótkim terminie.
• Jeśli sprzedajesz: cena się utrzymuje, ale kupujący jest bardziej uważny i dłużej podejmuje decyzję. Nieruchomość dobrze wyceniona od początku sprzedaje się szybciej niż ta, która trafia na rynek za drogo i trzeba potem obniżać cenę.
• Jeśli inwestujesz: na rynku z mniejszą liczbą transakcji większe znaczenie mają lokalizacja i jakość nieruchomości, ponieważ to one podtrzymują cenę, gdy popyt słabnie.

Podsumowanie: mniej sprzedaży, stabilne ceny

Lipcowe dane notariuszy potwierdzają rynek, który sprzedaje mniej, ale nie tanieje. Andaluzja radzi sobie lepiej niż średnia, a Costa del Sol utrzymuje własny poziom cen, wspierana przez popyt, który w mniejszym stopniu zależy od kredytu hipotecznego. Jeśli chcesz wiedzieć, ile dziś jest warta Twoja nieruchomość albo co możesz znaleźć w swoim budżecie w Marbelli, Maladze czy Esteponie, EVS PROPERTY GROUP pomoże Ci, opierając się na rzeczywistych danych z regionu.

Najczęściej zadawane pytania