Le logement ancien augmente de 11,8 % en Espagne selon idealista : pourquoi Málaga ralentit et ce qui se passe sur la Costa del Sol

Le prix du logement ancien en Espagne augmente de 11,8 % en un an et s’établit à 2 930 €/m² à la fin du troisième trimestre 2026, selon l’indice d’idealista. Málaga capitale va à contre-courant : sa hausse se modère à 4,1 %, l’une des plus faibles du pays, même si ses prix restent à des niveaux record et que la province est désormais la quatrième plus chère d’Espagne.

De combien le prix du logement ancien a-t-il augmenté en Espagne ?

La hausse annuelle de 11,8 % contraste avec un rythme à court terme beaucoup plus doux : les prix progressent de 0,5 % sur le trimestre et de seulement 0,2 % au cours du dernier mois. Le record historique a été atteint en juillet, avec 2 933 €/m² ; en pratique, le marché est donc quasiment à plat au sommet depuis trois mois.

Il convient de rappeler qu’idealista mesure des prix d’offre, c’est-à-dire ce que demandent les vendeurs dans leurs annonces. Depuis juillet 2026, l’indice exclut en outre la location touristique et saisonnière et filtre plus rigoureusement les valeurs aberrantes, une amélioration importante sur un marché aussi touristique que le nôtre.

Les chiffres clés du rapport d’idealista

Aucune capitale ne voit ses prix baisser. Les plus fortes hausses se produisent sur des marchés petits et encore abordables, comme Ciudad Real, Teruel ou Salamanque, tandis que les destinations les plus chères et les plus demandées, comme Madrid, Saint-Sébastien, Palma ou Málaga, progressent à un chiffre bas.

Pourquoi le prix du logement à Málaga augmente-t-il moins que la moyenne ?

Málaga ne se refroidit pas par manque d’intérêt, mais parce qu’elle partait déjà de très haut. Après plusieurs années de hausses intenses, la capitale figure parmi les 11 marchés qui ont atteint des records en septembre, et la province, avec 4 317 €/m², n’est devancée que par les Baléares, Madrid et le Guipúzcoa.

Le porte-parole d’idealista, Francisco Iñareta, décrit un marché à un point d’inflexion : les prix élevés ont écarté une partie des acheteurs, le financement est plus cher et les ventes baissent. À moyen terme, il n’exclut ni une stabilisation ni même de légères baisses dans certaines capitales, tandis que les zones encore accessibles conservent des hausses à deux chiffres.

Ce diagnostic rejoint ce que d’autres sources indiquaient déjà cet automne : l’évaluation de Tinsa montre des hausses fortes mais avec des signes de ralentissement, et les notaires enregistrent moins de ventes avec des prix toujours orientés à la hausse.

Quel est le prix au mètre carré sur la Costa del Sol ?

Pour donner un ancrage concret à la donnée nationale, nous la comparons à notre rapport de marché de la Costa del Sol, qui calcule chaque mois la médiane des prix d’offre par commune sur plus de 9 000 annonces actives. En octobre 2026, la médiane de la côte est de 4 667 €/m², soit près de 1,6 fois la moyenne espagnole du logement ancien.

Attention à la comparaison : nos chiffres incluent le neuf et la seconde main et sont des médianes d’offre issues de notre propre catalogue, alors qu’idealista ne mesure que le logement ancien. Le constat n’en est pas moins clair : la côte occidentale, avec Marbella, Benahavís et Estepona, joue dans une autre ligue, et les prix au mètre carré les plus contenus se trouvent à Manilva, Casares et dans les villages de l’intérieur.

Le prix du logement va-t-il baisser à Málaga et sur la Costa del Sol ?

Une baisse généralisée ne paraît pas le scénario le plus probable. L’offre de logements reste rare, la construction ne retrouve pas son rythme et la demande internationale se maintient. Ce que les données indiquent, en revanche, c’est un changement de phase : des hausses plus lentes sur les marchés les plus chers et un déplacement des acheteurs vers des zones offrant un meilleur rapport qualité-prix.

• Si vous achetez pour y vivre : il y a plus de marge de négociation dans la capitale et dans les zones prime qu’il y a un an, surtout pour les biens annoncés depuis longtemps.
• Si vous achetez pour investir : le potentiel de valorisation se concentre désormais dans des communes encore abordables, comme Manilva, Casares ou l’Axarquía.
• Si vous vendez : le prix de départ compte plus que jamais, car les acheteurs comparent et le marché n’absorbe plus n’importe quel prix.

Conclusion

L’indice d’idealista confirme que le logement ancien continue de progresser fortement en Espagne, mais aussi que les marchés les plus chers, Málaga parmi eux, lèvent le pied. Sur la Costa del Sol, cela se traduit par un marché plus sélectif, où le choix de la zone et du prix fait la différence. Chez EVS PROPERTY GROUP, nous vous aidons à trouver le logement qui vous convient ou à estimer le vôtre à partir de données réelles pour chaque commune.

Questions fréquentes