Прогноз цен на жильё на 2027 год: меньше продаж и рост цен. Что изменится в Малаге?

Прогноз цен на жильё на 2027 год описывает рынок с меньшим числом сделок, но без удешевления: количество сделок купли-продажи сократится примерно на 8 %, а цены продолжат расти, хотя и медленнее, чем на 5 %. Таков вывод последнего отчёта по рынку недвижимости, подготовленного Forcadell и Университетом Барселоны. Для тех, кто планирует покупку на Коста-дель-Соль, это означает, что ждать снижения цен, скорее всего, не имеет смысла.

Отчёт пересматривает прошлогодние ожидания в сторону повышения. Год назад он предсказывал рекордный по продажам 2026 год и рост цен на 8 %, а теперь оценивает рост цен в этом году чуть более чем в 10 % и ожидает сокращения числа сделок, причём та же тенденция сохранится и в 2027 году. Ниже мы разбираем его цифры и сравниваем их с тем, что уже показывают реестры в провинции Малага.

Что прогнозирует отчёт Forcadell на 2027 год?

Главный вывод: рынок охлаждается по объёму, но не по цене. Вот ключевые цифры исследования по Испании в целом:

Исследование также напоминает, что с 2019 по 2025 год номинальные цены в Испании выросли на 44,8 %, то есть на десять процентных пунктов больше, чем в среднем по Европейскому союзу. И что, несмотря на подорожание, ипотечное кредитование остаётся очень далеко от уровня пузыря: в 2006 году было выдано более чем вдвое больше кредитов на жильё, чем в 2025-м.

Почему продажи падают, а цены продолжают расти?

Объяснение — нехватка предложения. Сегодня в Испании строят лишь малую долю того, что строили до финансового кризиса, а спрос остаётся высоким благодаря занятости, притоку населения и иностранным покупателям. Когда на продажу выставлено мало жилья, заключается меньше сделок, но те, что заключаются, проходят по более высоким ценам.

Другой сдерживающий фактор — покупательная способность. Собрать первоначальный взнос и оплатить налоги и расходы по сделке становится всё труднее, особенно молодёжи и семьям без помощи родственников. Отчёт также предупреждает: если инфляция не снизится, а Европейский центральный банк снова повысит ставки, новая ипотека в 2027 году может подорожать.

Заметно ли уже падение числа сделок в Малаге?

Да, хотя и умеренно. Данные Registro de la Propiedad (испанского имущественного реестра), которые публикует INE, показывают, что с января по август 2026 года было зарегистрировано меньше сделок купли-продажи жилья, чем за тот же период прошлого года, причём в провинции спад больше, чем в среднем по стране:

Спад сосредоточен на вторичном жилье, где сильнее всего сказывается дефицит предложения. Новостройки держатся лучше благодаря проектам, которые по-прежнему сдаются на западном побережье Коста-дель-Соль.

Стоит сделать одно уточнение: INE учитывает регистрации в реестре, которые происходят через недели или месяцы после подписания у нотариуса, а его данные о снижении по стране к августу мягче, чем то, что отчёт прогнозирует на конец года. Источники и методики разные, но оба указывают в одном направлении.

Сколько сегодня стоит жильё на Коста-дель-Соль?

Чтобы поместить прогноз в контекст, приводим медианные цены предложения в основных муниципалитетах по данным нашего отчёта о рынке Коста-дель-Соль, составленного на основе более 8 400 объектов, выставленных на продажу в ноябре 2026 года:

Это цены предложения, то есть то, что просят продавцы, а не цены закрытия сделок. Тем не менее они показывают реальный диапазон рынка: от около 3 400 евро за квадратный метр в Манильве до более 6 000 в Марбелье. Если темп роста в 2027 году замедлится до уровня ниже 5 %, то для квартиры за 650 000 евро это всё равно будет означать прибавку примерно до 30 000 евро за год.

Подешевеет ли жильё в 2027 году?

Согласно отчёту, нет. Он прогнозирует замедление: цены продолжат расти, но меньше, чем в 2025 и 2026 годах. Чтобы они упали, потребовались бы резкий рост предложения или внезапное торможение спроса, а ни того ни другого на побережье Малаги не просматривается: новостройкам нужны годы, чтобы выйти на рынок.

Основной риск связан с финансированием. При Euribor выше 3 % и возможных новых повышениях ставки ЕЦБ платёж по ипотеке с переменной ставкой может вырасти. То, что три из каждых четырёх выданных в 2025 году евро были кредитами с фиксированной ставкой, защищает тех, кто уже купил, но не тех, кто будет подписывать договор в 2027 году.

Покупать в 2027 году или подождать?

Единого ответа нет, но рынок с меньшим числом сделок и всё ещё растущими ценами меняет стратегию для каждого типа покупателей:

• Покупатель с ипотекой: сравните предложения с фиксированной и смешанной ставкой до того, как начнёте искать жильё, и заранее закажите оценку (tasación), ведь стоимость денег может вырасти.
• Покупатель за наличные: при меньшем числе активных покупателей больше возможностей для торга, особенно на вторичное жильё, которое давно в продаже.
• Продавец: цены продолжают расти, но сделки занимают больше времени; реалистичная стартовая цена сокращает сроки.
• Инвестор в аренду: при арендных ставках, которые могут расти до 4 % в год, доходность как никогда зависит от цены покупки.
• Все: закладывайте от 8 % до 10 % от цены на налоги и расходы, если покупаете вторичное жильё в Андалусии.

Итог

Прогнозы на 2027 год рисуют рынок более спокойный по числу продаж, но не более дешёвый. На Коста-дель-Соль, где предложение ограничено, а международный спрос остаётся устойчивым, разумно ожидать более мягкого роста цен, а не их снижения. Если вы думаете о покупке или продаже, EVS PROPERTY GROUP поможет проанализировать реальную цену в каждой зоне и подобрать жильё, которое соответствует вашему бюджету.

Часто задаваемые вопросы